深度研究丨上海风貌用地供应形式正悄然发生变化

来源：市场资讯

长期以来，上海的风貌地块一直主要通过遴选出让、协议转让或股权交易等定向方式供应市场。2025年上海集中土拍市场罕见地出现了多个风貌地块。

7月24日-25日，上海举行第六批次集中土拍，共成交8宗含宅用地，其中有两宗为稀缺风貌地块。

2023年至今，上海通过招拍挂方式供应的风貌涉宅地块共计7宗，整体数量不算多，但2025年上海第六批次土拍这样同时出让2宗风貌地块的情况还是第一次。

2025年上海第六批次集中土拍于7月24日-25日进行。本次土拍共成交8宗含宅用地，成交总建面52.31万㎡，成交金额290.57亿元，平均溢价率22.33%，仅一宗地块底价成交，土地市场依旧保持高热。

在此次上海第六批次土拍中，两宗稀缺风貌地块再度成为市场关注焦点。其中，静安区C050202单元053-b-1即东斯文里地块位于城市优质地段，但土地热度并不算高，一方面是核心区豪宅市场竞争激烈，另一方面地块含有21%的商业配比且涉及风貌保护的要求，最终由中海地产以53.63亿元竞得，楼板价90390元/㎡。

与此同时徐汇区XH-02单元051-11地块在经过28轮激烈竞价后，最终被一家浙江民营企业以12.25亿元的价格摘得，成交楼面价200257元/㎡刷新了上海乃至全国涉宅用地最高纪录。该地块尽管规模不大，但却是上海土拍市场中罕见的纯风貌别墅用地。市场传闻称，该地块或不打算对外进行销售，而将作为后续家族资产的财富传承。

目前上海的风貌别墅项目分布主要在黄浦、静安、虹口和杨浦等区域。徐汇区此次通过推出衡复风貌区的住宅用地，不仅增添了新的市场供应，也进一步增加了中心城区高端住宅的选择范围。

1、招拍挂风貌宅地供应稀缺但准入宽松，以期提振市场活力

2023年至今，上海通过招拍挂方式供应的风貌涉宅地块共计7宗，占同期市中心同类地块供应数量的27%，占比并不算多。但该类地块的准入门槛也相对宽松，仅对企业的诚信资质；“竞品质”环节装标、公共配套、高端人才住房配建等方面设置了部分要求，并未对企业是否具备风貌地块开发经验设置硬性条件。

鉴于此，上海市中心各区选择以公开市场方式出让风貌地块，一定程度上也希望能够吸引全国优质企业参与，并通过公开竞价机制充分挖掘土地价值、激发市场竞争活力。

2、风貌宅地土拍热度从早期多次溢价触顶到如今传统房企拿地趋谨慎

但从地块热度的实际表现来看，2024年6月上海土拍取消限价，转为实施“双高双竞”新机制。政策切换前后市场表现却未有明显差异。旧规则下，四幅涉风貌宅地中有三幅均以触顶价成交；而举措落地后三幅地块中仅徐汇衡复地块溢价率超20%，另外两宗仍维持在10%左右。

落实到具体地块，华润外滩瑞府风貌体量较小，同时地块成交时北外滩区域的整体价值尚未充分兑现。其约9.2万元/㎡的楼板价，较之后周边同类项目——如11.7万元/㎡的金茂璞元和12.6万元/㎡的绿城北外滩地块明显偏低。而静安东斯文里地块因包含21%的商业风貌比例，在一定程度上增加了住宅部分的实际地价成本。

徐汇地块因体量较小、开发成本较高且需配建商业等风险考量，使得参拍企业招商和中海在经过多轮竞价后选择退出，最终该地块由一家民营企业竞得。可见在当前的市场环境下，即便面对稀缺风貌地块，传统房企仍是理性评估、保守出价，而非盲目追高。

3、招拍挂风貌地块保护用地占比均低于50%，且多为高低配混合式小体量社区

当前上海通过招拍挂出让的风貌地块，其出让合同大多未明确约定具体的保护用地面积。根据已公布的保留保护建筑面积初步估算，这些地块中风貌保护用地占总面积的比例均低于50%，未能满足上海历史风貌项目遴选的相应要求——法定风貌保护范围的地块与其相邻地块组合为风貌保护项目的，风貌保护用地占项目总面积应达到50%以上。

同时从地块规划来看，多数项目为高层与风貌住宅或风貌商业相结合的混合开发，且体量普遍较小，大多为2万平方米以下的小规模社区。唯二超过2万平方米的两宗地块——华润外滩瑞府仅含一幢风貌住宅，中海东斯文里地块则为风貌商业。相较于纯风貌住宅地块，上述项目的整体保护等级要求相对较低。

目前，上海风貌地块的出让主要包括三种路径：公开遴选+协议出让、协议出让+股权转让，以及招拍挂。

协议出让+股权转让模式通常以多地块捆绑形式进行，土地成本体现于股权对价中。该方式要求受让方具备较强的综合开发与整体平衡能力，目前参与者以央企为主。

而遴选协议出让属于定向出让，对参与企业的资质和历史风貌保护开发经验有明确的打分指标。该方式多用于核心保护地块出让，目前以头部央企、少量国企参与为主。

公开招拍挂则面向全国房企开放，通过“价高者得”公开竞价确定土地成本，多为中低保护要求的地块。徐汇衡复地块也表明，未来非本地的优质企业也可借此进入上海风貌住宅市场。

从长期来看，通过公开“招拍挂”方式出让的具有风貌保护要求的地块，在上海土地供应中预计仍将占比较小。

对于保护要求高、历史文化价值突出的核心风貌地块，将继续通过遴选出让、协议转让或股权交易等定向方式供应市场，以确保保护要求得以有效贯彻和严格落实。

但从整体市场来看，上海市中心区域选择以公开市场方式出让风貌地块，一定程度上也希望能够吸引全国优质企业参与，并通过公开竞价机制充分挖掘土地价值、激发市场竞争活力。