马云的预言，正在应验？2025年9月之后，房地产或将迎来5大改变

2017年，马云说出“未来房价会像葱一样便宜”时，许多人对此嗤之以鼻。八年过去了，当年看似荒谬的预言，正在以某种方式照进现实。

2025年9月，中国房地产市场迎来历史性转折。一线城市全面松绑限购政策，降低了非户籍人口的购房门槛，并大幅提升公积金贷款最高额度至百万级别。

这套政策组合拳瞬间点燃了市场热情，售楼处人气回升，咨询量与带看量激增，交易量在短时间内实现了“V型”反弹。

但这真的是房地产市场的春天回来了吗？或许，我们正在见证的是一个旧时代的终结和一个新时代的开启。

01 预言照进现实：房价真的如葱了吗？

回溯到2017年，马云在公开场合提出“未来房子会像葱一样便宜”的观点，当时全国楼市正处在高歌猛进的黄金年代，此言论引发了广泛争议。

时间证明了一切。从2022年起，郑州、武汉、南京等二三线城市房价率先进入下跌通道，随后北京、上海、广州、深圳等一线城市也未能幸免。

截至目前，全国房价平均跌幅超过30%。环京的廊坊、涿州、燕郊更是“腰斩再腰斩”，跌幅超过60%。在东北鹤岗，5万就能买套七八十平米的房子；辽宁阜新，2万多就能拿下一套60㎡二居室。

02 市场分化：K型复苏格局形成

2025年9月后，房地产市场最显著的变化是分化加剧。那些泡沫不大、房价跌幅却较大的二三线城市，未来房价跌幅会逐步放缓，下跌空间有限。

而像房价与收入比超过40的上海、深圳等一线城市，很可能会出现补跌行情。这些城市的下跌趋势从郊区逐步蔓延到市中心的“老破小”，接下来可能是之前较为抗跌的中心区域的次新房、新房价格出现补跌。

这种 “K型复苏”格局意味着热点城市核心地段的优质改善型住宅，因稀缺性和高需求，交易会率先回暖，价格企稳甚至小幅回升。

而广大三四线城市及一二线城市的远郊区县，由于库存压力巨大、需求透支，市场回暖幅度有限，房价仍面临下行压力。

03 保障房加速入市：对商品房市场的分流

去年我国高层宣布，将在未来5年内提供600万套保障房，平均每年就有120万套。这一政策正在加速落地，对商品房市场产生分流效应。

保障房的价格低于附近商品房价格，使很多低收入家庭的购房成本明显下降。政府不仅大量新建保障房，更创新性地利用市场上收购的存量房作为保障房来源，实现了去库存与扩保障的“一石二鸟”。

在经济保障房领域，“以租代购”试点正在多个城市推行。政府提供长期、稳定、租金可负担的租赁住房，逐步引导社会形成“租购并举”的住房消费新观念。

04 房企大洗牌：高杠杆模式终结

2024年，全国已经有288家房企破产，比2023年多了四成多。2025年，这一趋势预计还会加剧。

房企到期债务超5000亿元，第三季度高峰期近1600亿元。销售疲软下，民营房企不得不加大打折促销力度，“以价换量”成为常态。

这场洗牌的根本原因在于过去房企高杠杆拿地建房的模式已经不可持续。随着房子不好卖，融资渠道受阻，以及债务集中到期，负债率较高的房企因资金链断裂而破产。

未来能够生存下来的，只有那些严格控制债务规模、保持流动性充裕的房企。行业正在彻底告别“高杠杆、高周转、高负债”的单一开发模式，转向更健康、更可持续的发展道路。

05 购房逻辑变革：从投机到居住

过去抢房盛行的时代已经结束，如今购房者以观望为主。二手房成交占比升高，达76%，新房市场收缩。

房子的金融属性正在减弱，逐渐回归居住本质。在深圳，有买家去年以600万购入房产，今年亏损10%，这样的投资回报甚至不如银行存款。

未来的购房逻辑将完全转向实际需求。经过适老化改造的老小区和核心区优质房产将成为“硬通货”。而伪学区房、远郊楼盘和远郊高层老破小则可能面临价格暴跌的风险。

随着2025年9月一线城市全面松绑限购，房地产市场出现了短暂的“V型”反弹。

但更深层的变革正在发生：保障房分流商品房需求，现房销售逐步取代预售制，房子回归居住本质……

马云当年说的“房价如葱”，并非指绝对价格，而是意味着房产将从神坛跌落，回归普通商品属性。2025年9月之后，中国房地产正在告别狂飙突进的旧时代，步入理性稳健的新周期。