产业园区转型看什么?150 万亿报告 + 企生活集团运营实践给出答案

一、“150万亿报告”重磅发布，释放产业园区转型信号

近日，由南方财经全媒体集团指导，21世纪经济报道主办、浦发银行联合主办的“2025资产管理年会”重磅发布了《2025中国资产管理发展趋势报告》（以下简称《报告》）。作为聚焦大资管行业的权威报告，其不仅梳理了150万亿资管市场的格局变迁，更揭示了“合规化、多元化、长期化”的行业核心趋势。尤为值得产业园区运营方关注的是，《报告》中关于“鼓励耐心资本”“多元资产配置”“科技赋能服务”等内容，为长期受困于“单一租金依赖”“融资难”“抗风险能力弱”的产业园区运营行业，提供了从思维到实践的转型蓝图，也为以企生活集团为代表的产业园区运营方指明了升级方向。

二、资管逻辑照进园区运营，破解存量园区运营痛点

《报告》对资管机构资金配置、风险分散、收益构建等内容的深度剖析，本质上是对资产价值最大化的探索，这与产业园区运营中盘活空间资源、服务产业发展的核心目标高度契合，为产业园区招商、物业及运营等提供重要参考。

1、破解园区重资产融资困局

《报告》显示，2024年末保险资管规模达33.26万亿元，占大资管市场21.18%，且险资正打破“重固收、轻权益”的传统格局——2025年一季度新增投资中44.8%投向权益资产，同时公募REITs、社保基金等长期资金也持续加大对产业类资产的配置。这类“耐心资本”的核心诉求是“长期稳健回报+资产增值空间”，与产业园区运营中“资金占用大、回收周期长”的资产特性相匹配，也为企生活集团等产业园区运营方拓宽融资渠道提供了新思路。

对产业园区而言，这意味着融资渠道需从依赖银行贷款转向多元资本对接。可将优质产业物业（如标准化厂房、研发中心、仓储物流设施）装入资产包，根据产业园区运营情况发行公募REITs，或启动持有型ABS。《报告》明确提及REITs已成为资管产品的配置热点，园区通过资产证券化既能实现存量资产变现，又能通过持有部分份额获取稳定分红，为后续产业园区招商与服务升级提供资金支撑。

2、构建产业园区多元盈利模式

《报告》反复强调，资管机构需通过“固收打底、权益增厚、另类补充”的组合策略分散风险，避免单一资产依赖。不难看出，这一逻辑直指产业园区运营中“租金收入占比超80%”的行业痛点，也为优化产业园区招商后服务体系提供了方向。将资管思维迁移至产业园区运营，可搭建多元化的盈利体系。

比如产业园区除了巩固园区的租金、物业费，还应聚焦产业服务，围绕企业全生命周期需求提供定制化服务：为初创企业提供孵化服务、为成长型企业提供法律咨询与政策申报服务、为成熟企业提供供应链金融服务，而这些服务也能进一步提升园区吸引力，反哺产业园区招商工作。此外还可激活园区闲置资源，在园区停车场、屋顶引入新能源充电桩、分布式光伏项目，既能获取运营分成，又能获得绿色能源补贴，这类轻资产运营模式无需重资产投入，却能显著提升园区配套服务，实现资产周转率与收益弹性的双重提升，这也是企生活集团在产业园区运营中持续探索的方向之一。

三、企生活实践：资管思维下的园区运营革新

在资管行业发展趋势与存量园区运营痛点的双重驱动下，企生活集团率先转型，以专业产业园区运营能力为核心，通过能力升级与机制创新这一革新路径，与《报告》主导方向高度契合。

1、持续迭代“三驾马车”能力，加速轻资产运营模式转型

在招商层面，企生活集团以“产业图谱+数据驱动”实现精准产业园区招商，打造产业集聚磁场。企生活集团产业研究院基于区域产业基础、政策导向、市场需求，明确园区的主导产业和补链方向；自研招商大数据平台，沉淀200万+客户资源、5.6万+高意向迁址企业，按“产业匹配度、技术创新性、成长潜力”三维筛选，精准筛选关键企业。传统渠道与数字库并用，靶向对接、快速落位，让产业园区招商效率大幅提升。坐落于深圳龙华的企生活1970科技小镇依托电商集群，顺势引入文化创意、软件信息及战略性新兴产业，形成“孵化-加速-总部”一体化生态，实现招商即建链、入驻即协同，目前该园区聚集了包括世界500强、上市公司和一批具有行业竞争力在内的近1000家企业入驻，常年保持约100%的招商率。

在物业层面，企生活集团以数字化为抓手，通过价值挖掘、服务升级及数字化运营，创新推出“24³服务”、“在线管家”、“线上报事报修”等管理模式，实现传统服务与创新科技的融合，构建生态社区、创新产业、智慧服务三位一体的智慧产业园区运营生态服务体系。

在运营层面，企生活在产业园区运营行业率先实现数字化、专业化、体系化的运营管理，通过自研的数字化运营中心，实时监控68个项目的运营情况，高效赋能企业服务、物业服务、日常运营等。同时企生活集团结合入园企业类型，以入园企业需求为核心，建立覆盖全生命周期的服务体系，包括政策支持、资源对接、财税服务、法律咨询、办公用品集采、管理咨询等服务，帮助企业降本增效，也让产业园区运营价值进一步凸显。

2、企生活资产管理中心，驱动资产价值最大化

企生活集团资产管理中心，是企生活集团战略布局的“资本引擎”，肩负推动集团产业园区运营业务多元化发展、提升资产价值与综合竞争力的重大使命。企生活集团提供“投、融、管、退”全链条主动管理，通过专业、创新且高效的资产投资与管理，深度挖掘各类资产的潜在价值，实现资产的优化配置与稳健增值，为产业园区招商与长期运营提供坚实保障。

150万亿资管浪潮下，产业园区运营的“租金依赖”困局亟待破局，《报告》的资管逻辑为行业指明了方向。而企生活集团通过“三驾马车”能力迭代与资产管理中心布局，将资管思维转化为产业园区运营的实战路径，既激活了空间资产价值，又为企业提供全周期服务。这一实践印证：唯有以资产增值为核心、以产业服务为纽带，才是盘活存量产业园区有效的路径，为产业园区运营行业转型提供可复制的参考样本。