西安新房连跌12个月，刷新纪录？买保亿能上爱知吗｜房哥问答443期

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问答443期

问：贝壳上的挂牌价，砍多少是西安的真实成交价？

答：你可以理解为挂牌价就是开发商卖新房的备案价，代表了卖家的心理预期，但理想和现实是另一回事。

国家统计局最新的数据显示，西安的新房价格连续降了12个月，二手房更是下跌了22个月，这种情况下，除非遇到人傻钱多的愿意原价买，多数人来都是要砍价的。

（数据来源：国家统计局）

根据我身边观察到的，二手房砍价虽然没有统一标准，但普遍成交价在挂牌价的九折左右，房东也知道买家要砍，所以挂的时候都会挂的高一些，但不能太高，否则吓走了买家，也不利于成交。

当然也有急售的房源，打八折，七折的，但属于很少的情况，房价已经跌成这样，买家和卖家心里的水分也挤压的七七八八了，大刀砍的情况很少，除非卖家急用钱，这种情况就不是二手房谈价逻辑，而是还债逻辑了。

虽然贝壳外网不对外公布二手成交价，担心大家看到真实价格更加犹豫，影响成交周期，但想查办法很多，谁朋友圈没几个中介的朋友，让帮忙在系统看一下，一顿饭的事儿。

问：现在买团结村保亿润园，明年孩子能上爱知未央校区吗？

答：上一次保利拿地，已经是七年前，大兴新区的保亿公园印，此前还开发了风景大院、风景御园、隆基中心、大明宫国际的社区，不算知名开发，但进入西安近20年，比较稳健。

保亿润园的位置紧邻绿城绿汀芳菲，隔壁公园，门前地铁，学校，算是团结村片区核心的位置，小区也是四代住宅，建面113-139㎡，户内大赠送，户外带会所，和绿城产品重叠度很高。

最近的学校是一路之隔的西安团结实验学校，九年制小学+初中，为高新一中的教育联合体，去年开学，是区域内的首个五大名校+，在基础教育不强的未央，对周边及外地家长还是有吸引力的。

而这周刚开工的爱知中学未央校区，则在西北方向700米外，学校全称为红旗城中村改造项目配套学校，建设主体为保利地产，说明这是给保利未央璞悦配建的公办九年制学校。

西安的初中阶段仍遵循学区就近入学，九年制为小学直升初中，无论从学校距离，配建情况，就近划分等，保亿能上爱知的可能性很小，更大概率是团结实验学校。

问：中铁云岫曲江，容积率低，位置算好吗，不知道多钱起步？

答：原本是公园用地，不知道什么原因，兜兜转转改成了住宅，才有了这块容积率只有1.7的低密土地，由于限高25米，规划了 7栋6层高、2栋7层高、6栋8层高的洋房，四代住宅，户型面积约200-300㎡。

小区最大的卖点是曲江二期少有的低密度洋房，且不临航天大道，门口花影公园，曲江三小，三中等配套齐全。

在没有土地供应的曲江，自然是算好位置，实际居住，周边的商业不发达，主打安静，也很适合洋房这种产品。

中铁之前，周边洋房最贵的是隔壁的金地世家风华，老产品，现在挂牌的单价仍在30000+，起步门槛都在500万左右。

中铁面积更大，外加曲江现在新房高层，最低备案价都在25000+，这边纯洋房，独此一家，可以算算，不会便宜，起步也在600万门槛了。

问：经开白桦林书香和未央保亿润园，怎么选择？

答：核心不是小区的竞争，而是两个片区，以及对应学校的竞争，品牌上，经发更强，深耕城北多年，国企开发商里口碑相当稳定，也有很大的业主基数，保亿盘不多，非常看地段，房子盖得还可以。

片区上，团结村片区优于高铁新城，三环内，主城区，学校，地铁，公园，商业都齐全，交通也更加便利，高铁新城还在起步期，建设进度慢于团结村。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

产品上，都是最新的四代住宅，中小面积为主，主打高赠送，保亿产品上更新，带室外会所，直面竞争是隔壁的绿城，很少有人在保亿和白桦林二选一。

核心的学校上，保亿旁边是高新教育联合体的西安团结实验学校，已开学一年，成绩及口碑待定，白桦林旁边是待建的经开第八学校，传闻铁一系，但至今没有明确官宣。

对于不着急的，可以等经开铁一系官宣，或等绿城，保亿两家开盘后，看具体的价格优惠，都不属于热门区域，核心是看优惠，拼赠送，看学区。

问：都叫签约爱知中学，那幸福林带的是怎么回事？

答：谁说爱知中学只能签约一个区域，看看五大的案例，铁一金湾，铁一曲江，铁一陆港，师大陆港，师大大兴，交大陆港，交大空港，高新陆港等等，这还是挂名的，不挂名的曲江三初，经开四校，三校更是一大推。

过去是五大名校建分校，帮扶其他基础教育薄弱的区域，同时带动区域热度及周边土地，新房开发，但五大吸引力总是有限的，五大之外，还有名校。

比如西安的爱知中学，西安中学，八十三中，八十五中，八十九中，长安一中等等，如今都在各种形式的名校+，爱知多年在城墙里，如今也是走出来了。

已知签约的爱知中学未央校区，刚刚开工，为保利配建九年制，爱知中学幸福校区，陕建刚刚摘地，西咸二初则是2022年开学，爱知托管。

问：沣西白马河板块和沣东科统区板块，刚需自住，二选一？

答：虽然网络上对西咸发展慢的声音一直在，但工作在西咸，咸阳，尤其是沣西的，很多人还是会就近买房自住，没有投资逻辑，就图单纯的离家近。

从定位上，沣东科统区定位很高，超高层，写字楼，商业，国际医院，国际足球中心等遍布，但这两年兑现较慢，附近配套，人气积累需要很长时间，二手房普遍跌幅很大。

从生活成熟氛围上，白马河片区更好，虽然是沣西，但以前就是咸阳的地界，人气，商业，生活氛围的积累已经很多年，且少有空地，都是完全的建成区。

地铁一号线可直通西安，区域内沣西实验学校，吾悦广场，中医药大学二附院等配套齐全，区域内最大的社区是万科大都会，最大的产业园是西部云谷，属于沣西的核心，周边自住，很方便，现在房价也降了不少。

问：城西的鑫苑大都汇长期自住，不知道现在下手合适不？

答：走出城西大兴新区，很多人压根都没听过这个小区，即便在周边，天朗，金辉，龙湖，中南，融创，太奥，备选方案也特别多，大家的二手房价格，都在13000-15000+之间，也都因为没有好学校，二手价格无支撑。

鑫苑的优势在于靠近八号线，万达广场，小区自带公园，房龄较新，整体社区维护尚可，住在这里前往高新，经开，生活，通勤都方便，但除此以外，也没有其他记忆点。

但 鑫苑的对面，原本规划的二期，如今开始供地，虽然没有大开发商拿，但产品肯定是最新的，还有教育用地，有可能引入名校+，按照大兴新区的热度和房价行情，价格也不会贵，还是走量为主。

更南的区域，跨过丰禾路，还有西电搬迁后留下的千亩开发用地，后期都有住宅面世，位置比这里更好，最佳的选择就是等待，都住老城区了，就没有必要买老产品了。

问：如何看待御锦城的发展前景，西安第一套房很有感情？

答：作为西安少有的千亩大社区，御锦城成为很多人落户西安的第一套房，御锦城的销售时间，也是横跨多年，赶上了西安的房价上涨时期，当年我也曾参与摇号，可惜落选。

经过这么多年建设，御锦城（ 预售证：浐灞预售字2024519号，开发商：盛恒(西安)房地产开发有限公司 ）也确实成了一个城，社区公园，地铁一号线，凯德广场商业，学校一应俱全，产品从别墅到洋房，小高，高层，大小面积都有。

住在这里，不用担心开盲盒，也不用担心画大饼，所有看到的房子，配套都是实景，小区虽然整体偏刚需，但胜在选择多，目前主要都是二手房，由于房龄不同，房价差异也挺大。

如果预算不多，又是首套房，解决自住，上班，通勤，低成本还贷需求，城东看房绕不开御锦城，也有不少人将这里作为生活挑板，置换更新，更好的板块和房子。

在西安，谁没几个住在御锦城的朋友呢？

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作者：Kikyo

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