新规后首周土拍，“普改”的面粉来了

9月9日，成都市规划和自然资源局发布关于公开征求《〈成都市城市规划管理技术规定 (2024)〉的补充规定》意见的公告，拟对住宅建筑相关规范进行调整，阳台、飘窗以及各种形式的房屋附属空间的水平投影面积，不得超过项目住宅计容建筑面积的30%。

仅仅一周之后，主城成华区、金牛区先后两天推出涉宅用地。作为新规后的主城土拍，这些地块未来将以新规产品面市，从最终成交结果来看，四宗地成交价都较为温和。

业界相关人士分析认为，随着新规落地推进，面向普通改善客群的项目供应有望持续增加，为有“普改”需求的购房者拓宽选择范围；与此同时，成都高端项目也将依托这一市场变化获得合理利润缓冲，进一步强化普通住宅与高端住宅的分层差异。

根据克而瑞数据显示，成都中心城区普改市场（110-140㎡）供需严重失衡，300万以内产品的供求比例仅为0.58，远低于市场平均水平。随着这批新地块的逐步开发入市，这一供需紧张的局面有望得到改善。

今日成交的金牛区金周路79亩地块，起拍价为12100元/㎡，被金浦汇建设（成都轨道城市投资+金牛国投）以底价摘得；

昨日成华区推出的槐树店19.2亩地块、二八板块97.5亩地块，起拍价分别为15000元/㎡、10800元/㎡，最终龙湖以15800 元/㎡楼面价竞得槐树店19.2亩地块，成华旧改&四川华西以底价竞得二八板块97.5亩地块。

金周路79亩：

TOD项目补仓 延续区域改善产品供给

刚刚拍出的位于金牛区金周路板两宗住宅用地，为组合供应方式拍卖，两宗地合计约79亩（21.55亩+57.36亩），容积率2.0，起拍楼面价12100元/㎡，由于地块竞买人或意向竟买人的实际控制人须具备轨道交通线路建设运营能力，这个TOD用地最终被被金浦汇建设（成都轨道城市投资+金牛国投）底价摘得。

金周路板块是金牛区新房供应主力区域，目前区域内中铁拾贰宸、保利西堂和煦等项目销售接近尾声，新房供给面临断档压力，此次79亩低密纯宅地出让，恰好续接”了区域改善住房供给缺口，适配目前板块2.3-3.4万/㎡的在售均价与250万-450万元的总价定位。

配套方面，地块近地铁2号线与规划中的9号线，邻茶店子小学、七中万达等名校，今年4月金牛区官宣的书的中学金泉片区校区距离该地块也很近。地块靠近中海国际购物公园，板块内成熟的交通、教育与商业资源，进一步巩固板块“改善优选”的市场定位。

七中万达实拍图

对比今年5月兴唐14600元/㎡竞得的61.7亩地块，此次地块成交价更具性价比，也为未来开发留合理利润空间。

槐树店19亩：

龙湖15800元/㎡落子，万象城东再添优质供给

昨日出让的槐树店板块19.2亩住宅用地，因紧邻万象城东核心辐射圈，自挂牌起便成为房企争夺焦点。今年该板块及相邻区域就已有多宗地成交楼面价连续高溢价成交，华润置地、绿城、中旅等多个品牌房企集体抢滩。

从配套来看，地块不仅享受万象城东成熟的商业辐射，周边生活与教育资源同样优质。东侧紧邻成都市双林小学御风分校，南侧为成都市体育运动学校，既为区域增添运动氛围，也为地块带来开阔外部视野，居住舒适度显著提升。

万象城实拍图

此次龙湖拍得的19亩地块，呈现“小地块+快开发”的特性，“小地块”特性带来开发周期短、兑现速度快的优势，更契合当前市场对“快速落地优质产品”的需求。加之周边在售的华润华宸府、首开臻礼著等项目持续热销，进一步印证万象城东板块强劲的住房需求。

这宗19亩地块是继上月拿下东客站15亩地块以及开发完龙湖云河颂项目后，再次布局成华核心区域。有业界人士分析，2022年龙湖在成华区打造的云河颂项目，凭借对产品设计、居住品质的精细化打磨，不仅收获市场高度认可，更以标杆之力推动了所在区域的住宅产品升级。此次龙湖重返成华拿地，叠加新规中30%板率调整的加持，未来有望为区域带来更贴合改善需求的高品质住宅产品。

二八板块98亩地块：

大体量用地补位，或成下一个成华打卡点

被成华旧改&四川华西摘得的约98亩地块，地处中环路南侧、地铁八里庄站东侧，与在建的合信 K101项目仅一街之隔，容积率 3.0，起拍楼面价10800元/㎡，底价成交。

该地块有较为严格的回购要求以及保留历史工业遗产建筑及辅助用房已交要求。在宗地出让公告中就显示，该地块将由成都华天文化旅游开发有限责任公司回购该宗地建面66510㎡商品住宅房屋，单价按照20000元/㎡进行结算；由成都锦华兴业建设发展有限责任公司回购建面4000㎡办公房屋，单价按照12500元/㎡进行结算。

同时按现状将保留工业遗产建筑（历史建筑）14453平方米及附属设施设备全部无偿移交给成华区政府指定单位；出让宗地内保有1处历史建筑辅助用房；乙方设置1处建筑面积不低于1200平方米辅助用房，无偿移交成华区政府指定单位。

有业内人士指出这是该宗地底价成交的原因，但从地块周围条件来看，也是十分成熟的区域。地块北侧有华润置地中环天宸、蜀道翰林府等热门项目在售，居住氛围已逐步形成；地铁八里庄站加持下，交通便利性进一步凸显。今年6月中铁建曾以14300元/㎡楼面价拿下该板块106亩土地，近期传出示范区即将亮相的消息。

此次98亩地块出让，将与前期项目形成互补，进一步完善区域商业与居住配套，提升板块整体价值。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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