上海10万+豪宅的试探 中建玖上琅宸能否破局？

上海限购政策正在逐步解锁。

正值夏末，8月25日上海市住房和城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发了一篇通知--《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称沪六条政策），涉及住房限购、公积金、住房信贷、税收等六项调整，其中外环外区域取消限购、非沪籍单身购房条件放宽等措施引发市场广泛关注。

自此，外环作为一条分界线，逐步成为上海房市未来调控的新锚点。

有市场声音认为，当前上海市发展的重心已经回归到市中心，无论新楼盘上架，还是旧城改造城市更新提速，城中心区域与郊区的楼市发展差距愈发明显，此次出台的沪六条政策调控或多或少与上海郊区的去化目标相挂钩。

据观点新媒体观察，从近期上海新上架的外环内部分项目来看，事实上这一政策的影响也传导至上海中心城区的新盘认购。

其中，中建二局位于上海静安大宁板块开发的中建玖上琅宸项目，意外地成为市场红盘。

01 中建二局静安"首秀"

去年9月14日，上海第五轮土拍现场中出现了一位新面孔---预备正式深入上海房市的中建二局，最终其以底价63.6亿中标上海静安区灵石社区N070402单元094a-14地块住办项目。

该项目商住比例约办公21%，住宅79%，以及一处5000平方米的地下文化设施，成交楼面价达到6.83万元/平方米。

观点新媒体获悉，中建二局拍下的是静安区内的城市更新与居住环境改善工程，规划用地3.16万平方米，容积率2.95，涉及446户；总建筑面积15.4万平方米，整宗地块合计规划9栋12-24住宅楼、1栋办公楼以及相应的配套建筑和地下设施，总项目投资达到93亿元。

据了解，该项目于9月中旬取证，9月11日开启认购，首推140套房源，均价14.68万元/平方米，4日累计认购超185组，认购率达到143%。

作为一家在2020年才正式成立华东公司上海分公司的企业，中建二局初探上海市场的步调基本都集中在临港、嘉定新城等外环区域。

回顾其首次拿地，2021年1月22日，中建二局与中银集团以6.85亿元的价格拿下了上海临港区域首宗地块，面积达166亩。

该项目位于上海自贸区临港新片区滴水湖西岛，以双塔建筑为主体，由北京中建地产和中银集团投资联合获取。拿地之后，中建二局将其规划为临港西岛双子塔项目，经过4年建设期，西岛金融中心项目的主体结构、幕墙安装等工程已经完成，景观工程进度已过半，预计到2025年年底将全面完工。

同年，中建二局还以32.86亿元的价格竞得46万平方米的浦东新区书院镇两宗宅地；以超过86亿元的价格拿下同在临港片区的69万平方米书院社区地块以及顶尖科学家社区地块等。

在华东区域走出的第一步，被中建二局记录在当年的年度总结中。"2021年，中建二局全年完成投资额165.4亿元、回款127.4亿元；地产业务全年获取地产项目6个，新增土储货值248.4亿元，由局投资开发、设计建造的上海世界顶尖科学家社区正式开工。"

而今，中建二局于上海市场的投资布局已逐渐扩大，据旗下中建玖合2024年的全口径131.82亿元的销售额来看，上海市场销售额达到61.85亿元，占比约合46.92%，这一数据甚至略高于其大本营北京。

因此，选择适时落子静安大宁区，是中建二局继续深入上海房地产市场的第一步，而就在项目即将开启认购之时，"沪六条"新政来了。

02 新政后的市场

"沪六条"颁布后，最受市场关注的自然是限购政策调整这一条。

据"沪六条"明确，上海户籍居民家庭、在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非沪籍居民家庭，在上海外环外购买住房不限套数。

此外，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，虽然在外环外购买住房不限套数，但在外环内限购2套住房；非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

从内容上来看，"沪六条"最核心的外环外不限购政策，主要利好浦东周康、闵行莘庄、松江新城、嘉定新城等远郊板块，而中建二局落子的静安大宁区域恰好位于内中环间，属于严格限购区，无法像外环外项目那样通过政策吸引新增潜在客户。

"沪六条"虽未直接解除静安大宁的限购，但其释放的政策信号、降低购房成本、扩大非沪籍客群，也在一定程度上改善上海整体房产市场的预期。对于中建玖上琅宸这类位于中心区域的改善盘，这一政策足以间接推动外环内外的销售逐步回暖。

不过，由于较高的总价和限购问题，中建玖上琅宸与外环外项目政策出台后的热销可能性相比，依旧有所局限。

早在中建项目入市之前，便有业内人士将其与大宁的另一宗改善楼盘大宁金茂府进行对比。

大宁金茂府项目，是2014年方兴地产（金茂）以101亿元斩获的闸北区大宁路街道325街坊地块，彼时溢价率高达111.59%，楼板价4.76万元/平米，与中建项目单价相差约2万元。

观点新媒体了解到，金茂拿下的地块是2003年以来上海土地市场最高的一幅总价及楼板价宅地，也是当时上海土地市场第二大总价地王。高价拿地的背景之下，金茂的销售规划十分明确，将这宗中环项目的单价控制在7.5万元/平方米左右，基本处于彼时上海内环的价格区间，并在2015年10月售出了582套，拿下50.83亿元的销售额。

10年过后，这个项目的整体单价涨至11万元-16万元/平方米的区间，与中建玖上琅宸的14.68万元/平方米相比，有市场声音表示具备学区房属性的大宁金茂府性价比似乎更高，此前未参与过开发上海市区内改善盘的中建二局显得经验不足。

据观点新媒体所了解，在中建二局于2020年首次进入上海市场后，的确没有操盘过类似中建玖上琅宸的项目，但这几年间其在上海中心区域内的地产发展动作频频。

早在2018年，中建二局便中标位于静安区的上海火车站北广场C1地块商办项目，项目合同额10.4亿元，总建筑面积约28万平方米，建成后，该项目将成为上海火车站北广场地区第一个包含国际知名企业职能办公、大中型企业办公、企业独栋办公以及一站式区域型购物中心的城市综合体。

后于中建二局官宣进入上海市场的第三年，其承建了黄浦区508-514街坊地块旧城区改造一期工程项目，该地块是位于市中心的典型老城厢社区，这里汇集上海典型的简屋、旧里、新里、新公房，以及20世纪90年代产业结构调整遗留的停产工厂厂房，曾因拆迁难度大等原因，旧改工作推进缓慢，后改为中建二局承建。

那么，价格优势不明显，缺乏上海豪宅操盘经验的中建二局，面对上海楼市政策调整后，中建玖上琅宸该如何突围？

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