房价从17.4万跌回7万级，深圳前海楼市到底还会不会继续跌？

最近看前海的房价走势，真是让人感慨市场变化之快。到 2025 年 9 月，这片曾经炙手可热的区域房价已经出现了明显的分化。深圳市住建局和一些第三方机构的数据显示，前海 9 月平均房价是 81,035 元 /㎡，比起 7 月的 90,382 元 /㎡，跌了有 10.34%。这个跌幅其实也说明市场正在慢慢回归理性，不再像前几年那样疯狂。

就拿前海的诺德假日花园来说吧，这个小区在片区里算是很有代表性的。它那 66㎡的两房户型，2021 年最高的时候能卖到 17.4 万元 /㎡，现在呢？2025 年 9 月最新成交也就 7.35-7.58 万元 /㎡，差不多回到 2018 年的水平了。四年时间，价格几乎打了个四折，想想还真有点唏嘘。而且不同房子的价格差别也挺大，楼层好、朝向佳的房源价格相对坚挺，但那些西晒严重或者低楼层的房子，最便宜的已经跌到 5.3 万元 /㎡了。

招商前海玺园的情况也类似。它的 89㎡三房户型，2024 年 10-11 月还能卖到 11.8-12.2 万元 /㎡，到 2025 年 8 月就降到 8.1-8.3 万元 /㎡，算下来跌幅大概 30%。华润城润府四期更明显，去年九十月间 110㎡四房能卖 14.8-15.2 万元 /㎡，今年 9 月同小区类似的 105㎡四房，成交价已经在 10.3-10.7 万元 /㎡区间了，同样跌了约 30%。

现在市场分化得特别明显。像恒裕前海金融中心这样的核心区豪宅项目，价格还稳稳地站在 22 万元 /㎡，抗跌性确实强。但远郊那些 "老破小" 就惨了，有些房子价格直接腰斩。新楼盘为了吸引买家，都开始 "以价换量" 了，前海天境花园就有部分房源打 85 折，单价 7.7 万元 /㎡起就能买到，这在几年前根本不敢想。公租房与保租房政策动态

现在执行的收入财产标准是这样的：家庭人均年可支配收入不能超过 5.4 万元，而且得连续两年都不超标才行。财产方面，3 人及以下家庭不能超过 66 万元，4 人家庭不超过 76 万元，5 人及以上家庭不超过 87 万元，这里面包括存款、股票这些能变现的资产。说真的，这个标准执行得还挺严的，福田区 9 月公租房认租的时候，就有 25.3% 的申请家庭因为收入超标被取消资格，所以申请前一定要算清楚自己是否符合条件。

保障性租赁住房方面，去年深圳新增了 1.2 万套，今年计划供应 5 万套呢，规模不小。9 月光明区刚推出 691 套面向个人配租的房源，宝安区的福汇阁项目也有 392 套，户型选择还挺多，有 69㎡的两房和 88㎡的三房。最关键的是，保租房租金大概是同区域市场价的 60%，对年轻人来说确实能减轻不少压力。

现在影响楼市的因素挺多的，政策调整、人口变化、金融环境都在起作用。9 月 5 日深圳出台的 "95 新政" 大家可能都听说了，这次力度还真不小。限购放宽了不少，盐田、大鹏完全不用审核购房资格了，非限购区就算不是深户、没交够社保也能买两套。信贷政策也优化了，首付最低 15%，而且首套和二套房贷利率现在都一样了，都是 3.05%。有人算过，买二套总价 800 万的房子，贷款 30 年能省 51 万利息呢，这对改善型需求来说确实是个好消息。新政出来后，有些楼盘的带看量马上就涨了 30%。

但从人口结构看，形势就不那么乐观了。2024 年出生人口比峰值时少了 40%，结婚登记量也降了 35%，买房的潜在需求自然就少了。再加上现在居民负债率已经超过 250%，月供占收入比达到 60%，大家确实不敢再轻易加杠杆买房了。

所以不同购房者得采取不同策略：预算充足的自住买家，我觉得可以看看核心区抗跌性强的改善型产品，比如前海天境花园 145㎡的四房，现在售价约 14.3 万元 /㎡。预算有限的话，远郊的 "价格洼地" 也可以考虑，像前海金岸项目均价 71,784 元 /㎡，压力会小一些。至于投资型买家，真的要谨慎了。就拿华润城润府的三房来说，月租大概 1.8 万元，年化回报率才 2.3% 左右，还不如多数理财产品，靠买房投资赚钱越来越难了。

前海房价从 17 万元 /㎡跌到 7 万元 /㎡，其实是市场在修正之前过度金融化的问题。说实话，这样的调整虽然让一些前期高位买房的人难受，但从长远看，也许能让楼市更健康。

现在买房，真的要想清楚自己是 "真实需求" 还是 "投资冲动"，别被市场情绪带着走。申请保障房的朋友，一定要仔细研究政策细节，免得像那些被取消资格的家庭一样白忙活。

长远来看，前海作为深港合作的核心区，价值还是在的，但短期波动肯定难免。我的建议是，不管市场涨跌，最重要的是根据自己的实际情况做决定，适合自己的才是最好的。

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