北京买房：理清思路，购房建议1657

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我在五颗松国开上班，我和孩子的户口在单位集体户（西城区），孩子一周半。请教您：1、现在考虑买学区房时间早吗？2、如果买房时间合适，学区房兼顾我和孩子落户及通勤，买在什么地方比较合适？3、目前有200首付，我和对象公积金每月1万左右。请章哥分析一下买在什么地方、面积多大比较合适？首付200万左右，公积金1万左右。（双胞胎男孩）。

A：

1、国开大学是吧？但户口怎么在西城啊？国开是部属的，应该有政保的吧？如果有的话就没必要买学区房了。因为既然孩子是2030年上学，到时候学位肯定宽松，不管哪种政保都应该能保证学位的。就算没有政保，以西城区户口也是确保西城学位，只要不迁户就行。

而如果买了房子，单位会不会让迁走集体户啊？对口校是否有不如政保的可能？最好问清楚吧，看哪种渠道最合适。

2、现在买学区房肯定偏早啊。因为今年虽然是高峰期最后一年，但学区溢价没降多少，平均值无非是从30%降到25%，西城海淀都差不多。而明年起就是确定的低谷了，入学儿童一年比一年少，到你们家孩子入学时是最低谷。

如果明年之后没有对学区房的利好政策，比如放宽落户或非京高考一类的，学区房的溢价部分有可能受影响。所以常规建议是孩子上学前一两年再考虑也不晚，只要在信息采集之前完成落户就行。

3、兼顾落户和通勤，这是什么意思？兼顾学校和通勤吧？既然工作在五棵松，那最好就是在附近啊，既兼顾上班，学区也比较强，更方便接送。

别小看接送，在低年级无所谓，而到高年级和中学就很重要了。如果到时候还是内卷的状态，那每天能让孩子多睡15分钟都是很多家长的追求。

4、预算的事儿还是自己决定吧，这没普遍标准。地点就是万寿路学区的五一和育英为主吧，五一的班级多，育英九年制，而且育英的成绩很好。

面积这真不好说什么，得先做总价预算啊。公积金是国管的吧？如果只用公积金的话买不了多大面积，老小区都挺贵的，溢价比例也都不低。

5、建议还是先根据收入和月供承受能力做预算吧，然后把主要需求列出来并排序，至少是以学区为主还是自住为主？预算不高的话不太好兼顾，尽量别要求太高，免的引起中介瞎忽悠。再之后是选择行政区和学区，然后是学校，最后是小区和具体房源。

另外如果买的话建议看每套房的时候都算算溢价，这种时期有可能买到相对低的，这样能提高居住的性价比+降低保值风险。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是为了落户加分给孩子上学做准备，请问房山旭辉城能买吗？现在价格二手房2万出头，新房稍贵一些，已经和刚开盘时接近腰斩了，是不是底部？如果下跌的话还能跌多少？

说实话，我其实是“北哥”的坚定支持者，之前跟您探讨过，我不否认您说的有一定道理。但是，出于情感与事实的判断，我仍然相信北哥的观点。

我之所以现在买房不是为了投资保值，只是因为无奈，孩子要上学我们就必须有北京户口，而要想加分就只能买郊区房子。所以我是做好了房价继续跌的准备的，只是想知道还能跌多少而已。

A：

1、还能跌多少？您要真的相信北哥就听他说的呗，至少再跌一半。这是我刚在网上随便搜到的，是否有新的说法我不知道。那如果您相信他说的，北京均价跌一半，偏远郊区就会跌的更多，怎么也得60%以上吧。

2、不过我刚才看了看旭辉城的租售比，售价2万多点儿，租金坪效30，那租售比就是700。说的过去吧，在郊区不算特殊，也没比北京平均值低的太多。即便是刨去物业费和取暖费，净年化收益率也应该在1.5%左右。除非是空置期很长，否则这收益基本等同于四大行存款利息吧。

那基于这现状，您就问问自己吧。假定是有200万现金，是存银行拿1.5%的利息，还是买套房得到1.5%的金收益率？自住的话就是得到每年3万的居住体验，或者省下3万的租金，然后再得到加分落户的加持？您觉得哪个合适？

3、另外我对您说的有点儿不理解。在北京上学不是必须北京户口的，办四证就行。也不是必须有房，租房也没问题。所以您这“无奈买房”的理由不是太充足吧？

4、总之就是这情况，您支持谁无所谓，跟我也没什么关系。我只是列出现有情况，您认为是事实就参考，不认可就算了。

另外中国人讲究“知行合一”，如果真的相信某套理论，那最好身体力行的照做。而如果嘴里说不要，但身体挺诚实，那就太不合适了吧？心口不一的说一套做一套，这不是司马南的作风吗？

仅供参考。

三

Q:

请问，请推荐海淀没有学区溢价的房子，资金300万。如果没有我就不买了，先买在朝阳安贞一带，等孩子快上学的时候再说。

A：

1、海淀理论上没有不带溢价的房子，至少也有个学籍价值。但这两年不是房价下跌吗，所以有可能买到因为超跌而没溢价的。但这得下功夫去找，挺耗费时间精力的，愿意费这劲再去捡漏儿吧。有可能买到，但也有可能白忙活。

2、如果孩子上学还不少年呢，比如超过5年那就甭着急呗，先买在朝阳能得到比海淀更高的居住体验，等孩子快上学的时候再看情况，或许到时候政策更友好了呢。

安贞一带是肯定没有学区溢价的，这跟海淀同维度的比较一下价格就知道。也可以用租金或租售比来比较，数值和结果都一样。

3、另外这总预算是多少啊？300万是首付吧，准备贷款多少，总价是多少？如果总价高，那在海淀买到不带溢价的房子的可能性就大，选择多。

不过也考虑好，之所以溢价低，更大的原因是因为学区排名不高，那就算买到了，将来是否用得上本学区学位可得想好了。否则有可能现在买了，然后过几年上学时又想要更好的学区了，再换房或买房可就不划算了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我一直住劲松，现在想往北边换换环境，感觉北四环五环的人文和房价都比南边强似的。现在一是看了酒仙桥板块，二是看了东坝，三是看了望京，您建议在哪里合适？5-600万预算的情况下。朋友推荐了他住的奥林匹克花园，老点儿了，但也还行，您觉得合适吗？会不会太偏了

A：

1、既然是换环境，那就得看自己的感受啊，外人不好建议，我觉得都挺好的，各有优劣，还是看自己喜欢哪儿吧。

2、奥林匹克花园挺好的啊，东坝第一个商品房超级大盘，奥园地产在北京的第一个项目，下了很大的工夫。早期的项目操盘人现在应该还住在这小区呢，也能从侧面说明了质量吧。确实是老了点儿，20年了，这看自己的喜好吧。

地段儿在当年算比较偏的，北京十大边缘板块中最靠外的，所以也是最后开发的一个大板块。但这里也挺特殊的，在不通地铁和配套不全的情况下，几个小区的价格走势也没落后。现在该有的都有了，我认为是不算太偏了。

3、总之您这问题主要都是主观感受的方面，外人不太好建议，只能看自己的喜好。

仅供参考。

五

Q:

请教：孩子在北京海淀区的上地软件园区上班，工作时间还短，收入不高，这种情况适合现在买房吗？我们能提供100万的现金，但孩子考虑现在的收入不支持还月供，所以他不想现在买。

但我们考虑是无论北京还是我们老家的房价都应该跌到底了，而银行利息还在下降，我们小城市的房价不会涨，北京的是应该涨回来的。因为我在日本工作过三年，考察过东京的房地产走势，回暖情况是小城市所不能比的。

但是孩子现在就是不想买，提出想法买不用贷款的公寓。我没接触过这种房子，我们小城市没有，您觉得合适吗？

A：

1、是否适合现在买房？这哪儿有标准啊，房子是用来住的，有需求+买了房能住+住的舒服就买，不着急或买了也住着不舒服就先甭买呗。

2、收入不支持还月供，那就先别买了吧。房子是用来住的，谁住谁做主，人家不想买何必强求呢？

3、我也认为北京房价基本到底了，理由就是租金回报率和银行利率差不多了，而且利率还有下行的可能，所以没什么下跌的空间了。但这是理论上的，现实中不是资金不凑手吗？那就等等呗，等孩子想买了再说。

4、常规是不建议公寓的，因为虽然优势是居住的性价比高，但这是用价格走势慢换来的，而且产权性质上还有一定的风险。毕竟是违规的产品，能买普宅还是尽量吧。

但这还是尊重孩子的意见吧，有钱难买乐意。我能理解当家长的心情，但这种事儿外人不好建议。

仅供参考。

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