上海四大板块正在“阶层跃迁”，谁能成功暴涨？

什么样的地方，房价会暴涨？

一个板块想要上涨，最关键的点，一定是更有钱的人去接盘了你这个区域的房子。

换句话说，更高收入的人去了你那，你的板块阶层跟着升级了：

从刚需社区升级为中产社区，中产社区升级为高级中产，甚至升级成豪宅区。

阶层跃迁之后，价格体系就变了：

从刚需的5-6万暴涨到8-10万，从普通中产社区的8-10万升级到13-15万。

上海楼市有几个板块正走在阶层跃迁的路上，东南西北四个方向各一个。

你觉得我说的这四个板块，哪个板块有机会成功跨越阶层？

北上海：东外滩

整个北阶层跃迁最明显的板块，无疑就是杨浦东外滩了：

从之前一个初级改善板块（800-1300万），向一个高级中产社区（1300-3000万）进行阶层跃迁。

2018年之前，东外滩大部分地区都可以说是杨浦比较差的地方：

杨浦的内环大部分地区都是老公房，东外滩一线周家嘴路沿线地带是工厂和棚户区。

杨浦当年的开发重心不得不偏向于北侧的五角场地区，因此杨浦长期都是背离市中心发展。

杨浦最贵的区域不是内环内而是中环外的新江湾城，东外滩的定位更像一个初级改善板块——

单价十万左右、主力成交总价1000万上下（2018年阳光城滨江悦开盘单价也没过10万）的档次，在全上海的内环内都算是末流，在北上海的地位弱于成熟的瑞虹新城、大宁、新江湾城。

而这几年，动迁多年杨浦滨江开始了大规模的城市更新：

随着动迁的提速、抖音企业总部的引进、杨浦滨江沿线大量的新房开发，杨浦滨江的新房价格实现了几连跳：

江浦公园四兄弟时代的11.5万，涨价到了最新入市的保利外滩启PARK77的13.55万；

门槛从1100万（100平小三房）左右上升到了1600万（120平三房），中信泰富外滩道未来可能冲击15w大关；

中环地区从爱国路保利珑誉9.9万单价，涨价到了中海云邸玖章的11.5万，门槛也抬升到了1300万左右（107平），预计未来保利新拿的地王价格还要继续上涨且面积门槛也会提升。

此外，东外滩还规划了大量的风貌别墅，即便是小面积的门槛也升到了3000w+。

可以说，东外滩的单价、总价能级都在全方位上升——

单纯看单价和总价，东外滩的，在上海楼市整体鄙视链的位置，的确是正在向上挪动：

从普通内中环地段，向北区王者瑞虹新城的地段靠拢。

不过需要注意的是，之前的文章我们就提过：

东外滩如今的价格，基本已经默认所有的规划利好全面落地，预期已经包含在了价格里。

如果没有足够的购买力导入支撑二手市场的价格和流通性，那么阶层再度滑落也不是不可能。

从这个角度来看，东外滩想要在高级中产板块站稳脚跟，恐怕还有很长的一段路要走。

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东上海：唐镇

唐镇的阶层跃迁之路，其实已经成功了一半了。

2020年行情之后，唐镇率先以外环外的地段，成功比肩中环的价格，站上10万大关。

而类似的外环外近郊地段周康，依然停留在5-7w的外环外近郊刚需板块的价格层次上。

很明显，当时的唐镇就已经有一只脚踏入了中产板块的大门，脱离了刚需板块的段位。

唐镇的崛起之路我之前写过一篇专门的文章分析，感兴趣的可以移步上海外环外涨价最猛的区域，到底凭什么？

简单来说，就是当时的唐镇的确足够稀缺：

满足了浦东买房三大件，品质好、学区好、产业强，关键是离全面崛起的张江足够近。

当时浦东能选择的品质板块并不多，800-1500万档次的五边形板块不多：

联洋是满足所有中产必备条件但是当时太贵（12-16万当时），北蔡大华没有好学区；

御桥当时学区尚未全面崛起但是价格已然很贵；

三林之流城市界面、房龄等方面和唐镇又有差距。

而对于张江上班的高收入家庭来说，到当时浦东第一中产板块联洋的距离和到唐镇的距离基本一样，开车可能还更便捷——

但是900-1000万当时在联洋只能买到15年以上房龄的两房；

在唐镇可以买到房龄新、品质好、有学区的唐镇三兄弟的三房，来自张江的购买力自然会用脚投票，唐镇自然价格起飞。

不过这几年，唐镇阶层跃迁的路，貌似有些被堵死了：

原因就是浦东开发了太多新板块。

新杨思、北蔡楔形绿地、前滩南、后滩、张家浜，一大堆900-1500万的次新房出现，直接把这个总价的购买力全面吸走——唐镇的价格也受到新房冲击和市场回落的双重影响，降到7.5-8.5万。

唐镇的价格想要继续上涨，貌似难度很大了：

除非把上面这些新开发的区域完全干掉，抢夺他们在鄙视链上的位置。

这必定是一场旷日持久的战斗：

唐镇自己也在逐渐开发新项目入市，还在不断的占领用户心智。

新开发的板块到底能否达到规划预期打败唐镇也是个未知数。

鹿死谁手，还要慢慢看。

房子不会卖，价格不好谈

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西上海：大虹桥

大虹桥其实差一点就实现了阶层上升，但是可惜，却败在了自己手上。

按照正常的楼市鄙视链、价格排序逻辑，其实西上海理应像西南片区的七宝莘庄一般，出现一个单价8万的板块——

毕竟长宁区的价格体系非常不讲道理，外环边上的次新房价格都要买到10万块了。

大虹桥的价格6万，相当于比长宁的房价矮了两头，和九亭是一个段位显然是不合理的。

因此，2020年之后，徐泾的蟠龙、天空之城、仁恒房价暴涨是具备合理性的。

截图来自小程序房见

上游的长宁2号线购买力外溢出来，就应该把大虹桥的房价带飞：

板块中档水平卖个7-8万，标杆卖个9万块不过分。

但是作为外环外的板块，当时的大虹桥的板块底色和唐镇完全不能比，也无法和成熟的七宝莘庄对标：

产业不够强，虹桥商务区还经历了开发商的退出；

学校没有，配套偏弱，整体的宜居性不强。

最麻烦的是，板块自身供应大量的新房，之前我在上海新房解禁套数排行榜，哪里最危险？就提到过，徐泾一个板块就一万套以上。

因此，大虹桥的价格直接就扛不住了，暴跌也非常合理。

不过，理论上，这个区域肯定是要出现8万的房子的——无非是花落谁家的问题。

最近前湾有些冒头了。

前湾印象城要开业了，华师大的学校明年要开学了，几个上海重大工程纷纷落地了，就差地铁通车，前湾就长成了一个小型中产社区的模样。

众多利好加持，今年前湾的虹庐湾、首创的成交价都回到了7.5w+，价格再度回春。

大虹桥又朝着8w+发起了冲锋，这次你觉得能成功吗？

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南上海：华泾

华泾，价格上其实还没有太明显的跃迁——

因为雍汇庭等新房价格仍停留在几年前的水平，目前并没有完全突破次新房印象欧洲的价格能级。

可能价格上的突破，还要等到下一批次华泾拍地，才能正式看到。

不过华泾这几年一直在努力做一件事，就是直接把板块能级上进行整体抬升：

逐渐通过商业商办开发、产业引进、新住宅建设等方式，打造成类似于七宝莘庄那样有辐射能力的“副中心”板块，可以带动徐汇南部以及闵行梅陇地区整体起飞。

从上海城市发展的大方向来看，华泾其实处于一个必须要崛起的位置：

1、上海全面向南发展，市区caz的徐汇滨江仍在扩张，下一站徐汇滨江南拓能够成片开发的区域其实就是华泾，徐汇也在此规划了生命蓝湾；

2、而从主城区的范围来看，上海向南发展，南部最重要的规划就是大零号湾。

而徐汇滨江和大零号湾所在的吴泾地区之间，的确是需要一个类似于副中心作用、可以承上启下的区域，华泾+闵行梅陇如果能够开发崛起，恰好就能起到这个作用。

3、而对于徐汇来说，华泾是区内唯一的一整片“空地”，可以进行大规模的开发，继续发展。

因此，华泾其实就属于被选中的孩子，处在一个板块阶层不得不跃迁的位置上。

当华泾成为有辐射能力板块的时候，其房价自然也会跟他的楼市地位相匹配。

按照徐汇区目前的房价体系、西南片区起到副中心作用的七宝莘庄次新房价格来对标推算，当各种项目全面落地之后，预计华泾的次新房价格有望达到10-12万的水平——

不过能不能达到，还要看后续的开发进度和落地效果了。

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