为他人担保房屋被拍卖，原告起诉获赔偿丨北京房地产律师解读

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原告因 “用唯一房产为被告公司做抵押反担保，房产被拍卖” 起诉索赔，三被告未出庭应诉。近日，法院判决支持原告诉求，明确 “《还款协议》合法有效，被告需按约定赔偿 567 万余元，第三人承担一般保证责任”。

一、案情梳理

1. 抵押与损失背景：原告房产被拍索赔，第三人担保

李海（原告一）与王丽（原告二，胜诉方）系夫妻，二人唯一房产 “一号房屋”（东城区某小区，登记在李海名下）因被告赵峰（被告一）、刘娜（被告二，赵峰前妻）的请求，为赵峰 100% 持股的甲公司（北京某商贸公司）提供抵押反担保，后甲公司无力偿债，“一号房屋” 被法院拍卖，李海、王丽起诉要求：1. 赵峰、刘娜赔偿损失 567.5019 万元；2. 孙兰（被告三，赵峰母亲，王丽姐姐）对债务承担连带担保责任；3. 三被告承担诉讼费、保全费、公告费。

关键事实链：

抵押反担保设立：2022 年 10 月，赵峰代表甲公司与乙公司（中国投融资担保公司）签订《担保授信及追偿合同》，乙公司为甲公司 350 万元贷款提供担保；李海、王丽与乙公司签订《抵押反担保合同》，以 “一号房屋”（评估价 538.85 万元）提供抵押，公证处对两份合同赋予强制执行效力。

房产被拍卖：因甲公司未偿债，乙公司申请强制执行，2024 年 6 月 “一号房屋” 被司法拍卖，成交价 409 万元（京东询价平台评估价 567.5019 万元，为三次询价最低值）。

《还款协议》签订：2024 年 6 月 20 日，赵峰、刘娜（甲方）与李海、王丽（乙方）签订《还款协议》，约定：① 乙方损失（含房屋损失、维权费用等）由甲方承担，房屋损失按京东询价 567.5019 万元计算；② 甲方以 “二号房屋”（通州区某小区，登记在赵峰、刘娜名下）抵债，配合过户至乙方女儿名下；③ 孙兰作为担保人签字，承诺承担担保义务。

抵债失败：“二号房屋” 因多起执行案件被查封，无法过户，赵峰、刘娜未履行赔偿义务，孙兰亦未承担担保责任。

2. 当事人关系与证据核心

亲属关系：孙兰是王丽姐姐、赵峰母亲，赵峰与刘娜已离婚；

原告证据：《担保授信及追偿合同》《抵押反担保合同》公证书、拍卖成交记录、《还款协议》（赵峰、刘娜签字，孙兰签字担保）、询价报告；

被告状态：三被告均未出庭，未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩权利。

二、案件分析

1. 核心争议

《还款协议》是否合法有效，赵峰、刘娜是否需按约定赔偿 567.5019 万元？

“二号房屋” 无法抵债，原告能否主张直接赔偿现金？

孙兰应承担连带保证责任还是一般保证责任？

2. 胜诉关键：协议有效 + 损失明确 + 保证责任清晰

（1）《还款协议》系真实意思表示，合法有效

法律依据：《民法典》第五百零九条（当事人应按约定全面履行义务）、第一百四十三条（民事法律行为需 “意思表示真实、不违反法律强制性规定”）。

事实推导：① 协议签订背景是 “原告房产因被告债务被拍卖，双方就损失赔偿达成一致”，内容明确损失范围（房屋损失、维权费用等）、赔偿标准（京东询价 567.5019 万元）、抵债方式，无欺诈、胁迫等无效情形；② 赵峰、刘娜作为完全民事行为能力人签字捺印，孙兰作为担保人签字，均未提出异议（未出庭视为认可），协议对三方具有法律约束力。

（2）房屋损失按约定认定，抵债失败可主张现金赔偿

法律依据：《民法典》第五百七十七条（当事人一方不履行合同义务应承担赔偿责任）、第五百八十条（债务标的不适于强制履行或履行费用过高，债权人可要求赔偿损失）。

事实推导：① 损失金额：协议明确 “按京东询价报告 567.5019 万元计算房屋损失”，该价格是三次询价最低值，公平合理，法院予以认可；② 抵债失败：“二号房屋” 被查封无法过户，抵债条款客观上无法履行，原告主张 “直接赔偿现金” 符合 “债务无法履行时的替代责任方式”，法院应予支持；③ 拍卖价 409 万元与评估价的差额，属于原告的直接损失，被告应全额赔偿。

（3）孙兰未约定保证方式，应承担一般保证责任

法律依据：《民法典》第六百八十六条（保证方式约定不明的，按一般保证承担责任）、第六百九十二条（未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月）。

事实推导：① 协议仅约定 “孙兰自愿对全部债务承担担保义务”，未明确 “连带保证”，根据法律规定，视为一般保证责任（即 “先执行赵峰、刘娜财产，不足部分由孙兰赔偿”）；② 协议未约定债务履行期限，原告在协议签订后 1 个月内起诉，未超过 6 个月保证期间，孙兰的保证责任未免除；③ 原告主张 “连带保证” 无事实依据（无书面约定），法院按一般保证认定，兼顾保护担保人权益与原告债权。

三、裁判结果

被告赵峰、刘娜于本判决生效之日起 7 日内，向原告李海、王丽赔偿损失 5675019 元；

被告孙兰对上述债务承担一般保证责任（即在对赵峰、刘娜的财产依法强制执行后仍不能履行的部分，承担赔偿责任）；

孙兰承担一般保证责任后，有权在其承担责任的范围内向赵峰、刘娜追偿；

驳回原告李海、王丽的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 抵押反担保风险防范：3 个核心要点

明确债务主体与责任边界

为他人公司提供抵押反担保前，需书面约定 “债务人不偿债时的赔偿责任”（如 “若房产被执行，债务人需按评估价赔偿损失”），避免仅口头承诺；本案中《还款协议》的约定，成为原告索赔的关键依据。

留存损失证据，明确赔偿标准

房产被拍卖后，需留存询价报告、拍卖成交记录、维权费用票据（诉讼费、律师费等），明确损失金额；协议中约定 “按最低询价价赔偿”，可避免后续对损失金额的争议，减少举证难度。

谨慎选择保证方式，书面明确责任类型

作为担保人，需在协议中明确 “一般保证” 或 “连带保证”（如 “本人承担连带保证责任，债务人不偿债时，债权人可直接要求本人赔偿”）；作为债权人，若需强化担保，应要求担保人明确约定 “连带保证”，避免因约定不明按 “一般保证” 认定，影响债权实现效率。

2. 抵债房屋风险规避：1 个关键提醒

约定以房屋抵债时，需提前核查房屋状态（是否查封、抵押），可要求债务人配合办理 “预查封” 或 “抵押预告登记”，避免因房屋被查封无法过户导致抵债失败；本案中 “二号房屋” 已被多案查封，原告虽可主张现金赔偿，但增加了执行周期，需提前防范该风险。

3. 核心提醒

本案的核心裁判逻辑是 “《还款协议》是认定赔偿责任的核心依据，损失金额按约定计算，保证方式约定不明按一般保证处理；抵债条款无法履行时，债权人可主张现金赔偿”。

建议涉及抵押反担保或债务赔偿时，优先签订书面协议，明确责任主体、损失范围、赔偿方式及担保责任；发生纠纷后，依托协议及损失证据及时起诉，必要时咨询专业律师梳理 “债权实现路径”（如先执行债务人财产，再要求担保人承担责任），确保权益高效实现。

法律小贴士

《民法典》第六百八十六条第二款规定：“当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。” 一般保证与连带保证的核心区别在于 “先诉抗辩权”—— 一般保证人在 “债权人未就债务人财产申请强制执行且未获清偿前”，可拒绝承担保证责任；连带保证人则需与债务人共同承担责任，债权人可直接要求其赔偿。签订保证合同时，需根据需求明确保证方式，避免因约定不明影响权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）