再过5年，180万的房产大概值多少钱？孙宏斌与王健林说法一致

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近年来，全国范围内的房价持续走低，曾经“闭眼买房都能赚”的黄金年代已悄然落幕。

随着市场不断演变，一个现实问题浮出水面：房价到底有没有触底？五年之后，房产又将处于怎样的价值区间？

这个问题一旦提出，恐怕会让不少持有多套住房的人心头一震。

毕竟，就在几年前，人们还普遍相信房地产是稳赚不赔的资产配置方式，而如今形势却急转直下。

但如果回溯到2016至2017年那段楼市高歌猛进的时期，其实已有两位业内重量级人物提前发出了警示信号，只是当时鲜有人认真对待。

2016年，在一次公开的行业论坛上，孙宏斌明确指出，未来房地产市场将迎来长期调整期，负债率偏高的房企将在融资方面面临前所未有的压力。

这番言论当时被许多人视为危言耸听，因为在那个阶段，多地新盘甫一开盘便迅速售罄，市场热度空前高涨。

紧随其后，王健林也发表观点称，全球范围内没有任何一个国家的房地产能保持半个世纪以上的繁荣周期，中国也不可能例外。

这两位企业家并非空谈者，他们在言论发布的同时，已在实际业务层面展开战略收缩。

孙宏斌所掌舵的企业开始大规模剥离非核心地产项目，即便面对高价收购邀约，也坚决不再加码囤地。

王健林的动作更为彻底，陆续出售大量海外地产资产以及国内多个大型商业综合体，交易规模之大一度引发资本市场震动。

当时外界纷纷猜测万达是否遭遇资金链危机，但时至今日再看，这些举动实则是未雨绸缪的风险规避策略。

彼时的楼市狂热程度，或许令当下的年轻人难以想象。

以北京三环区域为例，2000年房价仅为每平方米3500元，而到了2020年前后，单价已突破10万元大关，二十年间涨幅接近30倍。

特别是在2008年四万亿经济刺激计划出台后，房价如同被点燃的火箭，年均复合增长率一度达到15%以上。

在那个时代，只要有余钱购置房产，几乎等同于财富增值的捷径。许多早期购房者凭借两到三套住宅实现了身份转变，从普通工薪族跃升为坐拥数百万资产的“收租族”。

然而谁曾料想，短短数年间风向逆转，孙宏斌与王健林当年的判断竟精准应验。

而2021年，正是中国房地产发展史上的关键转折点。

这一年，无论是新房还是二手房价格首次出现同步下滑，给持续升温十余年的楼市泼下了一盆冷水。

与此同时，国家统计局公布数据显示，全年新增人口仅48万人，人口增长红利正在枯竭，这对依赖人口流入支撑需求的房地产构成深远影响。

进入2024至2025年，房地产市场的整体状况更加严峻。

以北京海淀学区房为例，过去这类房源常常一房难求，价格屡创新高。

但现在局势发生根本性变化，像蜂鸟家园这样对口顶尖学校的小区，成交价直接缩水一半。

一套此前挂牌近985万元的住宅，目前仅需500万元左右即可成交，单位面积价格下跌超过10万元/平米。

这种现象并非孤例，放眼全国，类似情况普遍存在。

根据国家统计局数据，截至2024年11月底，全国待售商品房面积高达7.5亿平方米，另有约1.1亿套住房长期处于空置状态。

这意味着市场上房屋供给严重过剩，销售难度日益加大，去库存压力空前。

在众多三四线城市，房价腰斩已成为常态。

尽管部分县城房产仍维持原有挂牌价，但实际上咨询者寥寥，交易停滞，“有价无市”成为普遍困境。

除了市场价格下行外，年轻一代的居住观念也在深刻变革。

以往，购房被视为人生必经之路，拥有房产意味着稳定、体面乃至社会地位的象征。

而现在，相关调研显示，半数年轻人购房动机转向满足基本居住需求，而非追求投资回报。

越来越多的年轻人倾向于选择租房生活，认为这种方式更具灵活性，既能避免沉重的月供负担，也能摆脱房产贬值带来的心理焦虑。

对他们而言，房子不再是人生的终极目标，也不再是衡量个人成就的核心标尺。

由此可见，整个房地产生态体系已经发生了结构性重塑。

那么，结合当前发展趋势，五年后一套现值180万元的房产究竟会值多少钱？这其中涉及多个不可忽视的关键变量。

首先是房产税的推进节奏。业内专家预测，最迟在2030年前，房产税有望在全国范围内正式实施。

一旦全面开征，持有第二套及以上住房的成本将显著上升，势必对市场预期和房价形成压制作用。

其次看政策导向，近年来调控思路已明显转变，由过去的鼓励购房、刺激市场，转向防范系统性风险、促进平稳健康发展。

这一政策基调表明，房地产重回高速增长轨道的可能性微乎其微。

基于上述背景，我们尝试对未来五年房产价值进行三种情景推演。

第一种为悲观情境，主要适用于三四线城市及人口持续净流出地区。

事实上，自2025年起，这些区域的房价已开启下行通道。

若趋势延续，原本价值180万元的房产，到2025年可能降至120万元左右。

而到了2030年，受人口流失加剧、住房需求萎缩以及房产税落地等多重因素叠加影响，该房产估值或进一步下滑至90万元，资产缩水超过一半。

第二种为中性情境，对应的是地理位置普通的常规住宅。

这类房产既不具备稀缺资源配套，也不位于衰退区域，现阶段价格波动相对温和。

假设未来几年宏观经济保持稳定，无重大外部冲击，预计到2030年，这套180万元的房产可维持在100万至110万元之间。

虽不至于大幅贬值，但相较过去动辄翻倍的增长模式，升值潜力极为有限。

第三种为乐观情境，聚焦一线城市中心区域或强二线城市的优质核心资产。

例如位于市中心、交通便捷、教育资源密集、医疗设施齐全的高端住宅区。

此类物业长期以来深受购房者青睐，即使在整体市场低迷背景下，仍具备较强的抗跌能力。

因此，当前价值180万元的此类房产，五年后有望守住130万元的价值底线，并在特定利好条件下实现小幅增值。

回顾过往，王健林与孙宏斌当年的前瞻性预判如今均已兑现。

那个被广泛信奉的“房价只涨不跌”神话已然破灭，房地产正逐步回归居住属性的本质功能。

对于广大普通居民而言，未来的购房决策应更多基于真实居住需要，摒弃盲目投机心态，因为房产的价值逻辑，早已与往昔不可同日而语。

参考文献