新房东起诉租客腾房，法院认租赁有效，驳回诉求丨房产律师解读

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房产公司受让带租约房屋后，以租客欠租、未交保证金为由起诉解约，租客辩称 “租金已付至诉前，保证金已交原房东”。近日，法院判决支持租客，明确 “买卖不破租赁，原告无解除权，租客仅需支付后续租金”。

一、案情梳理

1. 租赁解约争议：新房东诉请解约，租客抗辩履约无过错

甲公司（原告，房产受让方）起诉乙公司（被告，承租方，胜诉方），诉求：1. 判令乙公司支付 2024 年 11 月 1 日起的房租及占用费（截止开庭暂计 79.59 万元）；2. 判令乙公司支付违约金 69.55 万元；3. 解除租赁合同，乙公司腾退 “一号房屋”；4. 判令乙公司支付履约保证金 69.55 万元；5. 诉讼费由乙公司承担。

甲公司主张：1. 2024 年 4 月通过北交所受让 “一号房屋”（石景山区，4147.17㎡），原房东丙公司与乙公司的租赁合同约定租期至 2025 年 10 月，丙公司已通知乙公司权利转让；2. 乙公司未支付 2024 年 11 月后的租金，未足额缴纳履约保证金，且存在擅自转租，符合合同解除条件；3. 依据租赁合同，受让方承继原房东权利，有权要求乙公司支付保证金并解约。

乙公司抗辩：1. 同意支付租金，但租金已付至 2024 年 10 月，后续未付系因甲公司提前起诉解约，且甲公司拒绝接收租金，不构成违约；2. 已向原房东丙公司支付 22.14 万元履约保证金，丙公司自愿免除剩余部分，甲公司与丙公司未交接保证金，无权要求重复支付；3. 不存在转租行为，甲公司证据不足；4. 依据 “买卖不破租赁”，合同应履行至 2025 年 10 月，甲公司无解约权，不同意腾退及支付违约金。

丙公司（第三人，原房东）述称：1. 认可乙公司支付 22.14 万元保证金，未再主张补足，双方以实际行为变更保证金金额；2. 与甲公司的交易合同仅约定租金交接，未涉及保证金转让，未将保证金权利转移给甲公司。

2. 关键事实：租赁与房屋转让细节

租赁合同核心条款：2022 年 10 月丙公司与乙公司签订合同，租期 2022 年 11 月至 2025 年 10 月，月租金 23.18 万元（季度 69.55 万元），履约保证金为 3 个月租金；约定 “产权变动不影响合同效力，权利义务转让给受让人”，租金按季度支付，第九期租金（2024.11-2025.1）应于 2024 年 10 月 17 日前支付。

房屋转让与权利告知：2024 年 1 月甲公司与丙公司签订《实物资产交易合同》，4 月完成 “一号房屋” 权属变更；丙公司 2024 年 4 月通知乙公司权利转让，乙公司已向甲公司支付 2024 年 5-10 月租金。

保证金与租金履行：乙公司 2022 年向丙公司支付 22.14 万元保证金，丙公司未提出异议；2024 年 10 月甲公司起诉后，乙公司表示愿支付后续租金，但甲公司拒绝接收；甲公司提交的工商注册信息无法证明乙公司转租。

二、案件分析

1. 核心争议

甲公司受让房屋后，是否有权以乙公司未付租金、未交保证金为由解除租赁合同？

乙公司已向原房东支付部分保证金，甲公司能否要求其重新支付全额保证金？

“买卖不破租赁” 原则是否适用，合同应否继续履行？

2. 胜诉关键：无违约行为，解约权不成立，买卖不破租赁

（1）乙公司未付后续租金不构成违约，甲公司无权据此解约

法律依据：《民法典》第五百二十七条（当事人一方无正当理由拒绝受领标的物的，债务人可以将标的物提存）、第七百二十二条（承租人无正当理由未支付租金，出租人可催告，逾期不付可解除）。

事实推导：① 租金支付条件未成就：第九期租金应于 2024 年 10 月 17 日前支付，甲公司 9 月 26 日已提交起诉材料主张解约，乙公司因 “对方提前解约拒绝接收租金” 未支付，属行使抗辩权，并非无正当理由欠租；② 乙公司有履约意愿：诉讼中乙公司明确同意按合同支付租金，系甲公司拒绝接收，责任不在乙公司，不符合 “逾期支付租金超 30 日” 的解约条件。

（2）甲公司无权要求乙公司重新支付履约保证金，重复主张无依据

法律依据：《民法典》第五百四十三条（当事人协商一致可变更合同）、第七百二十五条（租赁物产权变动不影响合同效力，但权利义务转让需明确约定）。

事实推导：① 保证金金额已协议变更：乙公司支付 22.14 万元后，丙公司未要求补足且认可该金额，双方以实际行为变更了 “3 个月租金” 的约定，合法有效；② 甲公司未承继保证金权利：丙公司与甲公司的交易合同仅约定 “租金归属”，未提及保证金交接，丙公司亦否认转让保证金权利，甲公司并非保证金合同相对方，无权要求乙公司重复支付；③ 诉求自相矛盾：甲公司既主张 “解除合同”，又要求 “支付履约保证金”（担保合同履行的担保金），逻辑冲突，无事实依据。

（3）“买卖不破租赁” 原则适用，合同应继续履行，甲公司无解约权

法律依据：《民法典》第七百二十五条（租赁物在承租人占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力）、第六十七条（当事人对自己的主张应提供证据）。

事实推导：① 租赁期未届满：租赁合同到期日为 2025 年 10 月，甲公司 2024 年 4 月受让房屋时明知租赁事实，应受原合同约束；② 无合法解约事由：甲公司主张 “转租” 无充分证据（工商注册信息不能直接证明转租），“欠租”“欠保证金” 均不成立，不符合合同约定或法定解约条件；③ 合同具备继续履行条件：乙公司愿意支付租金，租赁房屋状态正常，不存在履行不能的情形，故应继续履行。

三、裁判结果

被告乙公司于本判决生效之日起七日内，向原告甲公司支付 2024 年 11 月 1 日至 2025 年 4 月 30 日的房租 1390960.8 元；

驳回原告甲公司的其他诉讼请求（即驳回解约、腾退、支付违约金及保证金的诉求）。

四、案件启示

1. 承租方应对 “新房东解约”：3 个核心抗辩要点

坚守 “买卖不破租赁” 底线，确认合同效力

只要租赁合同在有效期内，无论房屋产权如何变更，新房东均应继续履行合同；若新房东以 “产权变更” 为由要求解约，可直接依据《民法典》第七百二十五条抗辩，本案中乙公司以此为核心主张，成功驳回解约诉求。

留存履约证据，反驳 “违约” 指控

保留租金支付凭证、原房东沟通记录、新房东拒收租金的证据（如书面催告、聊天记录），证明自身无违约行为；本案中乙公司提交的租金支付流水、愿支付后续租金的陈述，直接推翻了 “欠租违约” 的主张。

厘清保证金归属，拒绝重复支付

保证金支付给原房东的，需留存支付凭证，若原房东未提出补足要求，可主张 “金额已变更”；新房东要求重新支付的，需其出具 “原房东已转让保证金权利” 的书面证据，否则有权拒绝，本案中乙公司以此驳回了甲公司的保证金诉求。

2. 受让带租约房屋的风险防控：2 个关键提醒

受让前全面核查租赁细节，明确权利义务

受让房屋前，务必要求原房东提供租赁合同、租金支付记录、保证金收据等，明确 “租金起算点”“保证金金额及归属”“承租人是否存在违约”；若需受让保证金权利，应在交易合同中明确约定 “原房东将保证金债权转让给受让方”，并通知承租人。

行使解约权需符合法定 / 约定条件，避免盲目起诉

新房东主张解约的，需举证承租人存在 “逾期支付租金超约定期限”“擅自转租”“损坏房屋” 等明确违约行为；无充分证据时，切勿提前起诉，否则可能因 “拒绝接收租金” 反而丧失主动权，本案中甲公司即因证据不足导致解约诉求被驳回。

3. 核心提醒

本案的核心裁判逻辑是 “买卖不破租赁原则下，新房东应承继原租赁合同义务，承租人无违约行为的，新房东无权单方解约；保证金等从权利需明确约定转让，否则无权向承租人重复主张”。

建议承租方在租赁期间留存完整履约证据，遇产权变动时积极主张 “买卖不破租赁”；受让带租约房屋时，提前核查租赁细节并明确权利交接，必要时咨询专业律师梳理风险，避免因准备不足陷入诉讼被动。

法律小贴士

《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 这一规定明确了 “买卖不破租赁” 的核心原则，旨在保护承租人的合法占有权，新房东不得以 “产权归己” 为由随意打破原有租赁关系，除非承租人存在法定或约定的违约情形。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）