上海出台房产税优化政策，该如何解读？房产税离我们到底还有多远？

9月19日，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进本市房地产市场平稳健康发展，上海对《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》进行优化调整。

早在2011年的时候，上海就成为房产税征收的试点城市之一，还有一个是重庆。后面的年份，政府的公告就是，经评估，延长这个房产税征收的标准，继续实施执行。也就是每年通知一下，这个实行了10多年的办法，依然是有效的。

而上海房产税的征收对象，原办法条文是这么描述的。

征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。

优化政策征收对象的描述。

一、持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人：

前后两者的区别就是户籍和居住证的区别，也就是优化后，满足条件的非上海户籍，但持有居住证的人，同样享受房产税免征的待遇。

而且不仅仅如此，新政的第二条，如果我没有理解错的话，持证工作满三年后，过去征收的房产税，属于免征范围的费用还可以退还。

二、持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按暂行办法的规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其符合第一条规定的免税住房和面积在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。

所以，本次优化政策最大的改变就是征收对象的改变，即免征房产税的人更多了，换句话说地方政府能够征收的房产税更少了。

新政背后的逻辑还是为了“抢人”。从新政第一条就能够看出来，高才和紧缺人才，来就免房产税。第二条是鼓励大家留在上海，满三年返税。

无独有偶，全国房产税试点的第二个城市重庆，也在今年中旬出台了一个关于房产税的优化政策——《关于市外人员购买普通住宅免征个人住房房产税的通知》。而且重庆这个优化程度比上海还要彻底，即“三无人员（无户籍、无企业、无工作）”，在重庆买房享受与本地居民同等的个人住房房产税政策。

重庆，这个“抢人”的政策更为赤裸裸。

这个趋势很明显了，全国唯二的房产税试点城市，都是在出台“减税”的政策，你们觉得大家心心念念的“普征房财税”可能短期内在全国范围内推广吗？上海和重庆，都在通过房产税“抢人”，希望能够吸引更多的人才，留住更多的人。其他城市有什么魅力，觉得征收房产税后，有更大的吸引力呢？

所以，我认为很多人说的，地方政府因为土地出让金锐减，而加快征收房产税的进程，这个逻辑是讲不通的，现实中，政府也没有按这个思路出台政策。为了弥补土地出让金减少，征收房产税，而导致人才、资本流失，这笔账平衡不了。

其实关于房产税的问题，我觉得民间和官方有一些认识上的差异。

老百姓心目中的“房产税”，期望把房价打下来，收割炒房者和多军，一种起到“劫富济贫”功能的税。

国家立法机构理解的房产税——征收房产税和目前的经济政策背道而驰。

我们一边在降低贷款利率，降准准备金率提供流动性，提供宽松的货币政策，目的是刺激消费，恢复经济。如果另一边，增加税收，采取紧缩性的财政政策，那不是左右手互搏吗？

再说房地产行业，目前国家出台各种政策，比如“认房不认贷”，“取消限购”，“以旧换新”等，目的就是想拯救一下存量市场，防止开发商连续暴雷，导致系统性的经济问题。而如果在此时增加房产税，那相当于一夜回到解放前，前功尽弃了。

我记得去2022年财政部答记者问的时候提到，不具备扩大房产税试点城市的条件。这样的口风维持至今，还没有从官方的渠道听到短期

之所以房产税不急着推出，我判断还是和宏观调控的方向有关。目前来说，国家把控的方向还是刺激经济复苏，提供宽松的货币政策和财政政策，比如LPR去年的连续下调，以及各类财政补贴等。而增加税收，在一个宽松的财政政策环境下，就有点背道而驰了。

另外，在执行层面，房产税征收的标准，说实话也是个难点。各地房价差异太大，上海的房价是一些三四线城市的数倍，如何平衡这个标准，也是难题。估计多半也只能一城一策的标准来实施，其实上海和重庆早就有了房产税，试点运行很多年，但其标准和规模并没有对当地的房地产市场产生什么影响。如果全国按这个标准实施，那大家心里所期待的效果估计很难达成。

另外，再提一下大家都在说的用房产税来弥补土地财政的收入。

土地出让金作为政府性基金的重要组成部分，成为地方政府预算外收入的主要来源。以财政部公布的2021年财政收支情况的数据为例，地方政府性基金预算本级收入93936亿元，同比增长4.5%，其中,国有土地使用权出让收入87051亿元，同比增长3.5%，土地出让金占比高达93%。所以地方财政收入很大程度上依赖土地财政，国内房地产经济与地方经济已经深度捆绑在一起了。

但是，在2022年，随着房地产市场的下行，其衰退的趋势直接影响到了开发前端的土地拍卖市场。今年上半年财政部公布的2022年上半年财政收支情况。数据显示，国有土地使用权出让收入为23622亿元，比上年同期下降31.4%。同时在土拍是市场地上我们发现，今年民营房企几乎很少参与，大多都是国企或者城市投资平台兜底，而土地的成交价格基本都是起拍价，没有溢价竞拍的现象。

土拍市场的疲软直接影响土地出让金的收入，进而影响到地方财政收入。所以这几年在舆论方面，让房产税进行全国性试点的呼声很高，除了起到抑制房价过快增长的作用外，还能弥补地方土地出让金的缺口。

但从财政局公布的土地出让金的金额上看，是万亿级别的。将地方财政收入中的土地出让金部分，转变为房产税征收的额度需要一个过渡的时间，本来目前国内经济就面临着消费不足的情况，房产税的落地会加剧消费不足的趋势。

在经济学上关于政府税收，有一个拉佛曲线的概念。拉弗曲线描绘了政府的税收收入与税率之间的关系，当税率在一定的限度以下时，提高税率能增加政府税收收入，但超过这一限度时，再提高税率反而导致政府税收收入减少。

这个曲线的概念很抽象和笼统，但也确实印证了一些经济现象。现在我国增收房产税说实话，政府自己也不太清楚是在曲线的上升段还是下降段。所以只能靠试点城市来进行摸索，而不是大规模的一股脑的全上。

我这里不是说房地产税不会实施，长远看，这项税目落地是必然的，但从短期的政府经济政策的导向上看，我认为还不具备大规模试点的条件。