没想到啊，海淀人竟然低估了这个绝版项目的稀缺价值

这篇稿子，我想要聊一个海淀的西山项目。

这个项目其实非常颠覆我的认知。之前我对他并不感冒，但是当他的实景园林呈现后，我一次又一次的带客户来看。

真的每次，都会有新的价值发现。

这个项目，我要说的就是印香山。

01

西山真正的稀缺价值

还有好多人不知道

其实这两年海淀出了很多的项目，大部分人的目光一直放在热度非常高的项目上，年初的功德寺双子星，到后来的朱房。

但其实，你会发现，功德寺、清河板块、西山板块的价值，哪怕是海淀人自己，对于不同板块，也有很大的认知差异。

上地板块很明显的就是学区需求，这是刚需置业的前提条件；

朱房有点类似于海淀的小朝阳，带着烟火气，配套好城市界面也是海淀首屈一指。

而西山板块本身就没那么热。他有自己特定的人群。所以有一些海淀人不太理解，一提西山——

除了生态环境，那有什么好的？

其实，哪怕是大多数海淀人，对西山的价值，也并不清晰。

其他板块你能看到明显的置换链条，

户型面积差距有不同的梯队。

比如功德寺小到90平，大到200平。

清河板块橡树湾一期89平起步小户型到橡树湾五期，再到朱房双子星200平300平大户型。

但是西山别墅区的产品——

香山清琴山庄，147套独栋/四合院，主力户型350/450/550/700平，大概是6000万起步；

西山美庐350-385平独栋/540-670平半山别墅/楼王970平，目前7000万起在售；

哪怕是檀香山/诸子阶/御墅临枫这一类相对便宜的，也都3000-4000万的价格了。

所以与其说大部分人都不了解西山的价值，

不如说大部分圈层都无法匹配西山的价值。

我们现在是一个自媒体，信息渠道泛滥的时代，很多人买房总是跟着热点走，

但是金字塔顶尖的那波人，买房就是为了逃离关注度。

我在带看的过程中，听到开发商提到的业主，都是一个赛一个，在新闻里，甚至教科书上提到的名字，我就知道为什么他们要选择印香山。

其他板块都在比显贵，但偏偏印香山的业主，就是低调到不能再低调的群体。这是属于项目的独特的纯粹圈层。

如果不是深耕西山板块，如果不是亲身经历这些，你是无法感知到，西山板块的魅力和价值的。

除了圈层之外，印香山这个项目，还有几个因素，是其他新盘无法对比的独特优势。这也成就了印香山的稀缺。

第一点就是地块断供之后十多年之后再入市的稀缺价值。

整个西山别墅区从2006年开始就没有再供地了。从08年到20年之间海淀高端圈层想要在这里买房，只能选择二手。期间唯一的两块供地是2023年交付的香山壹号院和颐和金茂府。

如果只考虑半山别墅，那么只有印香山独一家了。

而且1.05容积率也再无复制可能。

这个容积率是近年来北京城区内容积率最低的住宅项目之一。

全部为四层平墅，一梯一户，纯粹而私密。没有高层、没有叠加、没有商业混合，这种“低到极致”的规划，放在今天的北京，几乎已成绝版。

第二点就是，印香山本身的户数就很少。

户数少是西山豪宅的特色，

香山清琴山庄147户，

颐和原著91户，

西山美庐101套

而海淀唯一的半山大平层——印香山，一共99套，属于绝版供应，目前去化接近一半。

第三点就是独特的半山园林。

老实说，如果不是我多次去他的实体园林，我是体会不到这种半山园林的独特价值的。

毕竟居住在半山的体验，只有全球1%的那部分人能够有感受。

毕竟只有像比弗利半山庄、阿尔卑斯半山豪宅区、香港半山豪宅区……这些全球顶尖精英才有感受。

所以这个压根不怪我……只能怪我爸妈没给我这个条件……

所以你看印香山，他整体的项目依山就势，采用双台地设计，南低北高，层层递进，既保证了每户的观景视野，也让建筑仿佛从山中自然生长出来。

其他豪宅都是遥望香山，只有印香山可以触摸，可以融入香山。

这完全是两种不一样的体验。

整体建筑高度控制在12米以内，与香山的自然天际线和谐相融，真正做到了“藏”而非“占”。

项目在整个西山墅区楼王位置，地势最高海拔68米，视野最好，是只有极少数人才能享有的稀缺土地资源。他比隔壁西山美庐还要高3米，甚至天气好的时候，在家就可以对望中国尊。

这样的视野高度，基本上和朝阳黄杉木15层以上的视野差不多了。

02

以山为骨，以水为脉

不是所有的园林都可以称作半山

虽然看过上百个新盘的园林，但是印香山的园林，一定是最独特最难忘的。

我并不是园林专家，但是基于这么多年的房地产经验，也可以跟大家比较肤浅的聊聊，我对印香山园林的看法。

近些年，北京新盘的园林很内卷，像建发的园林，更多呈现的是江南园林的婉约，中建园林则喜欢做中央景观水系，就很大气。

这两家开发商，都是做园林很有特点的。

但是印香山真的是，我看了以后，觉得他能彰显出北方园林这种疏朗气派特点的，没有之一。

比如说，很多开发商喜欢用太湖石，这种在苏州留园和上海豫园用的比较多，但是印香山的石材，运用的是大量山西黑石包括东湖石。

比如香岩挂瀑，就是选用近50 吨山西黑石堆叠而成的，他其实是一种火山岩，黑的像墨，硬的像铁。他只有在山西的古老岩石中才能找到，是只有中国才有的石材。

而恰巧山西又是中国文物最多的地方，像黑神话悟空的取景地，也大量在山西，冥冥之中印香山就在取舍抉择中，精准选择了最具有中国文化和历史沉淀的那一个锚点。

另外就是大量的东湖石的运用，在古代园林中，住宅后方放置有气势的山形石头作为靠山，而印香山业主们的“靠山”，是和香山融为一体的长达200 米的印山游廊，他是整个园林的灵魂，你在其他园林也是绝对看不到的。

印香山也保留了东湖石亿万年留下的表面肌理，粗粝崎岖，又磅礴大气。同样也是非常独特的视觉景观。

所以印香山的石材选用，都是很有力量的，开发商也是在此表达自己做产品的态度。不需要太多华丽的装饰包装，但是你一看就知道，园林给的都是很好的东西。

不仅用户在景观里游玩的时候可以开心，甚至是站在观景台上往下看的时候，也能得到不一样的感觉和体验。

真的每一个小景观都可以获得独特气场和极高审美。

印香山还有一个非常独特的点——因为有这样大量的石材运用，所以印香山园林就有这种山居原始和自然的感觉。在游园的过程中，就会充满入山、登山的趣味性。

其他园林为了突出山景或者水景，只能做意境模仿。但是印香山园林本体直接嵌入香山，这点没有任何一个楼盘可以做到。

比如山门合院是归家第一重礼序，还没进入小区大门，你就听到香岩挂瀑的流水声，曲径通幽处进入园林，很有入山的体验感。

比如像浅山归径，脚下的108 块大的福鼎黑石材连接整个动线，地势逐步抬高，就真的有一种登山的感觉。

还有一点我想说的是，印香山园林的树种、花种、各类植被真的太多了。

比如你绝对不会在其他园林看到的蒙古栎，这是山上才会有的树种，叫做树种的硬汉，因为生存条件很恶劣；

另外像黄栌，正好就是香山大片红叶的观赏核心树种，

还有文冠果、鸡爪槭、金银果等等，都是成品移植，

所以印香山真的是我看过树种最丰富、平均树龄最大的园林了……

所以99户业主，未来每位窗前的景致都是各有特色，绝不雷同。

能把每一棵草木真真实实落地到这样的实体园林，能够做到这样的实景交付，离不开前期高标准的选材要求。

所以我经常能看到开发商接待很多的同行市调、领导实地踩盘——这已经说明了交付本身的高水平和硬实力。

当然关于建筑还有很多特色，像建筑造型上，采用了中国传统建筑中等级最高的“歇山顶”屋顶形制。

每一处屋脊、戗角、出檐的比例，皆由古建专家手工推敲，确保“形似唐风，神具东方”。

印香山外立面主材选用伊朗进口蓝眼睛石材，这是一种极为稀有的天然花岗岩石材，因其石材中天然嵌入的蓝色晶体而得名。

还有窗墙比0.41：让香山成为“室内风景”印香山在立面开窗比例上，突破常规，实现了窗墙比高达0.41的超大开窗设计。

正如设计师所说：“我们不是在建房子，是在为每一户定制一幅‘活的山水画’。”

03

难得220㎡四面宽平墅

针对业主的高定样板间

关于户型，200多平的产品能够做到南向四面宽的很少，

能够做到总面宽17米多的更少，

能够做到10扇窗全明的，

全海淀只有印香山。

这是印香山的主力户型，建面约220㎡的四居两厅三卫，南向总面宽达17.9米，进深与面宽比为0.67，堪称黄金比例。

豪宅户型必备的隐私性要求，比如一梯一户，独立电梯前室与入户玄关形成双玄关体系，他都具备。

LDK一体化设计，将客厅、餐厅、书房、厨房四大空间融合为约80㎡的社交主场，6.8米宽厅客厅，就能够把西山的景色最大化的介入室内。

中西双厨配置，西厨岛台采用鱼肚金岩板，灵感源自西山秋色，既实用又具东方美学。

主卧套房南北通透，面宽约4.3米，配备独立衣帽间与全石材主卫，主卫采用瑞士劳芬卫浴与德国当代五金，双台盆、独立浴缸、下沉式淋浴房一应俱全。

更值得一提的是，项目室内精装由张书铭先生亲自操刀，他曾设计北京世茂西山龙胤、钓鱼台七号院等顶级项目。

从精装细节和交付标准上，哪怕是能省钱的地方，印香山也做到了绝对不少花钱。

另外，印香山还做到了专属于豪宅业主的独家高定。

像入户门的篆刻家印，由开国大印大师张樾丞的第三代传承人张国维先生亲自操刀，可以为业主专属定制，一印一宅。

电视背景墙意大利澳彩金沙奢石，30余款独特华纹，业主也可以自选。

印香山虽隐于香山半山，却并非“远郊孤岛”。项目周边交通、商业、教育、医疗配套成熟，真正实现了“离尘不离城”的理想生活状态。

或许以后我们依然可以买到高层大平层的豪宅，

但是十多年才一遇的印香山，以后就是绝版。

或许以后我们可以遇到更多好的园林和景观，

但是独特的香山半山园林只此一家。

如果你想在海淀买一处居所隐居，又不能距离市区太远，

如果你又想寻一处静谧的住宅，邻居刚好和你有相同的意趣。

如果你想拥有绝版的地段，同时产品经过以后数十年都不会迭代，

那么，全海淀只有印香山了。

特别提示：

本文为特约撰写，对项目所做的介绍，仅供参考。本文力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，请以具体的相关权威性文件为准。