2025年，买房如果不想踩坑，牢记这7字：“买旧、买大、不买三”

当刚需想买房的时候，通常都是被环境裹挟着走。

有人看到新房售楼处的优惠活动心动，有人被中介推荐的低价房源吸引，稍不注意就可能踩雷。

其实刚需买房没那么复杂，记住 “买旧、买大、不买三” 这七个字，能帮你避开大部分陷阱。

先说说买旧

这里的旧指的是二手房，不是说越旧越好，而是相对于新房而言。

今年上半年，北京、上海这些大城市的二手房成交量已经超过新房了，重点12城二手房成交占比更是达到69%。

为什么大家宁愿买别人住过的房子？主要是新房风险太高。

我一个同事去年买了远郊的期房，到现在工地还没复工，每月背着房贷还要租房，肠子都悔青了。

二手房就没这问题，你能亲眼看到房子的户型、采光，小区的配套、物业怎么样，甚至能问问邻居居住体验，这些都是售楼处的沙盘模型比不了的。

二手房的配套成熟度也是一大优势，北京五环外取消限购后，二手房带看量明显增加，很多人就是冲着现成的学校、超市、地铁来的。

新房尤其是远郊的项目，开发商承诺的配套往往要等好几年才能兑现，有些甚至成了空头支票。

深圳上半年二手房同比增长超30%，很多刚需选的都是房龄5 - 10年的次新房，这类房子小区成熟，价格比新房低10% - 15%，性价比很高。

当然买二手房要注意产权问题，一定要查清楚房产证是否清晰，有没有抵押查封，这些细节要留意。

再说 “买大”

可能有人觉得刚需买房先买个小户型过渡，等有钱了再换大的。

但今年的市场情况不一样了，上半年重点城市90㎡以上户型成交占比已经达到43.3%，比2019年提高了11.8%。

这说明大家越来越倾向于一步到位买大户型。

大户型的性价比现在很明显，同一区域内，120㎡的房子单价往往比80㎡的低5% - 8%，但居住舒适度差很多。

刚需买房大多是要住十年以上的，得考虑长远需求，比如父母过来帮忙带孩子、自己工作变动需要在家办公等。

当然买大户型要量力而行，不是越大越好，建议在自己能承受的首付范围内，尽量选大一点的户型，别为了省点钱委屈自己十年八年。

最后是 “不买三”

这三类房子再便宜也别碰

第一类是远郊房

南宁五象南、龙岗这些远郊板块，房价已经跌破5000 元 /㎡，武鸣区甚至有楼盘卖到4000 多，但库存高得吓人，去化周期可能超过36个月。

我之前在杭州远郊看房时，中介说2021年开盘价1.8万，现在1.5万都没人要，还不如市区老破小保值。

远郊房最大的问题是配套跟不上，上班通勤一两个小时，买菜看病都不方便，未来想转手都找不到接盘侠。

第二类是公寓，不管开发商怎么宣传 “LOFT 买一层送一层”，刚需都要谨慎。

公寓的产权只有40年，水电费按商用标准收，比住宅高不少。

转手时税费能达到15% - 20%，现在不光房价在降，还要付高额税费。

第三类是小产权房，这种房子价格可能只有商品房的一半，但根本没有房产证，买了也不算你的合法财产。

深圳之前清理小产权房，不少人花了毕生积蓄买的房子说拆就拆，维权都没地方说理。

2025 年楼市监管越来越严，小产权房转正的可能性几乎为零，千万别贪这个便宜。

有人可能会问，现在新房打折促销力度很大，难道不值得买吗，不是不能买新房，而是要更谨慎。

如果实在想买新房，一定要选国企开发商的准现房，最好是已经封顶、能看到实际户型的项目。

买二手房也有技巧，最好选房龄10年内、物业好的小区。

优先选11层以下的小高层，得房率高，居住体验好。

避开高风险房源， 是刚需买房的终极原则。