北京买房：理清思路，购房建议1655

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我今年55岁，刚刚退休，老公也55岁，去年被裁员，也找不到工作，索性都在家里躺平了。一个孩子，刚上大学，未来应该会考研。家里目前在朝阳区酒仙桥有一自住房，200平米，估计市值1500万；另有西城学区房一套，目前出租，租金每月12000元，估计市值900万；丰台地铁房一套，估计市值500万，目前出租，租金每月7000元。

22年在丽泽金融区买了一套180平的新房，全款无贷款，今年交房，计划年底搬过去自住。买丽泽新房时候对家庭经济比较有信心，几乎用尽家里的存款。目前手里现金几十万。好在有两个房子的租金合计每月不到2万进账，还不算太慌。

我的问题是：由于计划年底搬到丽泽新房去住，酒仙桥的自住房如何处理就成了家里讨论的焦点。目前酒仙桥自住房如果出租，每月租金大概两万。提供家庭生活也是够用。目前市场还算好，我想尽快出售，持有1500万现金，利息一年也有大概25万，和租金相当。酒仙桥的房子快30年了，略显老态，很多问题都出来了。另外管理租房也是个麻烦事，我们年龄大了，有点应付不过来。

您觉得我们把酒仙桥目前的自住房出售，换取1500万现金在手为好，还是出租为好。多谢您的回复。我有个不知正确与否的观点，稍微悲观。因为酒仙桥的自住房已经快20多年了，感觉未来会一年比一年衰败下去，一年房子贬值的价格比一年的房租可能还高。这样出租获取租金收益就得不偿失了。不知是否正确。

A：

1、酒仙桥的30年房龄，那就说明肯定是当年的外销公寓。200平价值1500万，预计租金2万，租售比750。这收益率怎么说呢，在同等公寓或豪宅中不算低，但和普宅相比不算高。

常规建议是这类房产最好自住，在同等房产中的性价比高。另外出租的话租金也相对高，当然代价就是价格走势不太强，自2008年奥运会之后多数走弱。正因为价格走势不强，所以才衬托出租金收益相对高的。我不知道您这是哪个小区的，数字看上去还行，在同类产品中的保值算中等吧。

2、25/1500=16.7%，中国四行最新的五年期存款利率，稳妥收益。不过现在北京房子的平均收益率是1.8%，朝阳小户型最高2.5%。所以您这收益只能说在豪宅中算高的，但跟普宅相比不算太高，胜在稳妥+灵活。我建议是让当地中介给调出历史走势看看，跟普宅做个对比，然后再做判断。

3、55岁也不算多大，我也快50了，也老有租房的破事儿。但习惯就无所谓了，没什么难应付的，就是麻烦点儿而已，但是麻烦能换来更高的收益。

4、持房还是持币？您这情况不太好办，租金好或房价走势好的当然持房了，但您这房属于租金不算低+房价走势不强的。

也就是您的观点没什么错，就是这现状，北京的老公寓大多数都是这种情况，酒仙桥丽都也是典型板块。所以最好还是自住吧，确定不自住的话就意义不大了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我在卢沟桥沸城有一个两居，现在有意向卖了以后再买个环境好点的，主要考虑给20岁的大学在读孩子，也能稍微比沸城保值些的，孩子看重居住环境，他自己有车交通可以放宽些，因为不想贷款，考虑全款350左右，100平左右。

目前看了亦庄富力尚悦居还可，不知道值不值得置换，对于沸城未来走势是该现在就低价出房持币观望，还是先等等持房观望，很想听下您的建议。

A：

1、用沸城置换，要求是保值+居住环境好+不贷款，面积也至少不减少。相当于说得找到目前板块价值不如卢沟桥，但规划很好+将来发展大的板块，在其中选择品质高价格低的二手房。这要求不低，这种小区不太好找。

2、换尚悦居值不值得？从居住角度肯定是值得了，小区的规模大，房龄新，开发商品牌也很好，当年的市场定位也明显高于沸城，前些年的价格自然也高。背后的原因自然是规划看上去很好，未来的发展至少是有预期。只不过是到目前为止还相对普通，否则小区的价格走势不会比沸城还弱。

这看自己重视哪方面吧，注重居住环境就肯定值，也是水岸环境，而且还有大公园。注重保值的话到目前为止不算太强，因为旁边确实是有产业区，但以物流来说对周边的拉动一般不太明显。未来或许更好，看产业如何提升吧。

3、卖房持币vs持房观望，那看自己对行情的判断了。我的看法是北京房价大盘没什么下跌空间了，因为现在北京的平均租金收益率为1.8%，朝石丰非学区房小户型最高能到2.5%。而同期银行存款五年期利率为1.3-1.6%，国债1.8%。那假定某人持有300万的房子出租，另一人持有300万银行存款，您觉得俩人怎么聊天？

4、总之我没有明确建议，只是列出这些情况，看您自己的判断吧。另外我不知道现在卢沟桥板块的租售比，让中介给算算吧，用数字作对比，然后再判断才有依据。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是北京人，48岁本命年，单身，房子和孩子都给了前妻，租房住已经十多年了。现在考虑是否买套房，因为我之前一直租住单位的房，价格基本等同于公租房，环境还可以。但今年底房子到期单位不同意租了，要给年轻人，然后工作也有可能只拿3000多的基本工资下岗直到退休，相当于提前退休。

然后我想住父母的房子，父母两人去中介问了问租房的行情，中介说他们年纪太大（70出头）几乎不可能租到房子。所以我考虑自己的老年生活了，似乎还是必须得买套小房子。

现在两个想法，一是用现在手中的100多万当首付，贷款100多万买石景山的二手房。二是不贷款，直接在石景山买50年产权的公寓。这两个方案都各有优劣，买二手房是压力大，我退休金估计只有7000左右，月供就要5000多。买公寓的劣势是人员太杂，住过的同事都说不适合岁数大的，另外也不保值。

A：

1、您这考虑的已经挺全面了，就是这种现状，那就看自己更重视哪方面吧，反正怎么都是得取舍。

2、常规建议是买普宅。首先因为您如果买房，无论买哪种，怎么都要把这100多万花掉，至少是绝大部分，手里留不了什么钱。那在这种情况下，最好买个流动性强的，也就是相对好套现的，避免急用的时候换不来现金。公寓比老破小更不好卖，一般不建议。

3、其实保值不保值的别太重视了，主要就是自住而已。公寓的话可以先短租一段时间试试，如果能接受的话再买。买公寓也是很多老人的选择，支出少+没有还贷压力+居住的性价比高。

4、另外既然是父母都有租房的想法了，那何必不干脆卖掉他们的房子，和您的钱一起买一套大点儿的呢？住在一起不就得了，既避免租房，也不用贷款，互相照顾也方便，何必分着住呢？

5、简单就是这情况，我没有明确建议，还是看自己的选择吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，没想到大兴橡树湾真的跌了，还不少，现在我听说都有5万以下成交的了，跌幅比二手房都大。您是当初唯一一个客观点评的，现在再次帮我们筹划一下吧，小区的品质是真的很不错，但对我们来说就是通勤太远，稍微堵车就一小时以上，而且就这一条路还避无可避。

现在如果卖的话这损失就成既定事实了，说实话我们真的很难下这决心。可留着的话很别扭，心理上纠结，生理上也往返太累，真的不知道怎么办了。

A：

1、我没点评过什么吧？这是新楼盘，我不方便瞎说什么，万一惹麻烦犯不上。

2、我要建议的话就是如果能克服通勤，那最好是留着自住，别卖了。一是割肉对所有人都很疼的，而且一旦卖掉，短期内估计您也不会买了，那就算大盘回暖也都赶不上了。

二是房子本来就是用来住的，您当初之所以买这套房也考虑的主要是自住。那既然是小区不错就算实现预期了，也就甭多想的住着不就得了。

3、其他我好像也没什么可说的了。但如果是真的降到了5万左右，那我认为就不会再有什么下跌空间了。

因为以这个地段儿+橡树湾的品牌+品质，那坪效租金在每平70块钱很正常，这样算下来租售比就在700左右。虽然还是略高于平均值，但毕竟这是近郊+新房，所以高点儿也正常，可以说没什么溢价了。

仅供参考。

五

Q:

请问，西四环的大成郡，西局玉园，金泰城丽湾，中国府，风菏曲苑想找个三居室，您觉得哪里比较保值？没有学区要求。

A：

1、没有学区要求，本来这地方也都不算学区房啊，没必要纠结这个。

2、保值好的，到目前为止应该是中国府走势更好。然后是金泰城丽湾和风荷曲苑。不过这几个小区的价格差距有点儿大吧，西局玉园不算太贵吧，6/7万？大成郡大多数也到不了8万吧，您的预算是多少啊？

3、我建议您这么看，先看好几个小区。然后再看几个小区的均价，一般都是两居室的价格为主。再之后看三居室的价格，如果明显高出均价或差不多，那说明这小区的三居室流动性和保值都比较好。

但如果是明显低于，那就说明三居室在这小区中不太受追捧。这几个都是偏大三居为主，是典型的改善，最好注重长期走势和流动性。

仅供参考。

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