北京
二手房屋已经过户
原房东拒不迁出户口
购房人如何向原房东主张违约责任？
是否受三年诉讼时效的限制？
[案情简介]
2010年10月13日，张三作为买受人与原房东李四签署《存量房屋买卖合同》，约定李四将涉案房屋出售给原告，房屋成交价格81万元，该房屋附属设备、装饰装修等有关价格另行约定。合同中特别约定了户口迁出条款：出卖人应该在该房屋所有权转移之日30日内向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人原因未如期将与本方无相关的户口迁出，应向买受人支付2000元违约金；逾期超过30日未迁出的，自期限届满之次日起，应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。
张三于2024年6月15日向人民法院提起诉讼，要求李四支付逾期迁出户口的违约金。
在诉讼中，张三称实际购买价格在315万元，李四称记不清楚价格了，涉案房屋于2010年10月13日登记至张三名下。张三提交《常住人口信息查询结果》，载明李四户籍现仍在涉案房屋内。张三称之前向李四主张过违约金，但是并未提交证据。
[法院判决]
依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第一百八十八条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、被告李四于本判决生效后七日内向原告张三支付逾期迁出户口违约金（其中2025年3月17日前违约金八万元；自2025年3月18日起至被告李四户口实际迁出之日止，按照每日50元标准计算）；
二、驳回原告张三其他诉讼请求。
[张晓彬律师评析]
二手房交易过程中，“房屋带户口”是个极其常见的现象，原房东的户口迁移问题往往成为交易双方的争议焦点。原房东逾期迁出户口，不仅会影响到房产交易价格，还会引发子女上学、社区福利等一系列的连锁问题。
房屋过户后，如果原房东拒不按照合同约定的时间将户口迁出，买房人如何去主张原房东的违约责任？长期未主张，是否会失效？
笔者基于现行法律规定及司法实务，就购房人在原房东逾期迁出户口时如何主张违约责任以及是否存在诉讼时效的问题，进行如下分析：
1、购房人能否起诉要求强制性将原房东户口迁出的问题。
《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。”
户口迁移的工作属于公安机关主管的事项，属于行政行为，不属于人民法院民事案件的受理范围。因此，如果购房人提出要求强制性将原房东户口迁出的诉讼请求，人民法院通常不予立案或者立案后驳回该项诉讼请求。
2、关于购房人向原房东主张违约责任的诉讼时效问题。
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”
在房屋买卖合同中约定了户口迁出的时间及违约责任承担的条款，原房东在逾期迁出户口时需要按照合同约定的标准支付违约金。迁出户口违约金系按日计付的继续性违约金，以每个个别的债权分别计算诉讼时效。
在本案中，原告未举证之前向被告主张过违约金，故不产生诉讼时效中断的法律效力，起诉之日三年前的违约金已经超出了诉讼时效，不予支持。结合原告起诉时间，原告可以主张违约责任的诉讼时效为三年，应当从起诉之日往前计算三年，即自2021年6月15日之日起开始要求计算违约金。
3、关于原房东未按照合同约定逾期迁出户口，违约责任如何计算问题？
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
房屋中存在原房东的户口长期未迁出，会直接影响到购房人对房屋的合法使用权利。在现实生活中，户口问题与小孩入学、就业、婚姻、办理证件等日常生活息息相关，同时房屋中空挂户口也会对房屋市场交易的意愿和成交价格造成影响。
本案中，李四作为原房东，与购房人张三自愿签订涉案《存量房屋买卖合同》，合同的内容系各方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，各方均应当严格履行。李四在房屋交易行为完成后，没有按照合同约定及时将户口迁出，违反了合同约定的义务，属于违约方，应当承担违约责任。
关于违约金金额问题，虽然原告在案件中未提交证据证明其损失情况，但根据常理，有户口在涉案房屋未迁出，确实会影响房屋正常交易，导致原告错失交易机会，产生相应损失；且被告的违约行为应当受到否定性评价，并在经济方面给予惩罚。结合双方合同约定违约金计算方式、违约持续时间、房屋价格等因素，人民法院酌定被告向原告支付2025年3月17日前（含当日）的违约金八万元；自2025年3月18日起，按照每日50元计算违约金。
[法律规定]
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
[案例来源]
中国裁判文书网－北京市朝阳区人民法院（2025）京0105民初232XX号民事判决书
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