百度热搜@保利海上瑧悦售楼处官方发布:保利海上瑧悦以品质引领！

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一、引言：让每个安居梦想触手可及
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保利海上瑧悦位于宝山南大板块，临近桃浦创智城，靠近15号线丰翔路地铁。项目西侧不远处是著名的宝凤暝园，这也使保利海上瑧悦饱受争议，选房需要尽量避免西侧一排。但价格是真的香，折后均价约W以内即可上车。产品方面✨：保利海上瑧悦总套数有1400多套，目前剩余少量建筑面积约99㎡三房～128㎡-130㎡四房两卫，以及建筑面积约154㎡四房三卫。建面约99㎡总价约多W起步，建面约128㎡-130㎡约W起步，建面约154㎡约W起步。周边配套情况：项目周边都是近期交付的次新房和动迁房，目前商业规划的两个TOD项目还未落地，但南大附近的商业氛围很浓，还有宝山山姆会员店。附近有仁济医院和南大等，基本生活配套还算比较成熟。项目优点：交通便捷性高‌，项目距离15号线丰翔路站仅一路之隔，通勤至静安寺、徐家汇等核心商圈便捷⏱。‌商业配套潜力大‌，丰翔路TOD万象商业综合体（在建中）仅一个路口，未来可享华润置地打造的高端商业。生态资源丰富‌，三大公园环绕，社区绿化率达35%，推窗见绿。‌价格优势明显‌，均价约6W（折后），对比周边竞品盘（如华润7W+、金茂府6.7W）便宜了很多⚠项目缺点：⏳配套建设进度存疑‌，丰翔路TOD商业及上师大附小分校仍在建设中。梯户比与密度问题‌，部分楼栋为3梯6户设计，居住密度较高总结：如果是北上海600万级别的自住客户，而且想要有地铁配套的改善楼盘，追求品质✨，而且未来还有一定的商业规划预期，那么保利海上瑧悦还是值得来看一下~
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2025年8月29日，工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行等超20家银行发布公告，调整二套房房贷利率，符合条件的存量房贷利率也可调整。

9月1日之后，上海新增房贷个人住房贷款利率不再区分首套和二套。存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值。

从8月25日上海新政宣布，到9月1日各大银行落实，上海政策加快落地，为所有想改善的客户群体铺平了道路。也为接下来的“金九银十”提供了助力。

8月29日多家银行发布《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，从内容来看各家银行发布的公告内容基本一致。

个人房贷利率不再区分首套住房和二套住房。商业性个人住房贷款的具体利率水平，将根据上海市市场利率定价自律机制要求，并结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。

这一条主要是对8月25日发布的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》的跟进，当时《通知》便明确银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

在此之前，上海首套房贷利率下限为3.05%，二套房根据区域不同采用不同加点，若以中国人民银行8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%计算，核心区域为3.45%，嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、临港、金山6个区域为3.25%。

调整后，若以首套房利率下限计算，不同区域利率差约0.4%和0.2%。

据各家银行发布的公告来看，自9月1日起，可登录这些银行的手机银行等线上渠道提交申请，审核通过后，新的利率加点值当日生效。

除了8月25日上海新政中提及的房贷利率不再区分首套和二套之外，存量房贷方面，符合条件的存量房贷利率也可进行调整。

据各银行通知显示，存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值，重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP。具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。

全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。

中国人民银行最新数据显示，2025年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.09%。

第二季度4月、5月、6月5年期以上LPR分别为3.6%、3.5%、3.5%，算术平均值约为3.53%，以此估算全国新发放房贷利率平均加点值约-0.44%，即存量房贷利率高于LPR-44BP即可申请调低利率。

以中国人民银行8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%计算，即利率高于3.36%就可以申请调低存量房贷利率。

截至目前，已有超20家银行发布调整公告。从整体内容来看，明显利好改善群体。

CRIC数据显示，步入8月，上海房地产市场季节性淡季特征持续凸显。2025年8月上海新房供应面积19.12万平方米，环比下降49%，成交面积28.54万平方米，环比下降28.32%，成交均价84193元/平方米，环比上升6.7%。

从区域市场表现来看，分化格局进一步加剧。核心区域高端市场表现强劲，价格坚挺，去化速度较快；大部分外围区域仍面临去化压力，价格调整幅度相对较大。从产品结构看，改善型及高端房源成交占比持续提升，刚需产品则相对减少，反映出市场需求结构正加速向品质化、改善型转变。

此次上海多个银行加快响应新政落地可以说是为所有想改善的客户群体铺平了道路。也为接下来的“金九银十”提供了助力。

我们认为，随着政策效应的逐步释放，进一步降低了二套房利息成本，将更高效地鼓励改善需求入场。

9月及10月作为传统营销旺季，未来供应量也将明显增加，预计上海9月的各项数据将比8月会有明显起色，市场信心大概率有所稳固。

未来两个月新房、二手房的交易规模都将止跌回升。