2000亿深圳央企招商蛇口换帅，蒋铁峰交棒60后朱文凯，华侨城、中交地产高管也在洗牌

本文来源：时代财经 作者：梁争誉

近期，地产央企人事频繁调整。

9月15日，深圳地产央企招商蛇口（001979.SZ）公告称，董事长蒋铁峰因工作调动辞去职务，由原总经理朱文凯接任董事长，聂黎明出任总经理。在蒋铁峰任职的关键期，招商蛇口行业排名跃升至前五，基本盘稳固。

几乎在同一时间，另一批央企的管理层也发生了大幅调整。

9月5日，华侨城集团原董事长张振高、总经理刘凤喜双双免职，原中建集团副总经理、前华润置地总裁吴秉琪被提名为总经理。同日，中交地产（*ST中地，000736.SZ）也完成总裁、副总裁、CFO等高层集体更替。

伴随政策与市场环境变化，央企地产正走到分化路口，换帅不仅是人事调整，更是新一轮战略抉择的信号。

财报显示，华侨城A（000069.SZ）近年陷入亏损，三年半累计亏损近300亿元，此次换帅，华侨城或寄望“救火”高管重振颓势；宣布剥离房地产业务的中交地产，正借重组转型谋求“摘帽”，在战略彻底转向后，亦需搭建新团队。

招商蛇口大本营所在地深圳蛇口，时代财经摄

从工程师到董事长，70后蒋铁峰上位路

蒋铁峰，1973年生，本科毕业于华中科技大学、硕士毕业于清华大学，在招商蛇口工作二十多年，从一名工程师一路晋升至董事长，是典型的招商系内部培养的高管。

在华东的经历，是蒋铁峰履历上浓墨重彩的一笔，也为其执掌招商蛇口打下扎实基础。

蒋铁峰历任南京公司总经理、上海公司总经理等职务，并在2016年出任招商蛇口华东区域总经理。

当年，招商蛇口实现营收635.73亿元，其中华东区域126.28亿元，占比19.86%，不及华北、华南、深圳。在蒋铁峰的带领下，华东区域突飞猛进，迅速成为招商蛇口营收的重要贡献来源。2018年，华东区域销售额突破700亿元，贡献营收265.8亿元，占总营收比例为31.24%，稳居各区域之首，甚至超越招商蛇口大本营深圳区域的22.12%。

2019年，招商蛇口从华北、华东、华中、华南、深圳五大区域扩展为九大区域，新增的江南区域由华东区域裂变而来，包括南京、苏州、无锡、常州、扬州、合肥等城市。华东区域、江南区域均由蒋铁峰掌舵。

同年，蒋铁峰升任招商蛇口总经理，与时任董事长许永军搭档。期间，这对“搭子”合力推动招商蛇口从2000亿元销售额跃升至3000亿元，完成重返行业五强的目标。

2023年9月，许永军退休，蒋铁峰接棒出任招商蛇口董事长。

在当年年初的业绩说明会上，蒋铁峰曾表示，行业重塑之后，综合发展的企业又迎来了新的机遇。招商蛇口在未来三年提出新的目标——行业五强，“五强并不仅仅是一个规模指标，更多是利润、质量、效益、经营等多维度的体现。”

2024年，招商蛇口以2193亿元的全口径销售金额，站稳行业五强，在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

蒋铁峰曾坦言，2024年是房地产最艰难的一年，但招商蛇口在手现金超过1000亿元，创五年来最高，在“三高”时代长期将有息负债率控制在40%左右。任职董事长不足两年，蒋铁峰为招商蛇口筑起一道“防火墙”。

据招商局集团官网最新消息，蒋铁峰现已出任招商局集团有限公司副总经理。

蒋铁峰出席招商局集团年中工作会议，图源：招商局集团

朱文凯搭档聂黎明，老兵闯荡新周期

蒋铁峰擢升后，招商蛇口迎来新一届“掌舵人”组合——朱文凯任董事长、聂黎明任总经理，两位招商系老兵携手执掌公司。

与在地产开发体系一路晋升的蒋铁峰不同，1968年出生、毕业于武汉理工大学的朱文凯履历更加多元。他先后在招商港务、招港实业、招商地产等公司任职，从城市服务类业务起步，逐步转向地产板块，历任招商地产总经理助理、副总经理、招商蛇口常务副总经理，拥有丰富的开发运营经验。

2019年，朱文凯调任招商局海南开发投资公司总经理，带领公司搭建总部平台并布局多个产业新城园区，在资产运营方面表现突出。

聂黎明同样是招商系老将，历任招商蛇口云南公司总经理、重庆公司总经理、华北区域总经理、深圳区域总经理、公司副总经理等，以及招商局积余产业运营服务股份有限公司董事长、招商局集团产业发展部/业务协同部部长。

两人接手的，是一个基本盘相对稳固的招商蛇口。

今年上半年，招商蛇口实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；利润总额31.08亿元，同比增长5.05%；综合税前毛利率14.38%。其中，开发业务实现签约面积335万平方米、签约销售金额888.94亿元，销售规模市场排名第四。

在稳住开发业务基本盘的同时，招商蛇口形成了以集中商业、产业园区、公寓三大主力业务为核心的业务结构。今年上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36.6亿元，同比增长4.1%，EBITDA实现19.0亿元，同比增长0.4%；报告期内新入市13个项目，新增经营面积约72万平方米，含7个公寓、3个集中商业、1个产业园和1个酒店等。

在保持稳健运营的同时，招商蛇口也积极布局核心城市的优质地块。

9月5日，招商蛇口联合中海地产、徐汇城投、中旅投资以总价439.5亿元拿下位于上海徐汇的一宗巨无霸地块，刷新全国涉宅用地出让总价纪录。根据克而瑞统计，今年1-8月，招商蛇口以222.28亿元的权益销售额排名上海第一，接近2023年同期的巅峰水平。

近日，招商蛇口还宣布向特定对象发行优先股，募集资金总额不超过82亿元，所得净额将投入位于北京、上海、广州、深圳、西安、郑州、成都的11个房地产开发项目，以支撑核心一二线城市开发需求。

尽管内部基本面稳健，外部环境仍存不确定性。

在2025年半年报中，招商蛇口坦言，进入二季度以来，市场出现走弱态势——6月单月全国商品房销售面积同比下降6.6%，降幅连续3个月扩大，房地产开发投资降幅亦走阔，土地市场有所降温，成交溢价率回落。

招商蛇口认为，去年9月以来的一揽子增量政策的边际效用在递减，若不及时出台新的止跌企稳政策措施或政策效果不及预期，房地产市场可能再度下行。

如何在稳住基本盘的同时，夯实第二增长曲线、实现转型突破，是朱文凯与聂黎明必须共同回答的考题。

三央企换帅背后的分化路径

除招商蛇口外，过去十余天，华侨城A、中交地产亦接连发生重大人事变动。

9月5日，国资委发布《8户中央企业11名领导人员职务任免》，吴秉琪任华侨城集团有限公司党委副书记、董事，提名为总经理人选；张振高退休，免去董事长职务；刘凤喜免去党委副书记、董事职务，不再担任总经理。

同日，中交地产宣布，董事长郭主龙、总裁徐爱国、财务总监梅瑰等多位高管请辞，聘任曾益明为总裁，李进军为副总裁，田玉利为副总裁兼总法律顾问、首席合规官，何海洪为财务总监。

在外界看来，对华侨城而言吴秉琪更像一位“救火队长”，曾益明及其团队则肩负中交地产转型、“摘帽”的任务。

华侨城曾凭借“旅游+地产”模式，长期被视为文旅地产协同的典范，但在行业调整期掉队严重。

今年上半年，华侨城营收113.17亿元，同比下降50.82%，亏损扩大至28.67亿元。这是华侨城连续亏损的第四年。根据Wind统计，2022年至2025年上半年，华侨城累计亏损289.27亿元。

接下“烫手山芋”的吴秉琪，1993年加入华润集团，2007年起在华润置地历任要职，2022年升任总裁。在主管华润置地华北大区期间，吴秉琪曾带领团队在北京市场实现413亿元销售额，一举将华润置地送进北京房企TOP3阵营。

新旧交替之际，华侨城能否在新班子带领下闯出新局，正考验着这家央企的转型能力。

中交地产“换血”，则是“退房”之后的必然调整。

2023年11月，中交地产完成对中交服务的并购重组，将中交集团旗下唯一的物业资源整合平台装入上市公司。今年7月，中交地产宣布拟以一元的价格将房地产开发业务剥离至控股股东，标志着战略转型落地。

经营方向转变，中交地产需要新的管理团队。新任管理团队曾益明、李进军、何海洪均来自中交服务或外部知名企业，未来重点是通过业务转型帮助公司“摘帽”，重回正轨。中交地产称，“退房”后，上市公司剩余的业务（物业管理、资产运营及管理）具有稳定性和可持续性，盈利性较好。

三家央企换将背后，不只是职位更替，更是行业周期压力下的战略抉择，折射出地产央企的不同路径与命运分化。

而这场“换将潮”能否带领企业走向更多可能，还需时间的检验。