租房缺口预计16万套，掘金香港市场需闯多个“雷区”

香港正迎来人才与学生涌入的澎湃浪潮，租赁需求空前旺盛。

到底有多旺？

高力国际预测香港学生宿位短缺将于2028年达到12万个，仲量联行表示香港政府人才计划吸引的高端人才中，70%选择租赁私人住宅，预计2023-2027年每年将新增1.2万套租赁需求。

然而，这片看似遍地黄金的市场，却暗藏着跨境资金、政策合规与本土文化的重重“雷区”。当内地企业携资本与雄心南下，试图分羹这片热土时，它们面临的不仅是巨大的市场机遇，更是一场关于规则、适应与生存的严峻考验。是成功掘金，还是折戟沉沙？关键在于能否闯过那看不见的“三重门”。

仲量联行：香港高端人才70%选择租房

9月16日，仲量联行发布《香港住宅销售市场综述》显示，香港政府人才计划吸引的高端人才中，70%选择租赁私人住宅，预计2023-2027年每年将新增1.2万套租赁需求。据了解，目前租赁需求主要集中于A类（实用面积≤40平方米）及B类（40-70平方米）单位。

数据显示，2022-2024年香港人才计划获批申请量从3.86万宗增至13.8万宗，其中2023年推出的“高才通”计划占2024年获批总量30%。目前64%获批人才已抵港，平均每位持证人携带0.9名受养人，且首批高才通续签率达54%。

仲量联行指出，2022-2024年A、B类单位年均净吸纳量达1.38万套，与新增租赁需求基本匹配。但调查显示仅13%高才选择置业，主因内地买家占比达95%，跨境资金转移受限形成主要阻碍。

该行建议优化跨境资金管理政策，包括设立快速审批通道、实施分级投资限额及启动大湾区试点。研究部钟楚如强调，政策松绑既可释放内地买家潜力，亦有助于缓解本地楼市库存压力。

高力报告：香港学生宿位短缺将达12万个

高力发布报告预测香港学生宿位短缺将于2028年达到12万个，此需求缺口推动第三季度投资市场录得9宗全幢酒店及住宅交易，涉及金额逾30亿港元。

报告揭示香港教育生态存在结构性短板：目前仅8所直资及私立学校提供2100个非强制性寄宿名额，而2024/25学年非本地学生住宿供需缺口已达4.39万个。土地资源紧缺与政策限制加剧矛盾，北部都会区大学城等长期项目受制于土地收归及基建滞后。

高力提出三项核心策略应对危机。

首先建议加速寄宿学校建设，高力香港资本市场主管翟聪指出，政府需制定监管框架并通过规划优惠吸引私人投资；其次推动闲置商业资产活化，估价部主管邝伟贤透露"城中学舍计划"已打开核心地段改造空间，建议进一步放宽工业大厦改建限制；第三聚焦洪水桥发展，研究部主管李婉茵强调该区域具备邻近市区的基建优势，可率先改划工业用地为教育用途。

市场反应方面，投资者正积极收购酒店及住宅物业进行改造。据了解，第三季度大宗交易包括尖沙咀宝勒巷全幢酒店以7.8亿港元易手，以及铜锣湾礼顿道服务式住宅项目以5.2亿港元成交。

内地企业如何应对挑战

内地企业想要开拓香港租房市场，确实能看到不少机会，但挑战也不少，比如政策与监管、法律与合规、市场与经营、社会与文化等风险。

2025年7月，《简朴房条例草案》已在立法会首读，预计2026年3月生效。其中有一条，非法出租劣质劏房最高可罚款30万港元及监禁3年。此外，现行的《业主与租客（综合）条例》（租管条例）虽然已生效，但执法和监管力度未来很可能加强。

香港对建筑安全、消防安全、卫生等有严格的规定。物业若存在结构安全隐患、消防设施不达标（如逃生通道堵塞、灭火器缺失）、卫生条件差（如排水系统故障、虫患）等问题，不仅会招致监管处罚，也会严重影响企业声誉。

香港租赁市场本身已非常成熟，地产代理商、中介机构、酒店式服务公寓、各类业主盘源林立。内地企业若缺乏本地经验和人脉，难以获取优质、性价比高的房源，也可能难以吸引除内地新来港人士以外的本地租客。

此外，高昂的租金成本、激烈的市场竞争、跨境服务差异、独特的用户需求等等，都会成为掘金香港市场的多个“雷区”。

如果内地企业要开拓香港租房市场，以下几点可能需要关注。

第一，深入调研，合规先行。

投资前务必进行详尽的市场调研和法律咨询，彻底吃透香港的《业主与租客（综合）条例》、《消防条例》、《建筑物条例》等相关法规。确保所有业务操作，从物业选择、改装到租赁合同签订，都严格合规。

第二，寻求本地合作，借力打力。

考虑与香港本地的信誉良好的地产代理商、物业管理公司或律师事务所合作。他们熟悉本地市场环境、法律法规和人脉网络，可以帮助企业更快落地，规避一些潜在风险。

第三，差异化定位，品质取胜，避免陷入低质低价竞争。

可以专注于为特定人群（如内地来港人才、学生）提供高品质、标准化、有保障的租赁产品。例如，提供合规改装、设施齐全、服务响应及时的长租公寓或合租单元，消除租客对“劏房”乱象的担忧。

第四，精细化运营，控制成本。

香港运营成本高，必须精打细算。通过科技手段提升管理效率，优化人员配置，在装修和物料采购上追求性价比，以应对高昂的租金压力。

对内地企业而言，香港掘金绝非简单的资本游戏，而是一场对专业能力、本地智慧与长期主义的深度考验。那些能真正尊重本地规则、洞察用户需求、并将社会责任内化为商业模式的企业，才能穿越周期的迷雾，不仅赢得市场，更赢得尊重。

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