债务人恶意转移房子避债，原告起诉确认无效丨北京律师分析案例

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原告以 “债务人恶意转移房产、虚构抵押逃避债务” 起诉，要求确认转移及抵押行为无效，被告辩称 “转移属夫妻内部操作、抵押基于真实借款”。近日，法院判决支持原告诉求，明确 “三被告恶意串通损害债权人利益，转移与抵押行为均无效”。

一、案情梳理

1. 债权与房产纠纷背景：原告索债遇转移，起诉破局

陈峰（原告，胜诉方）起诉赵凯（被告一，债务人）、刘敏（被告二，赵凯妻子）、赵强（被告三，赵凯弟弟），诉求：1. 确认赵凯与刘敏 2022 年 11 月 22 日 “一号房屋”（通州区某小区）夫妻间转移登记行为无效，判令恢复登记至赵凯名下；2. 确认刘敏与赵强 2023 年 2 月 20 日 “一号房屋” 抵押登记行为无效，判令注销抵押；3. 诉讼费由三被告承担。

陈峰主张：1. 2015 年赵凯以甲公司（赵凯独资）名义向其借款 200 万元，2022 年 9 月法院判甲公司还款、赵凯承担连带责任，2023 年 2 月二审维持原判；2. 执行中发现赵凯名下无财产，后查明 2022 年 11 月赵凯将 “一号房屋” 转移给刘敏，2023 年 2 月刘敏以该房屋为赵强设立 729 万元最高额抵押；3. 三被告明知其对赵凯有债权，恶意转移房产、虚构抵押，阻碍执行，损害其合法权益。

赵凯、刘敏抗辩：1. “一号房屋” 系夫妻共同财产，转移登记未减少赵凯财产，不属诈害债权；2. 刘敏与赵强存在真实 729 万元借款，抵押合法，赵强对债权不知情；3. 陈峰债权涉嫌 “职务侵占还款”，海淀经侦已立案，本案应中止审理；4. 陈峰另案起诉超债权范围，应驳回。

赵强抗辩：1. 对陈峰与赵凯的债权不知情，与刘敏的借款真实，抵押合法；2. 与赵凯系同乡，资金往来属正常周转，非恶意串通；3. 房屋现价下跌，自身面临债权无法收回风险，系受害者。

2. 关键事实：债权有效性与恶意行为证据

债权合法性：陈峰对赵凯的 200 万元债权经一审、二审、再审确认（赵凯主张 “借款系职务侵占还款”，另案诉讼及再审均被驳回），2023 年 10 月执行因赵凯无财产终结，债权合法有效。

房产转移与抵押：“一号房屋” 2022 年 6 月登记在赵凯名下（单独所有），2022 年 11 月（陈峰与赵凯借款案上诉期间）赵凯与刘敏签订《夫妻间不动产转移协议》，将房屋转移至刘敏名下；2023 年 2 月（借款案二审生效后）刘敏与赵强办理 729 万元最高额抵押登记，声称 “借款用于经营”。

资金流水异常：法院查明，赵强向刘敏的 729 万元 “借款”，资金实际来源于赵凯、刘敏夫妻 —— 通过赵凯外甥李岩（案外人）等中间人流转，形成 “赵凯→李岩→赵强→刘敏” 的闭环转账，无真实资金注入，属虚构借款。

中止审理无依据：赵凯主张陈峰涉嫌职务侵占已立案，但该刑事案件与本案 “房产转移、抵押” 非同一法律事实，且陈峰债权已被生效判决确认，不符合 “必须以另一案结果为依据” 的中止条件。

二、案件分析

1. 核心争议

赵凯与刘敏的房屋转移登记是否属恶意串通，是否无效？

刘敏与赵强的抵押登记是否基于真实借款，是否无效？

本案是否应因刑事案件中止审理？

2. 胜诉关键：恶意串通证据充分，行为无效要件成立

（1）房屋转移登记属恶意串通，损害债权人利益，应确认无效

法律依据：《民法典》第一百五十四条（行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效）、第五百三十八条（债务人无偿转让财产影响债权实现，债权人可撤销）。

事实推导：① 主观恶意：转移发生在借款案上诉期间（赵凯明知债权可能生效），目的是将财产转移至配偶名下，规避执行，主观恶意明显；② 客观损害：房屋转移后，赵凯名下无其他可供执行财产，导致陈峰债权无法实现，损害其合法权益；③ 夫妻共同财产抗辩不成立：即使房屋属夫妻共同财产，赵凯在债权争议期间单独转移份额，且未告知债权人，不符合 “合理处分”，反而构成 “恶意减损责任财产”，故转移行为无效。

（2）抵押登记基于虚构借款，恶意串通成立，应确认无效

法律依据：《民法典》第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条（恶意串通事实的证明需排除合理怀疑）。

事实推导：① 借款虚假：赵强的 729 万元 “出借款”，资金实际来自赵凯、刘敏，通过中间人流转形成闭环，无真实资金投入，不符合 “民间借贷的资金交付要件”；② 主观串通：赵强系赵凯弟弟，明知赵凯有未决债权，仍配合设立高额抵押，且 “借款” 未约定利息支付（仅约定年付却未实际支付），不符合正常借贷逻辑，可见三被告存在共同规避执行的合意；③ 客观阻碍执行：抵押登记在债权生效后办理，直接导致房屋因 “抵押权优先” 无法被执行，损害陈峰债权，故抵押行为无效。

（3）本案无需中止审理，刑事案件不影响裁判

法律依据：《民事诉讼法》第一百五十三条（中止审理需法定情形）。

事实推导：① 债权已确认：陈峰对赵凯的债权经一审、二审、再审生效判决确认，赵凯主张 “债权系职务侵占还款”，无生效法律文书支持，且另案刑事案件未认定陈峰犯罪；② 非同一法律事实：刑事案件审查 “陈峰是否职务侵占”，本案审查 “房产转移、抵押是否无效”，二者无关联，无需以刑事案件结果为依据，故驳回中止申请合法。

三、裁判结果

确认被告刘敏与被告赵强于 2023 年 2 月 20 日，在北京市通州区房屋（即 “一号房屋”）上设立抵押权登记的行为无效；被告刘敏与被告赵强于本判决生效之日起 7 日内，办理上述房屋的注销抵押权登记手续；

确认被告赵凯与被告刘敏于 2022 年 11 月 22 日，以夫妻间房屋转移方式将 “一号房屋” 转移登记至被告刘敏名下的所有权转移登记行为无效；被告刘敏于本判决第一项注销抵押权登记的同时，与被告赵凯将 “一号房屋” 的所有权恢复登记至被告赵凯名下。

四、案件启示

1. 债权人维权：3 个核心要点

紧盯债务人财产动态，及时固定恶意行为证据

债权生效后，若发现债务人存在 “转移房产、车辆”“突击离婚分割财产”“设立高额抵押” 等行为，需立即通过不动产登记中心、银行调取转移 / 抵押记录、资金流水，证明 “行为发生在债权争议期间、资金闭环无真实交易”；本案中陈峰申请法院调取的资金流水，成为证明 “虚构借款” 的关键。

善用 “恶意串通无效” 条款，突破 “夫妻 / 亲属抗辩”

若债务人以 “夫妻共同财产”“亲属间真实交易” 为由抗辩，需举证 “行为人之间存在亲属关系、行为时间与债权争议高度重合、交易无真实对价”，结合《民法典》第一百五十四条主张行为无效；本案中赵凯与赵强的兄弟关系、转移 / 抵押的时间节点、资金闭环，均成为认定恶意串通的依据。

拒绝 “中止审理” 拖延，以生效债权对抗刑事指控

若债务人以 “债权人涉嫌犯罪” 申请中止，需提交 “债权已被生效判决确认” 的证据，主张 “刑事案件与本案非同一法律事实”，避免因中止导致维权拖延；本案中陈峰依托一审、二审、再审判决，成功驳回被告的中止申请。

2. 债务人规避执行风险提示：2 个关键提醒

切勿恶意转移财产，否则需承担无效后果

夫妻间转移财产、亲属间虚构抵押等行为，若被认定为 “恶意串通损害债权人利益”，不仅转移 / 抵押行为无效，还可能因 “拒不执行判决、裁定罪” 承担刑事责任，得不偿失。

真实借贷需留存完整证据，避免被认定虚构

亲属间借款需保留 “资金来源证明（自有资金流水）、借款用途凭证（如经营合同）、利息支付记录”，避免因 “资金闭环、无真实用途” 被认定为 “虚构债务”，导致抵押无效。

3. 核心提醒

本案的核心裁判逻辑是 “债务人在债权争议期间，与亲属恶意串通转移财产、虚构抵押，阻碍债权人实现债权，即使以‘夫妻共同财产’‘真实借款’为抗辩，若证据能证明恶意与虚假，行为仍应认定无效”。

建议债权人在债权生效后，定期通过 “全国法院失信被执行人名单”“不动产登记查询” 关注债务人财产状况，发现异常及时起诉；必要时咨询专业律师，制定 “证据调取 + 行为无效主张” 的维权方案，确保债权在法律框架内实现，避免因债务人恶意操作导致损失。

法律小贴士

《民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。” 认定该行为需满足 “主观恶意（明知损害他人）、客观串通（意思联络 + 共同行为）、结果损害（他人权益受损）” 三要件，且证明标准需 “排除合理怀疑”。本案中，三被告的亲属关系、行为时间、资金流水等证据，均满足上述要件，故法院判决行为无效，为债权人维权提供了明确法律指引。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）