估值43.6亿元的地标被法拍 老牌房企突临退市风险

一个项目占了公司总资产的七成。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

9月10日，深圳知名商业地标项目——皇庭广场的第一次司法拍卖以流拍告终。

拍卖公告显示，皇庭广场的评估价约43.6亿元，起拍价约30.5亿元。该物业是深圳老牌上市房企深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“皇庭国际”，000056.SZ）的核心资产，占该公司总资产的71.6%，若拍卖成交，可能导致该公司净资产出现为负，进而触及被实施退市风险警示的情形。

深圳市中级人民法院相关工作人员告诉中国房地产报记者，本次拍卖虽有1人报名，但因此人并未出价，标的流拍。至于何时进行二拍，“还不清楚，要等通知”。

皇庭国际内部人士表示，一拍流拍不代表公司就没有后顾之忧了，皇庭广场后续还是有被司法执行的风险。

30亿元信托借款逾期

据了解，深圳市中级人民法院拍卖的是深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心（即皇庭广场）及相关附属设施、设备。该物业宗地面积42348平方米，证载建筑面积80608平方米，总建筑面积为136895平方米。土地用途为商业用地，使用年限为40年，从2002年10月8日至2042年10月7日。

皇庭国际的管理层曾在业绩会上透露，在商业地产行业整体承压的背景下，2024年，皇庭广场出租率仍维持在95%以上高位，日均客流超过10万，大型节假日日均客流超15万，是一项颇为优质的资产。

皇庭广场的起拍价约为评估价的7折，截至移送拍卖时止，该物业暂欠管理费约1631.87万元、水电费约740.06万元，须由买受人承担。

截至9月10日上午10时，皇庭广场的法拍已有约4.7万人围观，但只有1人缴纳了约6.1亿元的保证金。

皇庭广场的权利人为皇庭国际旗下的深圳融发投资有限公司（以下简称“融发投资”）。据悉，早在2016年3月，融发投资就与中信信托签订了一份30亿元的信托贷款合同，期限5年，由皇庭广场及其占有范围内的土地使用权提供抵押保证。

因相关政策调整，上述贷款无法续期，融发投资到期无法履约偿还借款，中信信托向深圳市中级人民法院提起诉讼。

借款逾期后，皇庭国际曾尝试处置融发投资的股权套现，于2022年3月发布了《深圳融发投资有限公司100%股权转让意向征集公告》，参考价格74.93亿元，但未征集到有效购买意愿。一周后，该公司将转让价格下调到56.2亿元，仍未寻得意向买家。

2024年3月，皇庭国际收到深圳市中级人民法院执行通知书，透露申请执行人申请强制执行。1个月后，在该院主持下，融发投资与中信信托经友好协商，在保证皇庭广场正常经营的前提下，约定由法院每月直接从融发投资指定账户中划扣一定金额款项，一方面归还所欠中信信托部分款项，另一方面保障深圳皇庭广场日常经营。

不过，2024年7月，中信信托就将与融发投资的相关债权全部权益转让给光曜夏岚(深圳)投资有限公司（以下简称“光曜夏岚”），后者便成为了这笔债务的新债权人。据皇庭国际介绍，本次皇庭广场被拍卖便是法院方面进行的强制执行措施。

法拍引发退市风险

皇庭国际创建于1983年，主营业务包括商业管理、物业管理、功率半导体。受行业调整及债务压力等影响，该公司归属母公司净利润已连续5年亏损，2020年至2024年的累计亏损额超过44.4亿元。今年上半年，该公司实现营业收入2.9亿元，同比下降18.5%，归属母公司净利润-1.85亿元，同比下跌24.6%。

商业管理是该公司的主要收入来源，上半年收入占比达到了50.16%，且毛利率高达98%。而融发投资表现突出，其上半年的营业收入为1.52亿元，净利润1.16亿元，截至期末的净资产为4.22亿元。

皇庭国际将皇庭广场的司法拍卖视为影响其经营稳定的重要事件。9月11日，皇庭国际表示，截至2024年底，皇庭广场的账面价值约为57.5亿元，占公司总资产的71.6%，2024年，皇庭广场项目收入约3.7亿元，占公司全年营业收入的 56%。若后续继续被司法强制执行，公司将失去标的资产的所有权，构成重大资产重组，同时将对公司的资产、负债及日常经营活动产生重大影响，未来存在可能触发《深圳证券交易所股票上市规则》9.3.1的财务类强制退市的风险警示情形。

值得关注的是，申请强制执行的光曜夏岚与皇庭国际的债务重组投资人——连云港丰翰益港物业管理有限公司（以下简称“丰翰益港”）受同一控股股东控制。2022年11月，皇庭国际与丰翰益港签订《合作框架协议》，双方拟成立有限合伙企业，解决融发投资的债务问题。2023年4月，双方签署《股权转让框架协议》，丰翰益港支付了1000万元意向金。

在获悉皇庭广场将被拍卖的信息时，皇庭国际对外透露正在与债权人沟通协商包括债务化解在内的整体和解方案，双方均在积极争取和解方案尽早落地，从而妥善解决公司债权债务纠纷。“后续双方若能达成和解，可能存在法院撤销本次司法拍卖的情况。”

9月10日，皇庭国际内部人士表示，该公司与债权方一直在沟通，但目前还没有达成可落地实施的一致意见方案。

即便前途未卜，资本市场还是对皇庭国际暂时保住核心资产的短期利好给予了正面反馈。9月10日上午10时30分，皇庭广场的流拍结果出来后，皇庭国际的股价突然大幅拉升，盘中触及涨停，最终以8.27%的涨幅收盘。