旭辉 | 重组方案通过，距离上岸一步之遥

自2022年11月正式宣布暂停境外债兑付起，挣扎在债务危机中将近三年的旭辉，终于迎来了即将上岸的消息。

9月15日，旭辉发布境内债务重组最新消息：

境内债券重组方案已经获得相关债券持有人会议表决通过。

今年6月底，旭辉的境外债重组方案在香港法院获批，这一下，就直接砍掉了大约52.7亿美元（约379亿人民币）的境外债，占到总外债规模的66%。

再加上这回境内债重组顺利通过，意味着旭辉的境内，境外债重组都在今年完成，距离走出债务泥潭，一步之遥了。

几个月前，大嘴写过一篇旭辉境外债重组闯关成功的文章，记得当时旭辉的有息负债规模为866亿。

最新数据显示，截至今年6月底，旭辉的有息负债降到了842亿——半年时间，减少了24个亿。

还有一点挺关键：旭辉的有息负债里，信用债占了大头，达到70%，境内银行贷款只占29.3%。

信用债占比超过一半，至少能侧面反映出，旭辉过去的信用评级和市场形象都是相当不错的。

旭辉的业务，主要由三个部分构成：房地产开发、投资和物业管理。

开发业务这块，好在早年重点布局一二线城市。这轮楼市降温，一二线还算相对坚挺，市场还有点空间。

旭辉在财报里也提到，一线和二线城市的销售额占集团总销售的87%。

投资业务上半年给旭辉带来了7.86亿的收入，也集中在北京、上海这样的一线城市。

此外，旭辉手里还握着33个投资性物业，其中27个已经进入出租状态，开始产生现金流。这批持有物业估值不低，高达460亿，去年一年就收了18亿的租金。

物业管理业务更是“现金奶牛”，上半年收入33.75亿，占总收入的27%，接近三分之一。看得出来，物管正在成为旭辉越来越重要的业务线。

截至6月末，旭辉的总资产为2413.2亿，总负债1969.14亿，净资产为444.06亿，归母净资产64亿。

行业洗牌三年，多少房企早就资不抵债，但旭辉资产仍然远大于负债。说到底，还是配得起当年“优等生”的称号。

回看旭辉2021年的财报，三道红线全部达标，净负债率62.8%，现金短债比2.6倍，融资成本仅4.7%，怎么看，当时这些指标都是相当不错的。

但此时的旭辉有一个致命的软肋，就是合作项目占比90%。

行业上行期，大家好商量、一起赚钱；可2022年下半年监管收紧预售资金提取，合作方也纷纷捂紧钱袋子，市场极速下行——合作模式反成了拖垮旭辉的那根稻草。

明明账上躺着300亿现金，但绝大部分动用不了。无奈之下，2022年11月1日，旭辉官宣暂停支付境外债本息。

至此，旭辉开启了漫长的债务重组的岁月。

今年6月底，苦熬900多天后，境外债重组方案终于落地，一口气削债52.7亿美元。

境外债搞定之后，旭辉马上转头推进境内债重组。5月底他们首次公布了重组框架，给出几种选择：现金回购、股票置换、以资抵债、展期等等。

这期间，旭辉一直跟债权人反复沟通、优化方案。到7月底，现金回购价从18%提到20%，以资抵债的比例从36%提到40%，取消了劣后信托安排，展期时间也缩短了。

另外，以资抵债支付率提高到了40%、定增股票上限增加到10.2亿股，留债展期时间也压缩到7-8年。

沟通四个月，反复磨合，方案总算通过了。

从账面上看，重组完成之后，旭辉的有息负债会从842亿降到500亿以内，降幅超40%，债务期限拉长到9-10年，利率也压到3%以下。

旭辉创始人林中表示，完成境内外信用债重组是公司“活下来”的前提。这将大幅改善资本结构，修复资产负债表。

他还提出了“二次创业”的计划：公司要从传统开发转向收租、资管、精品开发等新模式。

当然，债务重组只能算是“活下来”，旭辉能不能真正“站起来”，还得看新业务模式能不能走得通、能不能赚到钱。