万科组织架构大调整落地

9月17日，万科官网变更了组织架构、管理团队信息。新的组织架构中，集团总部被分为董事会办公室、集团办公室/党群工作部和11个中心，辛杰为董事长，郁亮为执行副总裁。地区公司共分为北京公司、津冀公司、上海公司等16个公司。此次架构调整后新设立事业部，叠加万科处置资产转让冰雪业务等动作来看，万科正积极探索业务层面的突破路径。值得一提的是，在万科公布新架构前一天，深铁集团再度向万科伸出援手，向万科提供不超过20.64亿元借款。北京商报记者梳理发现，截至9月17日，深铁集团累计向万科提供近260亿元。业内人士分析称，这一稳定的资金支持，为万科后续业务推进与战略落地提供了重要保障，也进一步夯实了其应对行业挑战、实现稳健发展的基础。

万科落地强集团二级管控

9月17日，万科官网发布新组织架构图，五大区域公司平台全部撤销，取而代之的是全国16个地区公司，分别为北京公司、津冀公司、山东公司、上海公司、浙江公司、华中公司等。

上述16个地区公司由集团总部直接管控，这也意味着万科全面进入强集团二级管控体系。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从成本优化维度看，集团总部直接管控可通过精简管理层级、整合冗余职能，有效压缩运营成本与人工成本，达成“开源节流”的管理目标。

“从效率提升与资源配置维度看，集团直接主导管控对资源调配不均、项目管理效率偏低等问题具备显著的改善作用。”谢逸枫表示，一方面，集团直接主导管控可通过派驻专业管理团队替代原区域公司的管理职能，确保集团战略意图在项目端的精准落地；另一方面，能依托集团层面的资源统筹能力，打破区域壁垒，实现跨项目、跨领域的资源高效调配，进一步提升项目运营的协同性与整体效率。

值得一提的是，此次架构调整后新设立事业部，由8个分属不同业务的事业部组成，涵盖物业、商业与酒店、办公、长租公寓、海外、食品、物流及财顾。

谢逸枫认为，万科8个事业部中，食品采购等与地产业务关联度较低的业务，核心定位应为开辟业绩增长新曲线。他表示，当前万科开发、物业、酒店、长租公寓等业务收入稳定性不足，此类新业务可弥补相关业务潜在亏损，助力实现多元化发展，保障利润增长。从行业背景看，房地产已从增量转向存量，存量开发面临资金压力、政策限制及市场调整，且城市更新尚未大规模推进，因此这类业务突围属于万科的长期发展战略。

财报显示，今年上半年，万科实现营收1053.2亿元，同比下降26.2%；同时，受存货跌价等影响，期末归母净利润亏损扩大至119.47亿元；销售端的压力也未见减轻，上半年实现合同销售金额691.1亿元，合同销售面积538.9万平方米，同比分别下降45.7%、42.6%。

深铁集团累计输血近260亿元

本次调整也是万科今年以来的第二次大规模人事变动。今年1月底时，万科的管理层核心岗位人事大调整，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭集体辞任，大股东深铁集团全面接管，派驻管理人员。这之后，辛杰接替郁亮，新任万科集团董事会主席。郁亮、李锋、华翠、李刚任集团执行副总裁，田钧接任董事会秘书。

在万科官网更新组织架构的前一日，深铁集团向万科再次提供不超过20.64亿元借款。公告显示，该笔借款将用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。

北京商报记者梳理发现，自2025年1月，深铁集团董事长辛杰上任万科董事会主席，多位具有深圳国资背景的高管进入万科管理层后，深铁集团已多次向万科提供借款，截至9月17日，借款数额已达259.41亿元。

通过深铁集团的持续输血，万科债务压力持续减小。8月万科方面表示，已如期完成243.9亿元公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期。

一方面依靠大股东的支持，另一方面，万科通过转让资产方式“瘦身”。

近日，香港中旅国际投资有限公司分别与万科旗下长春万科和万科酒管及相关方签订股权转让协议，收购吉林松花湖国际度假区开发有限公司和北京万冰雪体育有限公司的75%股权。

谢逸枫表示，万科当前债务问题已得到有效缓解，核心财务压力持续减轻，“深铁集团资金支持+自身销售回款+银行贷款”的多元保障体系，有效保障了资金链的稳定性。随着后续经营策略的逐步落地与市场环境的改善，万科流动性管理能力有望进一步增强，为长期稳健发展提供坚实支撑。

北京商报记者 王寅浩 李晗