上海房东，开始抢跑了

你要问我，在上海卖房，最怕什么？

除了整体行情不好，更怕小区里有邻居“砸盘”抢跑。

尤其是在一个挂牌量上百套的大盘里，一旦出现一套非正常低价成交，整个小区的价格体系都会被拉下一个台阶。

我们这次服务的房东，房子所在的绿洲康城亲水湾中央区，恰恰是一个开发周期长达十几年的超级大盘。

目前在售挂牌房源多达100多套，房东之间的竞争异常残酷激烈。

中介也经常用低价成交房源来无脑压价，pua房东，完全忽视不同户型、位置、楼层以及装修的差异。

还好，房东李先生找到了我们，在我们科学卖房体系指导加持之下，从挂牌到成交仅用了半个月的时间，而且卖出了一个相当不错的市场价。

看看我们是怎么做的，也许能给正在卖房的你一点启发。

超级大盘的内卷与砸盘

我们的卖房宝客户李先生（化名），在卖的这套房子，位于浦东中外环御桥——上海知名的学区高地。 房子属于建平实验的学区房，2018年的次新小区。小区中心位置，电梯房中高区，116平三房两厅两卫户型，开发商精装，保养良好。

房子本身条件非常不错，但面临的挑战也很明显：

1. 超级大盘的内卷

小区开发周期长达十几年，前后几期加起来超过3000户，超过100套的在售房源。

意味着你的房子必须足够出色，或者价格足够有竞争力，才能脱颖而出。

2.邻居“砸盘”冲击

在这种大盘里，最怕的就是有急售的房东大幅降价成交。

在我们卖房期间，同小区突然出现一套127平房源以730万的价格成交，单价骤降近5000元/平方米，成为所有买家和中介砍价的“铁证”。

3. 房东异地的沟通难

房东人已离开上海，在外地发展，给看房、沟通、房屋维护等都带来不便，关键是无法及时应对市场变化。

4.带着租约看房不便

房东委托之初，房子还处于出租状态，看房不便，明眼人都知道这会极大影响带看量和看房体验，无法展现房屋最佳状态。

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专业操盘，速度制胜

房东李先生曾在2022-2023年自己尝试卖房，但当时因为房东对市场有比较高的期待，没有成交。

去年将房子出租一年后，今年找到我们帮忙卖房，8月底再次挂牌，希望抓住楼市“金九银十”的时机，在10月底前完成销售。

1. 精准市调与动态价格策略

8月初房东委托我们时，我们立即进行了深入的市场调研。

当时御桥整体房价还较为稳定，我们据此拟定了一个有竞争力的价格。

然而市场瞬息万变！

在我们与租客沟通搬离的一个月内，御桥楼市整体补跌。

最致命的是，本小区突然出现一套“砸盘”房源，成交单价较之前骤降近5000元/平方米！

这无疑是一记重锤。我们第一时间与房东沟通，分析了严峻的市场形势：

原先的定价策略必须调整，必须抢时间，抓住第一波对价格还存有“旧印象”的存量客户，决不能恋战。

房东接受了我们专业的判断，及时调整了预期。

不要恋战这一条，其实适用于大部分房东，尤其是在金九银十不及预期，你的带看量越来越少的情况下。

特别这种超级大盘，越往后，砸盘成交的房源可能会越来越多。

2. 极致优化房源状态与高效推广

沟通租客搬离后，我们丝毫不敢耽搁，迅速美化房源：

立即安排专业的保洁团队进行深度打扫，让房屋瞬间恢复明亮、整洁的最佳状态，给买家和中介留下良好的第一印象。

全网高强度曝光：

迅速在御桥所有中介的核心业务群内进行挂牌、重点推广和传播，确保周边所有经纪人第一时间都知道这套“新上优质好房”。

快速组织中介集体空看，短时间内集中引爆带看量。

社交媒体赋能：

安排摄影师和经纪人短视频拍摄，通过自媒体渠道进行视觉化推广，吸引更多流量。

在短短两周内，我们创造了超过几十组的密集带看！房子获得了极高的市场热度。

3. 精准筛选客户与谈判博弈

热度起来后，出价的客户不少，但多数客户的出价参考系都变成了那套“砸盘”房。

这其实对房东很不公平——很多客户出价只有660万甚至650万。

我们的卖房师没有简单地传递低价offer，而是扮演了房东的“守护人”和“谈判官”。

与每一位出价客户深入沟通，筛选其购买意愿和付款方式。

最终，我们从十几组买家中锁定了一组出价最高、且付款方式最优（周期短、首付比例高）的优质客户，安排双方谈判。

谈判过程持续了4个多小时，我们凭借专业的市场分析和谈判技巧，最终为房东争取到了680万的满意价格，符合市场预期，并快速签约。

而且从挂牌到成交，仅用时约半个月，最大程度避免了后市不确定性的风险。

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通透房东与专业团队的完美配合

这次成功售房，除了专业操盘，还得益于房东的通透和听劝。

这位年轻房东之前自己尝试卖过房，经历过市场考验，因此心态更加理性。

当我们提供充分的市场数据和专业建议时，他能够听取并接受，及时调整预期。

其实卖房过程中其实还有个小插曲：

在接近卖出的档口，有中介恶意撬单，谎称邻居高价成交，127平房源卖了750万（实际是730万），劝李先生不要接受这个价格。

还好房东没有轻信，而是让我们核实。

我们凭借自有的大数据系统，并多方渠道查询，甚至调取了网签数据，证实了真实成交价，避免了因信息不对称导致的决策失误。

最终，这套房子以680万的价格成交，虽然比市场高点时少了不少，但在当前市场环境下，已经是一个相当理想的结果。

买家是一个出于学区加改善需求的家庭，十分诚心，对房子十分满意。

卖房：比拼专业的时代来临

在上海当前的市场环境下，卖房早不是“挂个牌、等客来”那么简单。尤其是在挂牌量巨大的小区，专业、精准、快速的操盘能力至关重要。

你需要一个团队帮你：

实时监控市场，动态调整策略；

极致优化房源，高效组织推广；

精准筛选客户，全力争取价值；

如果您也在为卖房而烦恼，无论是挂牌已久无人问津，还是担心邻居“砸盘”拖累，不妨了解一下我们的专业卖房服务。

我们凭借专家团队+大数据系统+全上海中介资源，能够为您：

科学定价：避免因不合理定价而错失良机或白白损失。

全网推广：触达更多潜在买家。

高效执行：平均成交周期远快于市场平均水平。

价值谈判：帮您过滤无效报价，锁定优质客户，争取最好条件。

卖房不易，我们始终坚持站在房东的立场，将客户的房子当作自己的房子来卖，用我们的专业、资源和执行力，帮助房东在复杂的市场中破局，实现快速、高效的成交。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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