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一、项目核心档案 (注拿地价10.23万/㎡；比海宴高7000/㎡；比臻云高13000元/㎡)
案名：中海·圆明玖序（玖序系全国第五座，北京第二座）
位置：海淀上地街道树村35号地，北邻华联商场，西靠树村公园，东接北京体育大学
地块价值：北京首个楼面价破10万/㎡（10.23万/㎡），中海75亿竞得“单价地王”
产品类型：16栋4-6层纯低密住区（洋房+叠拼），仅278户！容积率1.6，绿化30%
二、产品细节揭秘
1. 南区洋房（8栋）
面积：180-300㎡（起步180㎡，主力220/260㎡三面宽，顶配300㎡四面宽）
设计：6层退台设计，全楼栋带下跃户型，一梯两户/两梯两户
层高：3米，南向最大化采光
2. 北区叠拼（8栋）
下叠：1-2F+地下室（层高3.4米）
上叠：4-5F+露台（层高3.15-3.4米）
中叠神秘户型：3层370㎡大平层！全盘仅14套，面宽26米+12米客厅，双套房+南向花池，主卧90㎡堪比行政套房！

3. 装标与风格
外立面：玻璃幕墙+铝板+天然奢石，新中式坡屋顶（暖色调呼应圆明园风貌）
室内：轻法式宫廷风，浅色奢装，支持定制化空间改造
三、无敌区位与配套
学区王炸：海淀“最强二派”学区！上地实验小学、101学校（上地分校），2026年新增一零一中全龄段新校
产业圈层：2公里内百度、腾讯、联想、网易总部环绕，纯正“中国硅谷”基因
交通：地铁13号线上地站（1.2公里）、16号线农大南路站（2公里），自驾5分钟上北五环
生态：西倚树村公园，南望清河，无噪音干扰的森氧住区
四、价格与竞品对比
预估售价：洋房14万+/㎡，叠拼总价6000万级（参考隔壁朱房村建发海晏13.5万/㎡）
对标竞品
隔壁次新“圆明天颂”二手成交价16万+
朝阳中海萬吉玖序（12.5万/㎡）主打亮马河水景，但海淀学区+产业独特性更胜一筹
五、入手价值
亮点：海淀北五环仅有叠拼+大平层低密社区，278户纯粹圈层
定制服务：洋房/叠拼均可个性化改造，370㎡大平层专梯专户+双入口设计

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