一二手房价同比降幅收窄，止跌回稳还需继续努力

价格、库存指标边际改善，但房地产销售仍在下降，行业修复需要一个过程

◎ 文 / 马千里

9月15日上午，国家统计局如期发布2025年8月宏观经济和房地产数据。国民经济保持总体平稳、稳中有进发展态势。地产行业方面，受季节性因素和供给结构等因素影响，国房景气指数持续回落，开发投资、销售同比降幅均有所扩大。但得益于中央和地方稳市场政策的积极推进，房价指数边际改善，同比降幅延续收窄，待售面积也在持续回落。

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各地积极强化宏观调节政策

消费大环境发展延续向好

2025年8月，各地区各部门积极强化宏观政策调节，纵深推进全国统一大市场建设，着力做强国内大循环，国民经济保持总体平稳、稳中有进发展态势。具体来看：

第一、工业生产较快增长，装备制造业和高技术制造业增势较好。8月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.2%，环比增长0.37%。装备制造业增加值同比增长8.1%，高技术制造业增加值增长9.3%，分别快于全部规模以上工业增加值2.9和4.1个百分点。第二，市场销售平稳增长，服务零售增长较快。8月份，社会消费品零售总额39668亿元，同比增长3.4%；环比增长0.17%。第三，固定资产投资保持增长，制造业投资增长较快。前8月，扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长4.2%，制造业投资增长5.1%。第四，货物进出口持续增长，贸易结构继续优化。8月份，货物进出口总额38744亿元，同比增长3.5%。其中，出口23035亿元，增长4.8%；进口15709亿元，增长1.7%。第五，就业形势总体稳定，城镇调查失业率季节性上升。1-8月份，全国城镇调查失业率平均值为5.2%。8月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点，与上年同月持平。

从8月金融数据来看，M1同比增长6%，同比增速再创2024年以来新高。M2同比增长8.8%，与上月增速持平。自2025年以来，M1-M2剪刀差持续震荡回落，8月份已经降至2.8个百分点，居民消费意愿持续提振。8月上旬财政部、央行、金融监管总局联合发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》，对小额消费贷款和重点领域消费贷款贴息，年贴息比例为1个百分点。再加之年内以旧换新、国补促销活动的持续，消费市场的复苏，也在进一步巩固经济、就业和人口发展的稳定局面。

央行披露金融统计数据显示，前八个月人民币贷款增加13.46万亿元，住户贷款增加7110亿元，而住户中长期贷款增加1.08万亿元。当前房地产市场销售端虽然仍面临不确定性挑战，但在积极的财政和金融政策支持下，各类以旧换新等促消费政策，还是在有效提振居民消费指标。

8月22日，国务院常务会议指出，要在对政策实施情况进行认真总结评估的基础上，加强统筹协调，完善实施机制，更好发挥对扩大内需的推动作用。进一步强化财税金融等政策支持，创新消费投资场景，优化消费投资环境，综合施策释放内需潜力。随着整体消费大环境的改善，经济环境延续稳中有进，房地产市场也有望在从中获益，并进一步加快形成发展新模式。

02

新房成交规模延续季节性低位

典型城市开盘去化率迎来回升

8月份，受行业周期性影响，新房交易规模延续季节性低位。根据国家统计局公布数据推算，8月全国新建商品房销售面积5744万平方米，销售额5449亿元，环比均小幅回升，但仍延续年内低位。同比来看，受同期基数上行影响，2025年8月商品房销售面积下降10.6%，降幅较上月扩大了2.8个百分点。房企到位资金方面，8月份个人按揭贷款新增939亿元，较上年同期同比下降20%，同样出现较大回落。库存指标方面，8月商品房待售面积环比下降307万平方米，连续6个月下降，行业库存压力继续减轻。

具体城市方面，克而瑞百城数据显示，8月各能级城市新房交易规模均同比回落，不过重庆、昆明、合肥、宁波等少数城市，成交量仍能保持同比上升。在去化率指标方面，得益于二线城市新规和高端项目入市，随着新增供给平均质量的提升，8月份去化率较上月提升12个百分点至42%，其中重庆、长沙、成都、宁波、杭州本月开盘去化率均超过70%。典型如重庆龙湖御湖境，得益于核心地段优势，各类优质配套齐全，再加之四代住宅产品高赠送优势，与周边其他项目形成差异化竞争优势，自5月首开入市以来，每次推盘去化均为热销。

8月国务院会议表态，将采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，月末两部委通过了城市高质量发展的落实文件，将进一步加快城市更新工作的推动节奏，为房地产市场带来更多高质量的新增投资和有效住房供给。而九月初国务院批复的《全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案》，更是进一步加快了行业的供给侧改革，明确将赋予试点地区更大的土地资源管理自主权，支持地区依据人口存量和变化趋势来匹配新增建设用地，并鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地，进一步提高土地节约集约利用水平。土地要素使用效率的提高，势必伴随着大量城镇低效用地的再开发，例如国有企事业单位的低效厂房、楼宇、堆场等，将为房地产市场带来更多高质量用地的供应，在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。

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房价同比降幅延续收窄

连续两月均有5城房价同比上涨

2025年8月，各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅总体继续收窄，房价指数走势仍在持续边际改善。8月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，上海上涨5.9%，北京、广州和深圳分别下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.4%和3.7%，降幅分别收窄0.4个和0.5个百分点。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.2%和6.0%，降幅均收窄0.4个百分点。

环比来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.2%和0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点。

8月份以来，地方稳市场新政迎来了新一轮的密集发布期，各类促需求类政策密集出台，8月份各地即出台了24次公积金优化类政策、13次补贴和税费优惠类政策。在限制性政策松绑方面，8月以来北京、上海、深圳更是相继松绑限购、并同步出台促需求类政策优惠，进一步加快了各地置业需求的入市节奏。

得益于各地政策面的大力支持，在行业传统淡季的8月，70城房价虽然延续环比下跌，但跌幅较上年同期有所改善，同比指数降幅也延续收窄。上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐5市新房价格同比指数更是连续两月同比上涨；而新房价格环比止跌的城市数量，也上升至13个，较7月份增加了3个。随着9、10月份行业优质供应以及营销力度的周期性加强，预计70城房价指数将延续下半年以来的向好局面，也会有更多城市迎来房价指数的企稳信号。

04

基期高位致新开工同比降幅扩大

后市有望延续边际改善

1—8月份，房地产开发企业房屋施工面积643109万平方米，同比下降9.3%，降幅较前7月扩大0.1个百分点。其中，住宅施工面积448460万平方米，下降9.6%。

1-8月房屋新开工面积39801万平方米，下降19.5%。其中，住宅新开工面积29304万平方米，下降18.3%。8月份新开工规模4595万平方米，同比下降20.3%，受基期变化影响，时隔三个月，同比降幅再度扩大至20个百分点以上。

2020年后，伴随着土储类专项债的暂停发放，全国土地市场经历了4年多的规模缩量，2025年前8月土地招拍挂市场交易量已降至2020年同期三成以下，低于2025年同期商品房销售面积1.8亿平方米。无论是从保持行业新房市场的基本活力，还是从企业经营的角度来看，在土地交易和新开工规模仅为同期新房销售规模六成左右的情况下，当前行业新增供给已经调整到了较为合适的体量。再加之土地收储和城市更新工作的加快推进，出于供给侧库存结构的改善目标，随着越来越多的存量闲置用地腾笼换鸟，变身成为优质宅地供给入市，接下来新开工面积同比指标，仍有望迎来技术性边际改善。

2025年8月，房屋竣工面积2660万平方米，同比下降21.4%，降幅缩小8个百分点。受季节性因素影响，竣工面积降幅如期缩小。1-8月竣工面积累计下降17%，仍显著低于上年同期水平。8月中旬，央行在二季度中国货币政策执行报告中，表态将持续巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度。预计主管部门将继续加强助力企业纾困，保障和支持开发项目建设。

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优质宅地出让频次下降

开发投资同比降幅持续扩大

1—8月份，全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%，降幅较前7月扩大了0.9个百分点；8月份房地产开发投资6729亿元，同比下降19.5%，降幅较7月扩大了2.5个百分点。

8月份开发投资的同比下降，一方面是由于行业去库存的持续推进，新开发土地的减少，使得房地产行业投资规模持续下行；但更直接的因素，还是2025年8月土地交易市场规模的变化，月内高能级城市优质土地出让频次显著下降，8月全国土地成交金额1355亿元，同比减少27%，为2025年以来首次出现月度土地成交金额同比回落。

随着行业稳市场、构建发展新模式的持续推进，与调整库存规模相同步，房地产开发投资规模也要经历“减负”的过程，并且受到往期开发和已售项目的影响，开发指标也会存在一定滞后性。就历史投资-销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标调整还将持续一到两年时间。

综上，我们给出如下判断：

2025年以来，随着行业发展新模式顶层设计的不断完善，地方稳市场政策的持续推出，单纯从增量供应的角度来看，大多数城市已经能实现新增供应的供求平衡。得益于地方主管部门在供地质量上的把控，以及企业投资确定性的需求，多数新出让地块均有着相对明确的销售和去化预期。只是由于行业成交流速下降的客观事实，在大多数城市年销售量下降近半的情况下，库存去化周期自然上升到了原先的两倍，再加上当前强调高品质住宅开发的提法，更导致旧控规条件下的库存宅地面临去化困难，行业库存压力愈发突出。因此当前行业政策面在兼顾促需求的同时，也在进一步加强供给侧稳市场新政的出台。正如本日新闻发布会上统计局发言人所说，房地产行业还要落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

具体指标方面，预计房地产行业将迎来更多积极变化：得益于优质产品供应比例的持续提升，以及各类税费减免、购房补助等地方性政策的支持，新房价格指数将延续筑底，并会有更多城市迎来房价指数的环比止跌。成交规模方面，受优质新增供应不足制约，预计短期内行业交易量仍将延续收窄趋势，但得益于2025年以来大量优质土地的出让，部分核心城市成交有望保持增长。库存指标方面，在当前各地新房市场普遍供小于求的客观事实下，全国库存压力有望持续改善，并且随着城市高质量发展的推进，土地要素使用率的不断提升，库存结构更有望迎来实质性改善，存量和闲置用地的收储再出让，将在实质上改变存量地块的拿地成本和控规，改善供求预期，并同步助力新开工、销售规模等指标持续向好。

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