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保利发展，2024年7月9日，经过60轮的举牌，竞得内环内杨浦区平凉社区02H1-01地块，容积率1.8，总价220272万，楼面价88462元/㎡，溢价率约21.18%！

绿城集团，2024年8月7日，竞得内环外（近内环）徐汇区斜土街道xh128D-07地块，容积率2.2，经过72轮的举牌达到最高限价480480万元，楼面价131045元/㎡，溢价率封顶30%

招商蛇口&南通瑞城联合体，年月14日，竞得内环外静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，容积率.，楼面价元/㎡，经过163轮报价后，以溢价率.%成交

宸嘉发展，2024年12月30日，竞得内环外（近内环）徐汇区S030501单元N06-22地块楼面价011万元/㎡，经过101轮报价后，以溢价封顶%成交！

保利·外滩序BUND88（杨浦区平凉社区02H1-01地块），少量建面约128㎡4房在售，约1630万起！感兴趣的小伙伴抓紧机会！

而保利外滩序位于上海市中心核心地段【内环内滨江CAZ】又是8层低密度洋房，机会难得！

要知道2020年至今，内环内8层及以下洋房社区供应，一只手都能数过来。

有两个数据我分享一下：

①、链家网可对外展示的挂牌有约109300套，一线滨江板块（杨浦滨江、黄浦滨江、徐汇滨江、北外滩、陆家嘴、世博、前滩）10年房龄内8层及以下洋房只有4套挂牌。

②、2020年至今，内环内新房每供应约320套高层/超高层住宅，才能有1套低密洋房产品。

如果你要“纯粹”，那保利·外滩序BUND88是内环滨江近10年来仅有的一个纯洋房社区。

数据来源截止：2024.12.12

比如地段，也直接封顶。客观讲，1600万级市区买4房，要兼具内环内+CAZ+黄浦江，把势能叠满，只有杨浦滨江。

但有一点出乎意料，项目吸引太多陆家嘴客户。我细想了一下，这是必然：

一方面，同样预算浦东只能买内中环；

另一方面，这些金融、互联网年轻人，既向往时尚前卫的生活，又希望离工作区近，毕竟事业处在上升期，加班也较频繁，那多桥隧链接、通勤便捷的保利·外滩序是承载他们改善置业的上佳选择。

保利·外滩序效果图过程稿

又比如未来预期，近期土拍，据我了解，杨浦滨江三块地落槌后有不少购房者连夜准备资料冲向外滩序。

信号很明显：杨浦滨江新房会越来越贵，且从容积率看大部分地块做不了洋房。

这加剧了洋房臻稀性，同时我大胆预测：今年可能是均价12万+/㎡买内环洋房最后一年！

道理很简单，最新土拍预计在半年后入市，杨浦内环没有新增洋房；未来也未必有，即使有也是较久之后的事，届时均价还会12万+/㎡吗？

那均价12+/㎡的洋房大概率就此绝版，更何况BUND88低总价1600万级上车内环内滨江洋房产品！

内环内，正滨江，低密墅境洋房

「保利·外滩序BUND45」

一期认购率727%！

如今，保利·外滩序BUND45将上新38席风貌住宅

户型为建面约185-260㎡

预计2月取证！

另外，BUND88在售少量建面约128㎡4房，

即将清盘，欲购从速！

BUND45风貌住宅户型图如下：

据悉，BUND45风貌住宅传承百年历史著名老洋房思南公馆的卵石立面，打造了市面独树一帜的颜值。这和现在很多风貌青砖、红砖看起来完全不同。

据了解，这种工艺极尽严苛，已近失传，需要纯手工，一个工人一天大概只能作业5个平方左右。

同时，大尺度的花园，让人梦回百年前的花园洋房生活方式，好比与巴金、丰子恺共享同一种花园生活。

0供应+强需求+低库存！

2024年内环内的洋房市场，正在濒临枯竭！

更不用提叠加滨江这类超强buff后，洋房的稀缺性几乎到了和内环别墅相媲美的级别！

正因为知道这些数据，当我看到保利·外滩序BUND45、BUND88的产品时，心中涌起了难以言表的惊喜。

洋房效果图过程稿，仅供参考

02

把天赋与内卷，刻在骨子里的好房子

据传在今年初，开发商团队曾在全市各处考察地块，但迟迟没有遇到满意的。直到BUND88所在的地块出现时，所有人为之振奋。

这也是为何在7月上海首次解除限价的土拍中，保利发展鏖战60轮也势必拿下该地块的决心！

它和之前的BUND45地块组成的双子星，同样拥有优越的地理位置+超低的容积率

是一块真正有空间去打磨优秀产品的“上好料子”！

据数据统计，今年1至10月内环内一共出让了8块纯住宅用地。

仅2块用地的容积率低于2.0，这两块地块正是现在保利·外滩序的所在。

其中BUND45容积率约1.2（含风貌别墅）；BUND88则为1.8，更为难得是45和88两个地块的形态工整，有利于楼栋和园林更舒展的布局。

这也决定了保利·外滩序拥有突破市场上限、重塑人居方式的能力！

当其他楼盘还在努力卷精装、卷公区时，保利·外滩序早已另辟蹊径：

用洋房+风貌别墅的产品形态，走出独属自己的“赛道”。

据悉，BUND45涵盖74套洋房+38套风貌别墅，BUND88则由202套洋房组成，所有洋房均为8层设计，实打实的真洋房。

别墅效果图过程稿，仅供参考

BUND45：270°环幕视野，完美演绎瞰景生活

首先是建面约100㎡的三室两厅两卫。

主卧+北次卧配置270°飘窗，3个朝向可享受L型的转角视野。

BUND45样板房实拍

BUND45样板房实拍

相比于传统百平3房对餐厅面积的“缩减”，户型拥有完整宽适的餐厅空间。

BUND45样板房实拍

再是建面约131㎡的四房两厅两卫产品。

继承了270°阔景飘窗，搭配四叶草户型

南向3面宽+大采光面，主卧采用独立套房设计，私密性极强。

BUND88：100%纯粹真洋房，内环内只此一处

作为内环内罕见的8层纯洋房，88地块的户型非常纯粹

建面约105㎡及建面约125㎡纯洋房。

在看到户型的那一刻，我真正理解了在售楼处时，销售的那句：“能超越BUND45的产品，只有BUDN88！”

这是一个近乎“0bug”的产品。

先看整体，BUND88的户型与BUND45一样，采用一楼花园+顶楼“灵动空间”的丰富组合。

更精彩的是，BUND88所有的一楼户型拥有宽奢的地下室！

地下空间层高约3.5m！远高于普通住宅的层高！

买一得二+独立花园，这样的double“爽感”，内环内独一份！

但这对BUND88来说，不够！

户型在内部细节处理上更为优秀。

先看建面约105㎡的三房两厅两卫。

客厅的南向面宽达到惊人的5m左右。

我咨询了一位一级注册建筑师，对方表示目前百平三房的客厅主流面宽为“3.3-3.6m”。

保利·外滩序光一个客厅面宽就足足高于同类户型约40%。

餐客厅采用少见的方厅设计，搭配1.5面宽长阳台，彰显气派，这在百平产品中极难遇到。

入户处采用S墙设计，既巧妙利用空间，又保证了进门的视觉一体化。

3个卧室+2个卫生间均配赠飘窗，内部空间感拉满！

严格遵循了动静分区的设计，主卧采用了豪华酒店的套房设计，搭配转角飘窗，有面子更有里子。

采用更方正的U字型厨房，多人进出时更显从容，实用性强。

再看建面约125㎡的四房两厅两卫。

南向宽奢的4开间，公区全自然采光，扩充视野，提升舒适通透感。

电梯直接入户内外双玄关，媲美豪宅的层层归家仪式感，与内部空间形成视觉隔档，隐私性拉满。

动线上做到主客分区、动静分离的双设计，保障家庭成员拥有独立、完整的空间。

阳台和主卧采用270°的L型环幕设计，主动拥抱更丰富的园林景致。

4个卧室+2个卫生间+厨房均配有飘窗，空间实用性更强。

主卧为独立套房，步入式衣帽间，同时远离公区，更好兼顾隐私与静谧感。

据悉这次装标也非常加分。

如厨房囊括了嘉格纳三件套博世双开门冰箱高仪水槽龙头大金中央空调等等。

BUND45样板房实拍

客厅电视背景墙采用大理石等等，足以媲美不少豪宅配置。

BUND45样板房实拍

从地块+洋房+户型，在保利·外滩序你仿佛感受到一个天生学霸，却依然努力内卷的优秀。

这里将同时受到了两个区段规划的价值影响，保利·外滩序正处于该区域，未来享有的超高能级不言而喻。

文件中提到“中层品质提升范围：从滨江开放空间向腹地拓展约500-1000米范围，加大土地收储力度，推动城市更新”。

项目周围的滨江实景图

这意味着项目所处的范围，整体的居住氛围迎来质的飞跃！

这些都从根本上对项目起到极强的助推作用，进一步夯实了未来价值。

区位示意图

在上海内环内，随着陆家嘴、北外滩的逐步开发成熟，整条滨江沿线能成片开发的区域仅剩杨浦东外滩南侧的一片区域。

强大的规划能级+稀缺的土地价值，让保利·外滩序迎来了属于自己的高光时刻。

周围高能级的产业规划，也是项目的另一大亮点。美团、b站、字节等互联网巨企也将在未来两三年内逐步搬入杨浦滨江。

信息来源上海人民政府新闻办公室，示意图，仅供参考

根据清华大学全球产业研究院副院长曾发布的《中国产业互联网生态发展报告》中估算，产业互联网在2035年会占中国GDP的21%左右。

未来超1/5的GDP将由产业互联网所贡献，杨浦滨江所引入的产业，正代表着这座城市希望的所在。

产业——高知人才——置业需求，将在这里形成非常健康的职住需求链，源源不断的为这里带来充沛的置业、租赁需求。

更难得的是，目前项目所处的区域正处于自身价值爆发的前夜。

目前同样距离滨江约500m距离的黄浦滨江，新房价格站上了17万+；而在徐汇，距离黄浦江约1.2km的徐滨板块，单价也突破了14万+。

相比而言，保利·外滩序无论在产品形态、土地稀缺、产业潜力、规划等方面，均处于遥遥领先的优势。

目前外界对项目预估的价格非常具有竞争力，未来可腾跃空间更大。

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