重磅支持扩容，REITs市场大提速

2025年9月12日，《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，即“发改办投资〔2025〕782号”文件，由国家发展改革委在官网发布。

该“782号文”明确支持REITs市场扩容。

那么，这一政策导向将产生怎样的市场影响呢？

“782号文”要点拆解

“782号文”的发布，标志着我国基础设施REITs市场进入常态化发展的新阶段，政策重心从“建立机制”转向“扩规模、提质量、强服务”。REITs市场将迎接大提速。

基本内容：扩容、扩募

“782号文”分为4个主要部分。

前两个部分为：

1.持续推动市场扩围扩容；

2.积极支持扩募。

后两个部分实为1项内容：加强管理（优质高效做好项目把关、切实加强组织保障）。

引导多元化

“782号文”明确提出，要加快成熟资产类型项目的常态化申报，鼓励对具有较大发展潜力的资产类型尽快进入市场，同时探索新资产类型的发行路径。

“782号文”有意引导底层资产的多样化，同时吸引不同风险偏好的投资者参与，鼓励申报发售基金规模较大、对市场扩围扩容具有重要作用的项目。

鼓励民间投资参与

目前上市的REITs产品，原始权益人以国企、央企为主。“782号文”首次提出建立民间投资项目发行基础设施REITs的专项协调服务机制，强调“靠前服务、主动协调、申报单列”，旨在营造良好的政策环境，激发民间投资活力。

推进REITs市场节奏加快

“782号文”将扩募申报时间从首发上市后的12个月缩短至6个月，大幅提升了首发与扩募之间的衔接效率。同时，允许跨区域、跨行业整合资产，优先受理优质扩募项目。由此，未来扩募节奏将加快，REITs平台将成为资产整合的重要工具，推动基础设施资产的规模化运作。

“782号文”的资产分类

“782号文”将基础设施资产分为两类：成熟资产（已有REITs产品案例）和新资产（未有REITs产品案例），并且明确提到了一些支持的具体资产类型。成熟资产，又分为两种：成熟资产与潜力资产。

结合相关数据，我们在此列举“782号文”提及的REITs资产类型及基本市场情况。

1.“782号文”列举的成熟资产

收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等

成熟资产运营模式较成熟、符合政策导向。

“782号文”要求：“加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报。”

收费公路类REITs

交通基础设施类REITs平均年化收益率约在‌4.76%~11.66%‌之间（万得数据14.07%）。未来收费公路作为国家重点支持的基建领域，有望获得更多政策倾斜。更多优质路段REITs产品上市将提升市场吸引力。

清洁能源类REITs

能源基础设施类REITs平均年化收益率约在4.30%~6.85%‌之间（万得数据6.85%）。“782号文”明确支持加快清洁能源类REITs的申报，同时探索特高压输电、光伏、风电等新资产类型。清洁能源类REITs有望吸引更多资金流入，尤其是具备稳定现金流和高分派率的项目。

仓储物流REITs

仓储物流类REITs平均年化收益率约在1%~4.5%‌之间（万得数据2.15%）。仓储物流REITs的底层资产通常为高标准仓库、物流园区等，抗周期性强，市场需求持续增长。

保租房类REITs

保租房类REITs平均年化收益率约在‌2.81%~4.10%‌之间（万得数据5.77%）。保租房类REITs有明确的政策支持，运营能力强，现金流分派率较高，市场规模持续扩大，是机构投资者的配置优选。

2.“782号文”列举的潜力资产

供热、水利、数据中心等

以上潜力资产，也属于成熟资产，但是，目前进入REITs市场的力度不够。

“782号文”要求：“进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度。”

供热类REITs

国泰君安济南能源供热REIT（508087.SH）作为全国首单供热类REITs，2025年中报显示，年化现金流分派率6.30%，具备较高的运营稳定性和政策支持力度。供热类REITs属民生刚需内容，具备较强的区域垄断性和现金流稳定性，未来有望成为市场新宠，尤其在北方供暖需求旺盛的地区。

水利类REITs

万得数据显示，银华绍兴原水水利REIT年化收益率为6.59%，表现稳健。水利类REITs属民生刚需内容，具备长期稳定的现金流，但通常收益率相对较低，需关注具体产品的运营效率和区域供水需求。

IDC（数据中心）类REITs

万得数据显示，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT作为首批数据中心REITs，截至2025年9月15日，其年化收益率分别为13.49%和15.17%。IDC类REITs属数字化时代基础建构，受益于数字经济和AI算力需求增长，具备较高的成长性，未来有望成为市场热点。

3.“782号文”列举的新资产

铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等

由于尚未有相关REITs案例，以上资产类别被称之为“新资产类型项目”。

“782号文”要求：“积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足发行条件。”

REITs市场尚无案例的“新资产类型项目”——

铁路、港口与已经发行REITs的收费公路情况较为类似；

特高压输电与清洁能源相关类似；

通信铁塔与IDC（数据中心）类似；

市场化租赁住房与保租房类类似；

专业市场类与“782号文”没有直接提及的消费基础设施类类似；

文旅类与养老设施类，也是REITs市场重点看好的领域，目前都有部分项目在申报。

因此，尽管名为“新资产类型项目”，但在政策指向下解决“堵点”并落地，会尽快水到渠成。

总体而言，“782号文”以成熟资产为基本盘，潜力资产为新力量，积极探索、拓展新资产，以此来引导REITs市场扩容、扩募，从而实现大提速的目标。

值班编委：樊永锋

编辑：韩涧明

审读：戴士潮