拼刺刀的黄埔，还有这些硬菜啊

昨天，天河东的世界大观保利辰园湖境突然开盘。

价格比吹风价接近打了9折，一下子炸开锅了，329万起就能上车75平，单价4.4万/平起，整体均价4.4-5.3万/平。

要知道，未来方洲的79平，也就是300来万上车。这年头，世界大观的价格都杀到黄埔的腹地了。

别慌，黄埔也准备掏出私藏好地了！

这两天，我们收到关于黄埔重点地块的爆料，内容相当劲爆。

黄埔准备推介12块地，老黄埔、科学城都有地块要来，合计用地面积达到128万平，几个重点：

①老黄埔核心区靓货上架，备受关注的少年宫地块又拿出来了，大沙东地铁口，容积率只有2.5；

另一个是茅岗市场地块，在富颐都荟东面，体量小、未来入市可以视作富颐平替。

②长洲岛低密宅地。20万方、容积率1.01、江景加持，是广州近期出让过的最低容积率地块之一，10分钟大学城，20分钟琶洲，妥妥后花园。

③科学城终于补仓了。核心区映日路地块，规划条件微调后准备重新挂牌了，大概率会在价格、配套上做更明确的指引。

前者更适配改善客群，科学城周边的刚改一族可以等等香雪地铁口地块，也就是华美香雪未来城北侧，将会有部分改为住宅，容积率只有1.9。

④科学城外延住宅板块黄陂-长岭居-水西中间会有一块巨无霸宅地“华夏奇观地块”，用地面积达到66万方，可惜周边比较荒，配套要靠规划完成。

⑤知识城何棠下12万方低密墅区，容积率只有1.01，离14号线500米，旁边有黄埔区会元学校、广州实验中学、天韵小学等等。

总结一下，今年推出来的老黄埔地块，无论区位还是地块素质都很不错。

一方面，容积率比起4.5+的黄埔旧改们是改头换面了，甚至还有1.01的地块，12宗地最高容积率也就是将军山二期的3.7。

其次，这次重点聚焦在老黄埔、科学城的核心区，出让旋律是以中小体量+低容积率为主，相当于控制拿地总价，提高安全性；对于一些边缘板块则是控量入市。

一些不方便聊的内幕，加群↓

接下来，我们详细聊聊大家比较关注的重点地块。

老黄埔

新溪丰乐中路地块（少年宫）地块

指标：用地面积2.72万平、容积率2.5、建筑面积6.82万平

配套：老黄埔中心区+大沙东地铁口+新溪华润配套商业+可能读怡园小学

少年宫地块，可能是老黄埔城市界面和居住氛围最成熟的板块，学铁商基本都齐了，地块容积率2.5。

容积率2.5，相比城光5+、中央公馆4.3、黄埔润府4.4，也是大沙东板块最低的，像润府PRO地块。

最靠近地铁站、容积率更低、还有机会读同款学校，如果能推出来，这一块地将是老黄埔的王炸，可惜问题仍然是拆改，能不能拆出来。

参考地价：2023年12月护林路地块（保利中央公馆），2.7万/平（扣除配建）。

周边售价及产品：华润黄埔润府，88-113平，3.7-4.3万/平。

茅岗市场地块

指标：用地面积1.8万平、容积率3.6、建筑面积4.7万平

配套：天河一路之隔+可能读九年制广大附+富颐氛围逐渐成熟

关键在于能不能读上富颐的超强学校配套-九年制广大附中，整体配套和富颐一样，离天河近，但距离地铁站比较远，依赖底商配套。

简单来说，富颐MINI。要是能读就是富颐的平替地块，小而美的小户型版本。但是如果学校问题没法解决，这块地的学铁商都是弱项。

地块目前的补偿方案已经过会了，整体难度会小一点。

参考地价：2023年7月天河吉山仓地块（天河润府），3.8万/平（扣除配建）；黄埔护林路地块，2.7万/平。

周边售价及产品：富颐都荟，95、118、125平，4-4.5万/平。

科学城

核心区地块（映日路）

指标：用地面积3.5万平、容积率2.5、建筑面积8.7万平

配套：科学城核心区+500米科学城地铁站+商业广场+政府配建学校

地块整体素质很不错，科学城中心位置这么多年来都没卖过地，政府也会搞定学校。面对的科学城老板、高管改善客群也很清晰。

之前挂牌，越秀、绿城、龙湖，中旅、广州地铁等一众开发商都在关注。

当中，绿城，原本做了一版很“漂亮”的规划，初步产品规划做板楼，产品力强；越秀，也做了很好的方案和产品力。

撤牌主要是因为新规的突然调整，导致此前成熟的规划和产品用不上，开发周期和市场都要重新研判。

参考售价及产品：大壮名城，一期尾货3.1万起，二期新规88-105-122-143，特价3.7万+。

香雪地铁站地块（华美香雪未来城旁）

指标：北地块为住宅，面积1.9万平、容积率1.93、建筑面积3.9万平；南地块为商服，面积2.1万平、容积率2.5、建筑面积5.3万平

配套：香雪地铁口+飞晟汇+香雪小学、星樾广外学校、东荟城小学、开发区第二小学...

这宗地块的位置绝佳，早前规划有说是准备做星际云汇二期，也有说是华美香雪城的公园部分，可惜的是烂尾没做起来。

改规后，整个项目会形成4层结构，靠近地铁口的住宅-高尔夫-商业体-规划商业。

这块地的基本面没问题，区位、通勤、商业、学区都不错，主要变数在于香雪未来城能不能兑现，毕竟都已经空10来年了。

如果一切能如约推进，香雪地铁口地块会是科学城刚改合适的一个楼盘。

参考售价及产品：星河湾半山，130-147-230-265，毛坯特价2.8-3.2万/平。

萝岗车辆段东侧地块

指标：用地面积1.8万平、容积率2.5、建筑面积4.5万平

配套：600米香雪地铁站+飞晟汇+香雪小学、星樾广外学校、东荟城小学、开发区第二小学...

这块地距离香雪也不远，也是小二美的地块，总价不会太高，可以稳稳吃到科学城的客群。

参考售价及产品：星河湾半山，130-147-230-265，毛坯特价2.8-3.2万/平。

玉岩北地块

指标：用地面积3.7万平、容积率2.92、建筑面积10.7万平

配套：1.5公里香雪地铁站+香雪小学、玉岩中学+奥园香雪广场

在这一批挂牌的科学城地块里，配套属性相对比较弱，但周边环境不错，距离学区也近。

参考售价及产品：星河湾半山，130-147-230-265，毛坯特价2.8-3.2万/平。

长洲

长洲岛地块

指标：用地面积20.6万平、容积率1.01、建筑面积20.9万平

配套：超低容积率+一线江景+自驾10分钟到大学城、20分钟到琶洲

容积率1.01做出来的江景叠墅或是江景大平层，会很有市场。可以同时承接住琶洲和大学城的高端客群，企业高层和教职工的购买力很稳定。

靠独特的产品和稳定的客群就足够出圈了，也是市面上独一份的产品。

而且长洲岛此前定位是郊游、旅游目的地，自然环境很不错，配套和产品能匹配上。

最后聊聊现在的黄埔市场。

·老黄埔核心是以价换量，抢客。

9月份以来，黄埔润府开盘，3.7-4.3万/平，330万就能上车，比城光二手还要便宜；中鼎书院开盘特价，也是3.7万/平，400万买107平。

这两个盘在老黄埔也是相对核心的区位了，但主旋律仍然没有变。

不只卷价格，还有产品。未来方洲和海丝城二期的时间表会在10月份前后推出，接力清盘的一期，大概率都是绝版超新规户型。

想买老黄埔的朋友，这批新地块没有带来质变，现在有合适的价格和房子是可以入手的。

·科学城板块，缺货，或者说是缺好产品。

科学城核心区西区和区府香雪板块，只有大壮名城作为新盘独苗在售了，区位好，但是产品相对一般，一向坚挺的价格也没抗住，一期尾货3.1，二期特价3.7。

这一批科学城地块，都是沿着开创大道两侧和6号线来开发的，整体配套会比云埔新盘好很多，想买科学城的朋友不妨等等。

最后，对黄埔买房感兴趣的朋友，加群↓