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3号线殷高西路地铁口「江湾鸿玺」持续热销中！32套建面约200㎡大平层，均价7.69万/㎡！总价1480万起，售楼处线上火热预约中！

当下，房地产已步入自住改善的时代。除了更大的居住空间、更高的居住品质、更好的装修标准等产品力的加强，改善客户想要买入核心地段，那真的要趁早了！

整个高境、淞南、五角场、新江湾等北中环之上的区域，都已断供许久。今年终于迎来新房供应，但淞南新地块过会价格达到7万左右，而与杨浦、虹口近在咫尺的江湾鸿玺，未来售价仅在7字头，性价比不言而喻！

上海土拍取消地价上限之后，对装标等有了高品质的要求，核心地段的珍藏地块接连亮相，新地块普遍高溢价成交，楼面价屡创新高。

尤其是中环沿线，续徐汇滨江之后，长宁天山，静安大宁，杨浦滨江，浦东北蔡、新杨思等区域相续迎来单价“地王”，未来售价不断加码。

不难发现，中环沿线未来起步价格将会是10万+/㎡！

区位示意图，数据来源上海土地市场

再来看中环沿线新房价格当前的格局。规划强势的如徐汇长桥，三林滨江，静安大宁，杨浦滨江等，价格全面突破11万+/㎡。

地段核心的如长宁天山、西郊等，价格普遍在约11.8万+/㎡；

即使是闵行七宝、杨浦长海街道等，价格也普遍在10万/㎡左右。

不难发现，中环沿线的产品，起步总价至少要千万级，想要买大面积改善户型，总价或将达到2000万左右！

区位示意图，数据来源网上房地产

在如今普遍约10万+的上海中环沿线，以1500万级的价格就能买建面约200㎡起大4房，目前只有江湾鸿玺一盘。

目前，建面约200㎡以上的改善大户型主要集中在内环内，总价动辄3000万起步，是真正的顶豪产品。

江湾鸿玺主推建面约200㎡豪装大4房，仅有32席位，总价在1500万级，或是中环旁错过不再有的“一步到位”纯改善产品。

区位示意图，数据来源网上房地产

另外，真正的改善产品属于置换塔尖，天生具有臻稀属性。

据链家数据显示，全市建面约200㎡起的改善产品，站在置换链的塔尖，仅有5157套挂牌，占比不足5%，臻稀程度不言而喻。

数据来源链家，截止时间2025/4/28

过去两年的二手房市场是非常动荡的，尤其是2023年二手房成交价剧烈下挫，让不少人丧失买房信心。但在这样的环境中，建面约200㎡起的大户型却表现得极为坚挺，甚至成交均价抬高了不少。

数据来源网上房地产

所以，论稀缺性和性价比，江湾鸿玺总价1500万级的建面约200㎡豪装大4房，在中环沿线几乎就是独角兽般的存在。也是整个北上海难得的终极改善项目；均价7.69万/㎡！

项目的高人气是必然的，因为这可能是整个上海中环旁建面约200㎡起改善产品门槛级的价格了，真正的错过再无。

总共32套房源，两梯两户配置

户型为建面约200㎡4房3卫大平层。

户型设计上，类一梯一户，方厅近50㎡，主卧超级套房。

品质方面有三点值得一提：

1、精装高标准，据悉采用精雕铝板装甲入户门、耶鲁智能门锁、博世内嵌冰箱、玫瑰岛淋浴房、大金中央空调及地暖、格力空气能全屋循环热水系统、唯宝台盆、汉斯格雅龙头等。还搭载罗格朗全屋智能系统。

2、时尚的底层泛会所服务，项目底层意向配备咖啡厅、洗衣房、健身空间、美容服务等商服功能（洽谈中,最终以实际为准），为业主提供更便捷精致的生活方式。

仅作示意，以最终交付为准

3、搭载万物梁行高端品牌物业顾问，万科上海在地优势+戴德梁行国际化视野，提供贴心管家式物业服务，7x24h全时守护。

配套方面：江湾鸿玺西侧就是3号线殷高西路地铁口，一路直达虹口足球场、鲁迅公园，换乘去市中心很方便。东面直线约1公里处有18号线殷高路站。门口还有99路公交车直达五角场。

自驾便捷，逸仙路高架上下匝道就在小区门口，往东南西北出行都非常方便。

生活配套非常成熟，新业坊·源创就在西侧，吃喝玩乐都能满足，潮流、精致元素也为板块注入更多活力。殷高西路上还有永辉、长江国际、景瑞生活广场等商业。如果要大商圈，项目自驾到五角场商圈、宝山万达、悠方购物中心、大宁商圈、虹口龙之梦也十分便捷。

休闲方面，项目离新江湾湿地很近，周边还有新江湾体育场、高境纪念广场、彩虹湾公园等。

现在轮到一线城市上海了，房价即使是上海都扛不住了！但是这个不是无条件不限购，我看了条件还是比较严格的，分本地和外地人。首先本地人只要是本地户口，在外环外买房，不还二手房还是新房——随便买但是在外环内限购2套然后是外地人外地人必须缴纳社保或者纳税一年以上，在外环外随便买，不限套数！但是想在外环内买房还是比较严格的，必须缴纳社保或者纳税3年以上才行，而且只能买一套！2️⃣公积金变化购买的房子必须是二星级以上的新建绿色建筑住房。公积金额度可以上浮15%，从160万提高到184万！

一、上海2025年8月最新限购政策汇总

外环外购房不限套数‌：对符合本市住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在外环外购买住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

‌单身人士购房政策调整‌：成年单身人士（含沪籍和非沪籍）按照居民家庭标准执行限购政策。具体为：沪籍居民家庭/单身人士：外环外不限购，外环内限购2套；

非沪籍居民家庭/单身人士：社保/个税满1年可在外环外不限购；满3年可在外环内限购1套

崇明区：根据上海8月26日最新楼市政策，在崇明区购房参考外环外购房政策。只需在购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的上海的社会保险或者个人所得税即可购买崇明区住房，无需单独在崇明缴纳社保或者个税或者在崇明工作。

二、上海2025年8月最新购房商贷/公积金贷款政策

1、商业贷款政策（首套房/二套）：

注意：根据最新政策，上海购房商业房贷利率不再区分首套住房和二套住房。

现阶段上海商贷利率执行情况如下：

首套：3.5％-45BP=3.05%

二套（主城）：3.5％-5BP=3.45%

二套（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）：3.5％-25BP=3.25%

2、公积金贷款政策：

贷款额度提升‌：购买二星级及以上绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%

首套：160万元→184万元（多子女家庭可叠加至216万元）

二套：130万元→149.5万元

‌提取支付首付‌：支持提取本人及配偶公积金支付新建预售商品住房首付款

‌“又提又贷”‌：提取公积金支付首付不影响贷款额度计算

3、温馨提示tips：

二手房贷款“三价就低”

自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。

三、上海2025年8月最新购房税费政策

非沪籍家庭优惠‌：首套房暂免征收房产税，第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除。

新政策的调整无疑给购房者带来了更多的挑战和机遇。对于非上海户籍的购房者来说，这次政策特别关注到了人才引进和多孩家庭的需求，显示出政府对这些人群置业的支持。与此同时，税费的调整也在一定程度上减轻了购房者的经济压力，特别是个人所得税和契税的减免政策，让购房者在交易过程中可以节省不少费用。在办理贷款方面，无论是商业贷款还是公积金贷款，购房者都需要提前了解新规，确保自己的贷款申请顺利进行。总体来看，2025年的购房政策调整是为了更好地适应市场的变化，购房者需及时了解相关信息，做好充足准备，才能抓住机遇，避免在复杂的政策中迷失方向。

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