挂地！1.76万/㎡起拍，苏州湾高端住宅市场加剧内卷

近日，吴江区自然资源和规划局发布公告，挂牌出让一宗位于太湖新城核心区的优质住宅用地——WJ-J-2025-008号地块。

这块位于阅湖之星北侧的宝地，占地面积达9.166万平方米，起拍总价19.3亿元，起始楼面价约1.76万元/平方米。该地块容积率仅1.05-1.2，建筑限高24米，预计将打造又一个低密度高端住宅项目。

地块将于10月17日9:30开始限时竞价，花落谁家值得期待。

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地块基本信息

此次挂牌的WJ-J-2025-008号地块位于东太湖度假区（太湖新城）笠泽路北、夏蓉街西，正处于板块核心居住区。

从规划指标来看，地块占地面积9.166万平方米，容积率1.05-1.2，建筑密度≤30%，绿化率≥30%，建筑限高24米，土地用途为普通商品住房用地，出让年限70年。

地块起拍总价19.36亿元，增价幅度200万元/次，竞买保证金3.88亿元。根据公告，该地块不得建设私家庄园和带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。

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区位优势与周边配套

这块地最大的优势是其得天独厚的位置和自然环境。地块南面就是中建三局阅湖之星项目，与东太湖生态园仅一路之隔，步行即可轻松抵达太湖沿岸，享有优质的一线湖景资源。

吴江太湖新城是吴江乃至整个苏州的高能级板块，已建成众多优质配套。交通方面，板块内路网发达，出行便利；教育配套包括鲈乡实验小学、松陵一中等优质学校。

商业方面，3公里范围内汇聚了新城吾悦广场、华润万象汇、爱情海购物公园三大商业体，满足购物、休闲、娱乐全方位需求。

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周边市场竞争态势

目前吴江太湖新城板块内高端项目云集，低密产品竞争尤为激烈。周边有阅湖之星、绿城桃源里、湖畔江南里、丹枫云庐、垂虹桃花源、湖亭望月、太湖天誉等多个高端楼盘在售。

产品类型方面，中建|吴江城投·阅湖之星为精装叠墅+洋房产品，是区域内销售流速最快的别墅盘；

绿城桃源里为合院+叠墅产品，是区域内新房价格最高的楼盘，目前还有部分叠墅和合院在售。

象屿和吴江城投联合开发的太湖天誉项目将开发四代洋房和叠墅产品，洋房151-183平；叠墅198-213平。

根据市场数据，2025年至今，吴江太湖新城新房成交均价约为35000元/平方米左右。其中洋房成交均价约26000元/平方米，别墅（含叠加、合院、双拼等）成交均价约47000元/平方米。

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规划前景与市场预期

从地块1.2的容积率和24米的建筑限高来看，项目未来很可能规划为叠墅、洋房等低密产品。地块面积在板块内相对偏大，可开发空间较为充足，加上靠湖的生态环境优势，具备打造高品质低密住区的条件。

不过，当前吴江太湖新城别墅项目扎堆，市场内卷激烈，对开发商的产品创新能力提出了更高要求。

此次挂牌的地块可分割销售且可分割转让，增加了产品的灵活性。

10月17日的土拍令人期待。这块地能否脱颖而出，成为下一个市场爆款？我们拭目以待。