团结、幸福林带、西电！西安主城更新“金三角”！

开发区造城的西安，各大开发区在前几年成为楼市主力军。

而如今，随着主城区城市更新的推进，主城区城市更新地块的供应，带领主城价值开始回归。

今年以来，从土地出让的角度来讲，很明显主城区的几大重点城市更新片区成为主力军，也成为品牌房企进驻的热点板块。

北有团结片区，东有幸福林带，西有西电片区……主城区买房，接下来紧盯这三大片区！

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三大片区，谁更厉害？

这三大片区虽然都位于主城区，但由于几大片区的前身不同，因此也决定了其城市更新的难度和速度，也决定了其如今的价值。

如果要从官方重视程度、投资力度等角度来讲，三大片区中毫无疑问排在首位的是幸福林带片区。

全球最大的地下空间利用工程之一、全国最大的城市林带工程、陕西省重点工程，也是西安市最大的市政工程、生态工程和民生工程，被誉为“世纪工程”……这段表述，已经决定了幸福林带片区的地位。

当然，由于幸福林带片区分布着分布着昆仑、黄河、华山、秦川、东方、西光，以及后来的陕汽、幸福制药等工业企业，这也注定这个片区的更新难度。

也许正是由于其重要性、难度，因此才有了如今幸福林带片区的基础、价值爆发。

长约5.85公里、平均宽度210米的幸福林带，不仅仅成为城市绿廊，立体的交通、文化场馆的布局、地下商业的规划，已经使其成为集生态、公共服务、交通、商业、体育等于一体的空间。

再加上3条地铁线路（1号线、6号线、8号线），多所名校的分校（后宰门小学、爱知中学、交大附中），以及龙湖天街、银泰中心等大型商业，使得幸福林带片区资源聚集度排在四大片区首位。

地处2.5环至3环之间的团结片区，相对来讲应该是三大片区中更新难度最小的，因为这个片区此前主要是由城中村、专业市场等构成。

因此我们可以看到，团结片区的更新速度是三大片区中最快的。从2020年拆迁启动，到2024年路网、学校、商业、地铁等兑现，再到2025年开发用地集中出让，一切仅用5年时间就实现。

除了地铁10号线、龙湖未央天街、地铁4号线等之外，正在补基础教育短板的未央区，将引进的高新一中、爱知中学等名校资源均布局在团结片区，由此可见未央区对这个片区的重视度。

目前，高新一中教育联合体成员西安团结实验学校2024年9月已经投入使用开学，爱知中学未央校区这个月则已经开建，接下来不排除未央区还会将更多的资源导入这个片区。

地处西安城西的西电片区，由于涉及到央企西电系多家企业的搬迁等，因此更新难度比较大。

直至今年上半年，西电片区的城市更新规划方案才公示，随后开发用地才开始出让。

在三大片区中，西电片区是距离城市核心区最近的，并且重点在一环和二环中间，城市烟火气息更为浓厚。

目前，西电片区已经拥有地铁1号线、8号线等资源，后续随着西二环、大庆路沿线的商业地块出让开发，以及规划的教育配套等陆续落地，这个片区的价值也将迎来发现！

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哪些房企已经进驻？

接下来，我们来关注一下三大片区中的房企进驻情况，以及区域内的房价情况。

幸福林带片区，在前几年的时候已经有龙湖、融创等品牌房企进驻，这两年则先后迎来了中建六局&中建丝路、银泰、星火、中国金茂&贝好家、汇兴、陕建九建等房企进驻。

这个片区的土地供应有一个特点，那就是大部分采用产业配套住宅用地出让，要么就是开发商需要配套建设学校，对于开发商来讲要想拿地有一定的门槛。这样做的好处是，产业、配套与住宅同步建设，避免了配套迟迟无法兑现。

因此我们可以看到，龙湖、银泰给幸福林带片区带来了商业配套，中建六局&中建丝路、星火带着产业，中国金茂&贝好家、陕建九建则带着学校。

团结片区是今年才开始集中供地的，在此前未央区已经将骨干路网、商业、学校等配套兑现。因此在土地出让的时候，采用的是住宅用地+周边路网代建的形式进行出让。

今年以来，绿城、保亿、招商蛇口、龙翔等房企先后在此拿地。其中，绿城的项目绿汀芳菲在本周日即将迎来售楼部开放。这个片区已经亮相或者产品信息已出的项目，户型面积段基本以首置、首改面积段为主。

西电片区，今年才开始供地，7月份的时候首批次4宗地成交，全部位于二环内，中天西北、秦宝投资、陕西中禄尊程在此拿地，这3家企业均为民企。由于这几家企业才拿地不久，因此其产品信息尚未出。

综合来讲，地处主城区的三大城市更新片区，住宅项目开发基本都是以首置、首改为主，几大片区的商品住宅面积段、售价也比较接近。

由于三大片区分处城东、城北、城西，客群刚好覆盖不同的区域，适合不同的客群置业。

当然，站在目前的楼市大环境之下，即使是主城区的项目也面临着楼市大环境的压力，再加上几大城市更新片区每个区域都是集中供地，多个项目接下来同时在售，板块内的竞争也将比较激烈。

接下来，就看谁能拿出更高品质、更高性价比的产品了！这既是对产品的考验，也是对成本控制的考验。如何将有限的成本预算花在刀刃上，这是使得思考的。