【大行报告】世邦魏理仕 ：多维度深度解读香港2025年施政报告

财华社2025年9月17日讯，香港特区政府行政长官李家超今日发表新一份施政报告，报告以绿色为封面颜色，主题是「深化改革 心系民生 发挥优势 同创未来」。世邦魏理仕第一时间跟进解读。

就新资本投资者入境计划方面，世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平认为：「新资本投资者入境计划下，住宅物业的投资门槛由5,000万港元降至3,000万港元，预计将会刺激豪宅及独立屋的需求。2024年，价值超过3,000万港元的住宅物业交易，占总交易额的21.7%，但仅占总交易数量的2.8%。交易量占比较低，显示降低门槛对物业的竞争影响不大，亦不太可能影响大多数家庭的负担能力。 换句话说，这次降低预计不会导致整体交易量显著增加。至于非住宅物业的最高投资额由1,000万港元增至1,500万港元，购买决定仍将取决于个人需求和商业物业市场的基本面。 单单这次增加，预计不会导致商业物业需求显著上升。」

世邦魏理仕估值及咨询服务部主管郑亥延女士(Hannah Jeong)表示：「我们欢迎新资本投资者入境计划的进一步优化，截至8月31日，该计划已吸引了1,963宗申请，预计投资额超过580亿港元。 此次调整可能不会直接增加豪宅的交易量，但至少对豪宅市场带来正面讯息。1亿港元以上的住宅交易宗数由99宗（2024年1月至8月）增加至158宗（2025年1月至8月 ），同比增长59.6%，且至少50%的买家来自内地。 内地买家倾向投资于新发展项目的豪宅单位。价格介乎1亿港元至3亿港元的单位，仍然是内地投资者最受追捧的市场板块。 我们预计2025年第四季度住宅交易量将进一步增长，可能将全年总数推高至超过65,000个单位。 尽管数字仍比2021年约77,000个单位的高峰低约15%，但这反映出市场信心和跨境投资意愿的强劲复苏。」

在学生宿舍方面，世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平认为：「政府决定将每所资助专上院校非本地学生自费就学人数上限，由相当于本地学额数目的40%增至50%，以及调整资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限由100%增至120%，可能会导致学生宿舍的需求增加。 为应对这种潜在的需求增长，将「城中学舍计划」扩展至涵盖现有商业楼宇的重建，或可提升香港长远的学生宿舍供应。 这次变动让本地业主可利用该计划下获准增加的地积比率，这亦有助于缓解未充分利用的写字楼的空置压力。」

世邦魏理仕估值及咨询服务部主管郑亥延女士(Hannah Jeong)表示：「香港特区政府决定将公帑资助大学的非本地学生上限，由2026/27学年的40%提高至50%，加上较早前推出的『城中学舍计划』，预计将大力支持商业投资市场。 假设所有非本地学生均需要学生宿舍，到2027/28学年，所有专上课程的学生宿舍将出现约73,000个床位或以上的短缺。」

「该计划已促成现有物业的积极改建，包括迄今为止，2025年已有四间酒店和三幢住宅楼宇被改建成学生宿舍。 我们预计，位于交通便利地段、表现不佳的酒店将有更多潜在的改建。 此外，重建资产亦可享有该计划下的楼面面积豁免设施和宽松的规例，这将有助于加快市内旧商业楼宇的重建。 由于投资者应考虑到学生宿舍需要适度的床位租金增长，物业价值的增长将主要来自有效的营运模式，以降低营运开支(Opex)。」

「这些趋势突显了投资者对学生宿舍市场的日益关注，以及在市区内进行改造再利用的潜力。」

「增加中学非本地学生人数，将增加香港学生宿舍的需求。 鉴于针对海外/中国内地中学生的保护措施，酒店亦可吸引此群中学非本地学生。 我们建议物业投资者也应留意相关需求。」

在土地开发方面，世邦魏理仕估值及咨询服务部主管郑亥延女士(Hannah Jeong)表示：「在土地开发方面，政府精简法定程序和行政流程，并容许停车场用途享有地面以上楼面面积豁免(最多两层)，将为发展商提供更大的设计弹性，并透过重新分配更多楼面面积至住宅单位，改善项目的经济效益。 这有助于提高土地利用效率，并增加市区的泊车位供应，而市区的需求仍然很高。 鉴于本港地价已下跌30–50%，此项政策或可支持土地价值逐步稳定，并鼓励更多积极参与土地招标。」

「至于释放市区工业用地，政府重新评估市区内的工业用地需求至关重要，尤其是在传统工业活动衰退的地区。 在香港岛，老化的楼宇存量和不断变化的市场动态，为工业区带来挑战。 柴湾是一个很好的例子，许多工业大厦已超过40年历史，正面对高空置率，尤其来自物流业。然而，在目前的「工业」土地用途规划下，重建仍然缺乏吸引力，因为它限制了更优化的土地用途。 缺乏规划弹性或策略性重新定位框架，这些地区面临长期停滞的风险。 优化政策或可释放未充分利用的市区土地，并更好地配合香港不断变化的经济格局。」

在住宅楼市方面，世邦魏理仕估值及咨询服务部主管郑亥延女士(Hannah Jeong)表示：「「关于私人房屋供应，在2024年施政报告中，政府承诺在未来10年内，私人住宅供应目标为132,000个单位。 然而，2025年施政报告将这一数字修订为126,000个单位，减少了6,000个单位。 虽然这次调整可能不会显著影响整体供求失衡，但它突显了维持稳定和透明的卖地计划，以应对香港长远房屋需求的重要性。 土地供应的一致性是维持发展商信心，并确保在不断变化的市场环境下，房屋目标仍然可实现的关键。」

「尽管业界持份者广泛预测及期待，但政府未有宣布任何针对住宅市场的放宽措施。尽管如此，利率变动的影响仍然大于印花税调整的影响。 今天的美联储针对息口的决定，以及香港银行的随后反应，将对塑造市场情绪有着关键的作用。加息对交易量产生了明显的不利影响。2021年，住宅总销售量达到74,297个单位。 然而，在加息之后，2022年至2024年的平均年交易量下降至仅47,050个单位，下降约36.6%。相比之下，政府于2025年2月推出的印花税减免（400万港元以下物业）产生了更直接但温和的影响。 该市场板块的住宅交易量在3月至8月期间同比增长34.86%，从2024年的6,916个单位增至2025年的9,327个单位。」

「从发展商信心的角度来看，政府似乎更重视土地供应和长远规划，而非短期市场支持。 因此，发展商可能仍保持谨慎，交易量可能保持低迷。 负面价格调整情绪可能会持续存在，尤其是在二手市场。 发展商可能会延迟新盘推出或提供优惠以清空现有库存。」

AI及其他有关房地产/规划方面，世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平认为：「AI效能提升组旨在透过增加人工智能的应用来推动政府技术改革的举措，预期将提升效率并简化未来地产项目发展的各项流程。这应有助于长远降低成本，并减少地产发展商的风险。政府推动人工智能成为核心产业，并促进其在各行各业的深度融合，将带动香港对数据中心需求的几何级数的增长。」

世邦魏理仕估值及咨询服务部主管郑亥延女士(Hannah Jeong)表示：「推动人工智能及数据科学产业发展的政策举措，预期将在北部都会区带来强劲的市场动能。随着对人工智能支援基础设施的需求增加，数据中心、研发枢纽、办公空间及配套设施的需求亦将上升。这将有望刺激土地及物业发展，吸引科技企业与投资者，并创造学术界、产业界与政府之间新的合作机会。」

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平认为：「计划正着手成立「GoGlobal专责小组」，旨在鼓励内地企业以香港作为拓展国际业务的平台。此举特别希望推动中国内地银行在香港设立区域总部。此外，还建议提供税务优惠，以吸引内地企业在香港设立企业财资中心。这些措施预期将促进香港的银行及金融活动，并带动对办公空间的需求，尤其是在核心商业区（CBD）」

「发展黄金市场的倡议，正在为能够容纳至少2,000吨黄金的高质量储存设施，创造巨大的需求。这将需要建造新的仓库，或改造和升级现有设施以符合这些标准。此外，支持建立更多符合伦敦金属交易所标准的合格交付仓库的计划，表明对先进仓库的需求日益增长。 总体而言，这些倡议将有助于加速未来几年仓库的净吸收，并改善空置率。

「近年来，众多国际拍卖行不断扩大其在写字楼市场的业务，同时更多以艺术为主的物流营运商亦在香港涌现。 提升香港艺术展览及交易能力的倡议，不仅会增加全市对空间的需求，还将促进入境旅游市场。 这反过来将吸引更多游客，并长远惠及整体零售和酒店住宿业。」

就北部都会区发展及产业发展和革新方面，世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平认为：「成立北都发展委员会，以及为该区发展引入专属法律，将有助于简化行政流程。这种做法可确保各项努力和投资能够有效运用，从而实现资源的最佳分配与利用。同时，这也将降低发展风险，并提升参与该区项目的发展商利益。」

「针对产业发展和革新的不同措施，旨在制定包括审批土地、财政补贴及税务优惠等优待措施的方案，将大大提升香港对策略性企业的吸引力。这将促使越来越多的新公司及高技能专业人士（包括管理层）迁往香港。这股流入将逐步推高该地区对住宅及商业房地产的需求。」

世邦魏理仕估值及咨询服务部主管郑亥延女士(Hannah Jeong)表示：「我们支持北部都会大学城的发展，并欢迎洪水桥／厦村（2026年）、牛潭尾（2028年）及新界北新市镇（2030年）分阶段推出用地。为确保策略一致及长远成功，必须由工作小组引领，采取明确、以业界为主导的方针。在三个地点中，洪水桥／厦村在基础设施及发展准备方面最为成熟，应作为核心据点，引领整体概念。目前预留的企业及科技（E&T）及物流用地，或可实时满足洪水桥／厦村新发展区的需求。为支持大学城的发展，政府亦可考虑在相关地点允许更多住宅发展。整体总体规划需要重新检视，不仅要涵盖校园选址，还需兼顾必要的生态系统建设。与大学及教育机构的紧密合作，将对塑造愿景、吸引人才及推动区域创新至关重要。」

「政府决定成立法定园区公司，特别是这个园区公司与香港科技园（HKSTP）、港深创新及科技园（HSITP）及数码港之间，应保持透明和开放的沟通，因为它们在新市镇发展中都扮演着重要角色。市场希望了解整体的工业／物流用地长期处置时间表（不仅仅是新市镇，还包括葵青区），以便制定合适产业计划。」

「我们完全支持实施灵活的土地批租安排，包括长期租赁，以及多元化的分配方式，如公开招标、限制性招标及直接批地，以加快北部都会区的发展。这些非传统做法能为发展商提供更大灵活性、降低进入门槛，并有助吸引更广泛的投资兴趣。我们建议政府邀请企业提交方案，阐述其经济贡献，借此为更灵活的地价机制提供理据，特别是在能带来更大社会效益的情况下。此外，我们欢迎建议中的「按实补价」及分期缴付地价安排，这将大幅减低前期地价成本，并避免在区域仍在发展中时造成过度财务压力。我相信这些措施将有助于减轻发展商的财政压力、提升项目可行性，并鼓励更多积极参与北部都会区的发展。」

「要释放北部都会区新田科技城的全部潜力，政府必须提供一个清晰透明的路线图，让企业申请土地并提交发展建议书，包括其预期的经济贡献。该路线图还应列明基本市政基础设施的可用性，因为这是促进私人投资的关键因素。鉴于发展所需的资本庞大，政府应考虑减轻企业在基础设施方面的初期资本支出负担，尤其是那些传统上属于公共部门责任的基础公用设施和交通连接。虽然现行的创科分区允许多用途发展，但仍需一个更具结构性的蓝图，以纳入零售及社区设施等配套。否则，我们将面临土地使用效率低下、规划分散，以及在新田科技城内有限空间上出现不必要的竞争。」

作者|一枝

编辑|Danna