海南
作者：知棠
审核：CFO大叔
校对：小杜
来源：公众号【壹本CFO】
9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行。此前，“房东税”一度成为社交平台的热点话题，一则“房东税将随着《条例》的落地开征”的消息更是引发社会广泛热议关注。
一、多方回应：备案不等于加税
《条例》的出台旨在规范住房租赁市场，维护租赁当事人合法权益，其中第八条规定：“出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。”第三十条提到：县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、市场监督管理、金融管理、公安、税务等部门建立信息共享机制。
有人据此认为，备案和信息共享意味着将为全面开征“房东税”铺路。不少租客也担心房东税最后会转嫁到房租上，从而增加租金。但实际上，合同备案本身不能直接等同于强制征税，两者之间不存在必然关系。强制征税需要相关立法作为依据，不是以合同备案为依据。即使没有备案，只要租金达到起征点，就需要纳税。
此外，多地税务部门也对此进行了澄清。国家税务总局成都市税务局明确表示：“出租房屋相应的税费政策是实施了数十年的规定，并未因《条例》出台而调整，更没有新增‘房东税’一说”。12366税务热线工作人员也表示：“私房出租的税收政策没有变化，房东有纳税义务，《条例》出台后并未额外增加新的税种。”
二、房东税真相：现有税费的规范化征收
“房东税”并非新税种，而是对现有房屋出租相关税费的统称。个人出租住房涉及的主要税费包括：
增值税：月租金不超过10万元可免征，超过10万元则减按1.5%的税率征收。
房产税：一般是按租金收入的4%征收，2023-2027年对符合条件的纳税人（增值税小规模纳税人、个体工商户）减半至2%。
个人所得税：按租金收入扣除相关费用后的10%税率征收（非住房为20%）。如扣除已缴税费、修缮费用、法定减除费用（月租金≤4000元扣800元，＞4000元扣20%）。
附加税费：包括城市维护建设税（市区税率为7%、县城/镇为5%、其他地区1%）、教育费附加（按增值税税额的3%征收）、地方教育附加（一般按增值税税额的2%征收）。
此外，个人出租、承租住房签订的租赁合同免征印花税，个人出租住房也免征城镇土地使用税。
而在实际操作过程中，为便利纳税人，各地税务机关通常采用简并征收方式，对小额租赁制定较低的综合税率。如北京和上海对月租金不超过10万元的个人出租住房按2.5%的综合税率征收。广州自有住房出租租金在2000元—3万元之间的，按照4%的综合税率征收。成都市更为优惠：个人出租住房且在成都住房租赁交易服务平台网签备案的，按照0%的税率综合征收；未备案的，免征城镇土地使用税和印花税，减按2%征收房产税，月租金10万元以内的免征增值税，减按10%征收个人所得税。
总结点评：
随着《条例》的实施，租赁信息备案将使得房产税等相关税费的征收更加透明化、规范化。虽然此举并非新增税项或突然“加税”，但在经济下行、财政吃紧、税收监管趋严的形势下，客观上有利于原来游离在监管之外的税收“颗粒归仓”，引起房东群体的高度关注，租客担忧税负转嫁导致租金上涨也在情理之中。
参考文章：
1、 《9月15起“房东税”来了“房东税”到底是什么》.中国太平洋保险官网；
2、 《“房东税”要来了？多方回应》.上观号。
作者简介：
知棠，壹本CFO新媒体运营官。壹本账·易财税，中小企业财税专家！壹本CFO致力于提供一站式的企业设立、股权变更、增资减资、企业注销、代理记账、财务咨询、税务筹划、园区落地、海外公司等财税服务。
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