《住房租赁条例》今起实施：重拳出击租赁乱象，各参与主体“一碗水端平”

每经记者：包晶晶 每经编辑：陈梦妤

今天（9月15日）起，首部规范住房租赁市场的新规《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行。发布虚假房源、阳台厨房充当卧室出租、非法群租、克扣押金、暴力驱赶等诸多租赁市场的乱象有望得到进一步监管和整治。

《条例》对出租人、承租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构的行为，分别作出了严格规定。住房租赁企业、住房租赁经纪机构、从事转租经营的住房租赁企业等若出现违规行为，将面临严格处罚。

谈及租房的各种“坑”，在上海工作的“95后”刘煜（化名）通过微信告诉《每日经济新闻》记者：“刚来上海时，第一次租房是二房东的合租房，同住的租客流动性大，一开始是三女两男，住到最后就剩我一个女生，我提前退租了，押金也没要。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进通过书面对每经记者解释：“我国住房租赁市场在快速发展的同时，也暴露出诸多问题，市场乱象亟待整治。《条例》的正式实施，也是2015年大力发展住房租赁市场以来的重要事件和关键节点，标志着行业发展进入2.0版本。”

“一碗水端平”

《条例》对出租人、承租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构的违法行为，分别作出了严格规定。

例如，对于住房租赁企业、住房租赁经纪机构，如未按照规定报送开业信息，未在其经营场所醒目位置公示本企业开业信息、服务规范和标准等，未建立住房租赁档案并如实记载相关信息，或者未健全住房租赁信息查验等内部管理制度，未按照规定办理住房租赁合同备案等，将被责令改正，给予警告；拒不改正的，处2万元以上10万元以下的罚款。

出租方违规将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，或者租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下的罚款，对个人处2000元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。

同样，对于承租人，《条例》规定需安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线；未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构；遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为；对出租人依法确需进入租赁住房的，予以配合。

“实际上此次《条例》的正式实施，对于各市场参与主体而言都是‘一碗水端平’的，即权责统一的导向。”严跃进指出，“这种导向贯穿整个租赁交易环节，包括房屋准入、出租过程、合同签约和备案、资金监管和配套服务等。各市场参与主体要真正把权责统一的思想融入租赁各环节中，真正助力租赁市场高质量发展”。

房东无需多虑

每经记者注意到，自7月21日《条例》公布起，关于“房东税”的传言甚嚣尘上，但事实并非如此。

在上海黄浦区一家链家门店，中介王强（化名）告诉每经记者：“新规对房东没有影响，不存在‘房东税’的说法。如果租客不要求开发票，不会产生税费。”

他拿出手机，打开一份文档展示给记者：“都在传增加个人所得税，其实不是。（税费）还是和以往一样，在租客要求开发票的情况之下，金额低于10万元的，按照2.5%（综合税率）交税，而且房租和个人总收入不会叠加。”

严跃进认为，“房东税”的说法非常不负责，容易产生一种打压房东的印象。

“实际上此次《条例》出台，没有提及税费内容，亦无新增税费考虑，有关税费政策保持不变，房东无需多虑。”严跃进说。

如果产生税费，通常由哪一方承担？作为一线从业者，王强说：“比较常见的是，如果租客要求开发票，一般房东也可以提出房租为‘净价’，比如原本租金6000元/月，开发票产生的150元税费由租客承担。”

对于备案，王强告诉每经记者：“在链家正式进行线上签约，以往会征询房东是否同意备案，新规要求强制备案，所以系统会自动备案，在实际操作中并没有额外影响。”

不过，无论备案与否，在过往的实践过程中，房东主动纳税的情况并不多见。

对此，严跃进分析：“纳税是每个公民应尽的义务。房东出租房屋属于经营行为，从税法角度看已产生了应税行为。租赁合同更多是房东和租客私人之间签约的，合同金额不大，与企业签约合同的经营行为有较大区别，所以实践中很少出现房东出租房屋然后去交税的情况。”

通过正规渠道租房更靠谱

经历过合租的种种不确定性之后，随着刘煜就职的公司搬迁，她也随之换了房子，选择了整租。

“我主动提出不要押金了。”刘煜回忆。

尽管有不少人像刘煜一样，为了避免扯皮而放弃对押金的争取，但仍然有很多租客会面对被克扣押金的困扰，也有不少租客经历了长租平台爆雷、租房“带看费”骗局等，至今维权无门。

此次《条例》对押金管理进行了严格规范。出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。这一规定有效遏制了出租人随意扣减押金的行为，保护了租客的财产权益。

刘煜坦言：“告别合租之后，我就没遇到过太头疼的事，除了一次因为房东要卖房被迫搬家。可能也是因为我租房渠道比较靠谱，要么是正规中介、要么是房东直租，对接的也都是房东本人。”

刘煜所说的“靠谱”，未来将更容易实现。

严跃进指出，《条例》为后续住房租赁市场的高质量发展提供坚实有力且有效的工具支持，包括合同备案制度、租金监管制度、信用监管机制、信息核对制度、租金监测机制等。

而这些管理工具的组合，无论在确保“租客少跑腿、数据多跑腿”的行政效率层面，还是在资金、信用等安全层面，都让市场更安全，交易更透明，服务更规范。

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