南京龙江这个小区，物业主动宣布“分手”！

南京又一小区，物业公司主动宣布退出！

最近，苏宁物业发布公告称，由于在馨瑰园的经济收支方面已连续多年出现倒挂，且近年来愈加严重，将于2025年11月7日正式退出小区的物业服务。

作为苏宁开发建设的小区，馨瑰园自交付起就由苏宁物业提供服务，服务水平得到了业主们的普遍认可。主动退出的背后，有哪些困境？

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馨瑰园位于南京龙江，与二十九中高中部（新校区）、南京信泰中心等是邻居。

作为南京主城区的重要组成，龙江早就开发成熟，其中最令人侧目的，是顶流教育资源。

馨瑰园，就是银城小学+金陵汇文中学的强大学区配置，2021年上半年，小区二手房价一度达到近7.6万/㎡的天花板。

公开资料显示，馨瑰园分两期开发，由多层和小高层组成。2005年正式交付，20年来一直由苏宁物业提供日常管理服务。

期间，苏宁物业就小区绿化、设备设施、路面、智能化等细节进行维护与升级，服务水平得到了业主们的认可。

那么现在，苏宁物业为什么要主动撤离馨瑰园？

9月8日，苏宁物业关于退出馨瑰园小区物业服务的公告，清楚解释了原因。

锐评君为大家概况如下：

第一，苏宁物业在馨瑰园的经济收支方面已经连续多年出现倒挂，且近年来愈加严重。

公告指出，目前馨瑰园物业收费执行的是2015年与当时的业委会签订的《物业服务合同》约定的收费标准。虽然该合同已于2018年到期，但物业费并没有调整。

物业费10年没上涨？

锐评君致电小区物业服务中心，客服表示小区物业费视有无电梯，收费标准在1.3元至1.5元/㎡·月不等。

这收费水平，与周边房龄相当的小区相差不大，与这些年南京新交付的小区乃至科技系统住区比，显然友好了不少。

第二，这些年，物业服务的各项经营成本都发生了极大程度的上涨，苏宁物业虽然采取各种成本优化措施，但难以抵消成本的刚性上涨。

对此，苏宁物业直接在公告里指出，品质优先的服务与经济收支的失衡，不可持续。不过，苏宁物业并没有在馨瑰园物业官微披露经济收支明细。

基于以上原因，苏宁物业按照规定向相关部门、馨瑰园业主告知，将于2025年11月7日退出小区的物业服务。

小区的宣传栏、单元门厅等显眼位置，进行了公告张贴。

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在南京，苏宁物业的主动撤离，并不是个例。仅在今年6、7月，就有多家物企宣布退场。

6月，栖霞建设物业向东方城小区业主发文：“鉴于东方城小区业主对美好生活的期望与我司入不敷出的经营困境之间存在巨大矛盾，经慎重考虑，我司决定不再参与东方城小区物业服务的续聘工作。”

7月，江核的江与城小区物业——怡置物业发布公告，表示因“物业费低、管理成本高、部分业主长期拖欠物业费”等原因，计划于2025年12月30日24时前正式退出小区物业服务。

7月，弘阳物业向钟鼎名悦广场业委会发送公告，自2024年10月1日进入小区服务，到2025年5月30日，在为期8个月的服务过程中，物业费收缴率仅6.5%、净亏损近94万元，计划于2025年7月31日24时退场。

同样是7月，银城物业告知南京恒丰世家全体业主，较高的人力物力成本、项目历史遗留问题及部分业主缴费意愿等因素导致项目长期亏损，计划于7月31日提前终止物业服务合同。

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无论是苏宁物业、弘阳物业，还是怡置物业等，“主动分手”，客观上反映了深层次的行业性和结构性矛盾。

首先指向核心症结，物业费上涨困难与服务成本上升之间的矛盾。

不光是南京，国内很多小区，特别是交付超10年的小区，物业费标准是很多年前制定的。

根据民法典相关条款，物业费调整事关每一位业主，得由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，实操过程中难度并不小。

可随着时间的推移，物业服务过程中的人力、物料、维修等成本一直在涨；客观上老旧小区的设施老化，维护成本也相应激增，物企的综合运营成本持续攀升。很多小区陷入维持现状也很难盈利，甚至做得越好亏得越多的困境。

物企无奈撤离的背后，事实上是市场化定价机制的失灵。

一方面，物业费无法及时根据市场供求和成本变化及时调整。另一方面，受多重因素影响，不少物企在物业费的收缴上遇到困难，但眼下并没有有效办法来约束，无形中加剧了矛盾。

其次，市场环境产生深刻变化的当下，物管行业也在持续洗牌，实力企业+精细化运营将成为主流。

房子在升级，大家的居住环境越来越好，必然带来服务水准的变化。

物企需要面对的一个事实是，业主们对物业服务的要求不断升级，大家不再满足于安保、卫生等基础需求，对物企提出智慧服务、个性服务等更高阶的要求。

这决定了物企正从粗放式扩张转向精细化运营，一方面对自身服务能力不断精进，另一方面主动退出低质效项目，将优质资源集中到优质项目中去。

这两年，物企的主动退出潮，有在全国加剧的趋势。比如上海、重庆、杭州、徐州等城市，物企主动退出服务小区越来越常态化。

锐评君认为，这是经济形势和行业发展的必然，无论是相关部门、物企，还是小区，应该将重心放在物业撤场之后。

部分城市，已经积极应对。克而瑞物管指出，北京、南宁等城市加速推进业委会的组建，为小区换物业提供基础。而针对业委会组建率较低的现状，不少城市重新修订《物业管理条例》，通过组建物管会来补位业委会。

当然，物企与小区业主应是双向奔赴的关系，物企提升服务水平，用更细颗粒度的服务赢得业主的满意；业主们也应理解支持物企的经营压力，及时缴纳物业费，长此以往才能实现共赢局面。