中央新政，对房地产影响巨大

截至去年末，我国常住人口的城镇化率已经达到67.00%。很多人认定，中国的城市化步伐要放缓了。

今年7月召开的中央城市工作会议定调——我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段——更是确认了这一点。

但我们认为，城市化进程整体放缓固然不错，然而，中央的一系列政策也正在开启二次城市化进程。如果说此前的城市化是全面开花，表现为农村人口进城；二次城市化进程则是区域性的，人口一方面从中小城市进一步向大、特大和超大城市聚集，另一方面则是从进城到融入都市圈。

下面，我们就结合最近的一系列重磅政策，对此展解读

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很多人对大城市的印象是，经济发达、高楼大厦林立，相比中小城市，虽然配套很完善，但过于拥挤，烟火气和宜居性差了点。

这背后，很大的一个原因，是大城市人口快速增长，但建设用地不足。

在2013年，《瞭望》周 刊的一篇 深度报道就指出：从国土资源部连续三年在两会期间组织的部省联合调研看，计划指标缺口不断加大正在成为地方发展的困扰。

为了多获得建设用地指标，各级政府通过规划修编、行政体制调整，将农村区域纳入城市版图，使城市圈不断外移，城市建成区面积从2000年的22439.3平方公里扩增到2011年的40058平方公里，几乎扩大了一倍。到2022年末，全国城市建成区面积进一步扩大到6.37万平方公里（数据来自住建部的《2022年中国城市建设状况公报》）。

即便如此，很多特大、超大城市的建设用地还是不足，不得不向天空要空间——越是大城市楼越高。 低成本建高品质“好房子”，戳此了解

与此同时，中小城市的人口在不断净流出，但建设用地面积不减。在农村人口大规模向城市迁徙的时期，这种资源错配尚不明显。可是，随着总人口减少，城市化的步伐放缓，这一矛盾变得越发突出。

地和钱跟着人走的探索成了势在必行。

2018年3月，国务院办公厅印发《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》（国办发〔2018〕16号），首次明确跨省域调剂机制。如此一来，发达地区获得了建设用地指标，贫困地区则获得了资金支持。

此后，相关部门又发布了一系列实施办法，规范调剂流程，强化监管。

最近，《国务院关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》，则将此推向了新高度，也是二次城市化进程的关键之一。

要素市场化，就是要按经济规律办事，「人地钱」挂钩，搞统一大市场。而土地，是最重要的要素之一。

试点城市普遍将探索城乡建设用地增减挂钩节余指标跨县域（如合肥都市圈）、区域（如长株潭），甚至跨省域（如福厦泉等）调剂使用。

再加上盘活存量土地、集约用地。未来，大、特大、超大城市建设用地紧张的情况将大大缓解。无论是商品房，还是保障房、学校、医院等，「好房子」会越来越多，变得更加的宜居。

02

很多人可能会说，大、特大、超大城市建设用地解决了，但你凭什么让大家进去呢？这些你都能想到，政策制定者肯定也想到了。主要有以下几点：

一是让农民有更多进城的资本。

我们知道，农村的土地，是农民的保障，也是社会稳定的安全垫。但农村土地流转受限，一方面无法转化为农民进城的资本，另一方面农民进了城土地仍在自己名下，但常回家耕种等已经不现实，甚至房子也成了危房，成为低效资产，还有安全隐患。

所以，早在几年前，政策就在推动农村集体土地入市，一方面可以缓解城市建设用地不足的问题，另一方面可以让农民增收……

此次，10个要素市场化配置综合改革试点区域，也普遍提出，探索通过出租、入股、合作等方式盘活利用闲置农房的有效路径，完善闲置农房盘活利用政策。探索进城落户农民依法自愿有偿退出宅基地的具体办法……将符合国土空间规划的存量农村集体经营性建设用地入市。

这些措施,既可以让继续留在农村的农民增收，也可以让想进城的农民，有更雄厚的资本。 线上获客不停歇，点击了解

二是，扩大居住证持有人享有权益和便利范围，加速市民化进程。

截至去年底，我国城镇常住人口达9.4亿人，可是仍有2亿多人口没有城市户籍。他们既难以在城市扎根，也无法返乡释放发展动能。

为此，近年来，大量城市已大幅放宽入户门槛，但仍有许多障碍。此次，10大试点区域就是要破解这些障碍。

比如，苏南重点城市的方案提出，试点地区户籍准入年限同城化累计互认。深化以经常居住地登记户口制度，扩大居住证持有人享有权益和便利范围。

粤港澳大湾区内地九市的试点实施方案明确，全面实施居住证制度，扩大居住证附加的教育、住房保障等基本公共服务范围并提高标准……

这，不仅将让处于「半城镇化」状态的2亿多人口加速市民化，还将吸引农村人口进入城市。

三是允许外国人购房，为城市引入增量人口。

中国总人口，已连续两年（2023年俄2024年）下降，这导致很多人对房地产行业的未来乐观不起来。最近，国家外汇管理局发布的《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（汇发〔2025〕43号），引入了新增量。

新政中的「便利境外个人境内购房结汇支付」尤为引人瞩目。过去，在中国境内工作、学习超过1年的外国人，是能买一套自用、自住的商品房的。但手续很麻烦，就拿结汇支付来说，得先拿到房产备案证明才能去银行把外币换成人民币付首付，可开发商又要先收到首付才给办备案，这就成了个死循环。

新政「先结后补」模式解开了这个死结：允许境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。线上获客不停歇，点击了解

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大城市之所以吸引一批又一批的人口进入，是因为它能提供大量的就业岗位，规模越大的城市能提供的优质岗位越多。

后续，向大城市迁徙的人口绝对数量不会有那么多了，毕竟总人口在下降，但迁徙的趋势仍将延续。

说一个最简单的事实：人口既是市场需求的基础，也是资源分配和价值实现的必要条件。任何一种商业模式都需要一定人口的支撑。当一个地方的人口减少到一定程度，很多生意就没法做了，特别还有电商存在的情况下，更是如此。

生意少了，对应的工作岗位也会减少。要做生意、找工作，怎么办？自然是往人多的地方去。

安居乐业，一个地方，既要安居（宜居）又要乐业（就业），才能留住人。对此，10个要素市场化配置综合改革试点区域，也给出了系列举措。

首先，10个区域都将技术要素、科技创新放在了方案的首位。这很好理解，如今我们正处于新一轮产业革命前夜，产业革命的本质是科技创新。

近年来，我国产业升级取得显著成果，转型的轨迹已经由各行业的电力消耗清晰的绘制出来，这里不再赘述。

其次，产业用地的供应，更加严谨。之前，很多城市建设用地紧张，一方面确实是因为发展太快，另一方面也跟土地粗放利用有关。比如，过去为了招商引资，经常低价出让甚至免费送土地给企业。造成的结果是，一些候鸟型企业，领完补贴就走，或者挂羊头卖狗肉，打着产业地产开发的名义拿地，盖了住宅卖完之后，产业用地就不管了。

此次，10个试点区域的方案，普遍提出要建立健全产业用地长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等市场供应体系。这样，可以让踏踏实实做事的企业获得匹配的土地资源，压缩投机者的套利空间。

与此同时，探索与城市产业结构、产业贡献相挂钩的土地出让方式。可以有所侧重，避免一哄而上后一地鸡毛。

此外，还有促进资本要素市场化联动、全面提高要素协同配置效率等系列措施……都指向培育产业、繁荣市场。

如此，可以让进城的人们快速在城市扎根。各种研究表明，一旦解决进城务工人员的户籍、居住、就业等后顾之忧，在城市扎根后，他们每年能多出2个月左右的工作时间，也会更愿意消费，形成正向循环，从而拉动经济增长。

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大规模轰轰烈烈的城市化，确实已经结束了，但城市化进程仍在继续，仍有大量城市的常住人口在增长。

比如，去年深圳增加了19.94万常住人口，广州增加了15.10万人，合肥增加了14.9万人，长沙增加了10.34万人，杭州增加了10.2万人，温州增加了9.1万人……这些都是此次试点区域内城市。不难预见，随着方案落地，人口会继续向10个要素市场化配置综合改革试点区域聚集。（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员 艾振强）

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