1-8月固定资产投资与房地产数据发布，指标持续复苏引发关注。

我尽量理性客观的分析，2025 年 1-8 月固定资产投资和房地产数据，呈现出明显的 “结构性分化” 特征，既有制造业和高技术产业的亮点，也有房地产持续调整的压力，整体符合预期！

首先，房地产开发投资同比下降 12.9%，连续 18 个月负增长，且降幅较上半年扩大 1.2 个百分点。这反映出房企债务风险化解、土地购置意愿低迷（1-8 月土地成交价款下降 21.3%）等问题尚未根本改善，国家集中化债和集中收储在2季度结束后，这个降幅瞬间就夸张了。

尽管 8 月中央明确 “巩固止跌回稳态势”，并推动京沪优化限购政策，但市场信心修复仍需时间 ，其中70 城新建住宅价格同比降幅收窄 0.2-0.5 个百分点，一线城市环比降幅收窄至 0.1%，新建商品房销售面积和销售额同比分别下降 4.7% 和 7.3%，显示需求端尚未实质性回暖。值得注意的是，核心城市出现分化：上海新建住宅价格同比逆势上涨 5.9%，而北京、广州等一线城市二手房价格同比降幅扩大，一线城市二手房价同比降幅扩大至 3.5%，显示存量房流动性不足问题突出，反映出 “核心城市新房企稳、二手房承压、租金减少” 的市场特征，不过再细分就要看到，增长主要靠豪宅，高价拉起了平均数！

但是，截至 8 月末，商品房待售面积达 7.8 亿平方米，同比增长 12.3%，去化周期升至 18.6 个月。三四线城市库存压力更大，部分城市去化周期超 30 个月。为此，加快存量房收储，通过 “以旧换新”“房票安置” 等方式消化库存还是得要进行，而这需要大量的地方债，但该政策在下半年的效果尚未完全显现，力度也有些存疑。

此外，除了限购放松外，多地发放购房补贴（如河南对 9-12 月购房家庭给予最高 5% 补贴），公积金支持力度空前（如苏州二套房首付比例降至 15%）。

我们再看制造业投资，1-8月总共增长了 5.1%，显著高于整体投资增速，其中高技术制造业投资增速达 12.6%-34.1%，新能源汽车、半导体设备等领域产能扩张明显。这与一季度出口数据形成呼应，1季度时新能源产品出口增长 18.8%-43.2%，支撑了产业链投资和扩张的需求。值得关注的是，信息服务业投资增长 34.1%，显示数字经济与实体经济融合加速，由于AI和无人化制造的发展，工业互联网平台在制造业中的渗透率当下已超 40%，带动了大量智能化改造投资，并匹配了国家近年来万亿规模的供给侧改革的各类专项债。

同时，我们还看到一个比较奇怪的数据，那就是基础设施投资仅增长 2.0%，按道理不管是水利、还是铁路、公路，通信，我国2024-2025年都驱动了数万亿的大基建投资，但从数据端看，感觉明显低于预期效果。或许，这与专项债发行节奏放缓（1-8 月新增专项债 3.2 万亿元，同比减少 15%）、地方政府债务管控趋严有关。不过细分来看，还是对路的，城市更新项目投资增长 12.3%，5G 基站、数据中心等新基建投资增长 18.7%，反映出投资方向从 “铁公基” 向 “新基建 + 民生” 转型。

此外，民间投资虽然同比下降 2.3%，但扣除房地产后增长 3.0%，显示民间资本对非地产领域的投资意愿有所恢复，其中重点投向新能源、数字经济等领域，但这个数据我也有点疑惑，因为前八个月社融增量 26.56 万亿元，同比多增 4.66 万亿元，其中政府债券净融资 10.27 万亿元贡献了超 99% 的增量。这表明财政发力是社融扩张的核心驱动力，而企业债券净融资同比少 2214 亿元、信托贷款少增 1614 亿元，显示市场主体融资需求仍待提振。从存量结构看，政府债券占比升至 21.1%，同比提高 2.2 个百分点，而人民币贷款占比降至 61.2%，反映融资结构 “财政化” 趋势明显。

可在数据段，我们发现民间投资在制造业（+6.7%）、基础设施（+9.5%）表现较好，但在房地产（-22.1%）、批发零售（-5.8%）持续收缩。

这种分化可能反映出民间资本 “避风险、趋政策” 的特征，也就是和国有资金做杠杆配拉动的民间投资在增加！同时，因为市场集中度的提升，有可能巨头民企在国家政策扶持下，进行了扩产！

我们再来看看一些结构性的影响因素！

尽管一季度出口增长 6.9%，但全球制造业 PMI 仍处于收缩区间（49.9%），且地缘政治冲突可能影响下半年订单。若出口增速回落，将对制造业投资形成压力，实际上，当前出口依存度较高的电子、机械行业投资增速已较年初放缓 2-3 个百分点，但股市却不断创造新高。

其次，我们发现第三产业投资下降 3.4%，与社零总额增速（4.6%）形成反差，反映服务业复苏滞后，这种现象一旦在政策退坡，债务刺激停滞时期，恐社零又将回归初始状态。而第三产业是就业高位产业，但受AI等影响也最大，当下青年、中年就业问题依然突出，制约中低收入群体消费能力与社会物价较低形成了双重制约，而居民储蓄率维持在 35% 以上，依然支持预防性储蓄倾向继续抑制即期消费的判断！而存款搬家，实际上依然是脱实向虚的金融套利，还未见明显的消费和投资促进迹象。

而且，劳动力市场已经呈现 “两头难”：新能源、低空经济等新兴产业面临 “用人荒”，而传统制造业普工需求下降。这种错配可能制约产业升级进程，并且国企在学历、年龄、背景方面的不当示范作用，正在不断压低社会性岗位真实收入水平。

最后，我们也要怀着好的趋势展望未来，当下的经济依然可能L 型筑底，整体经济由总量转质量趋势未变！

从当下数据看，预计全年房地产投资降幅收窄至 10% 左右，销售面积维持 5%-8% 的负增长。核心城市有望率先企稳，长三角、大湾区等城市群因人口流入、产业集聚，改善型需求释放更快。

而制造业的技术红利叠加政策红利，也将持续释放，但无人化和AI化是解决当下规模化产能和利润的关键因素，因此其可能会走向高附加，低岗位数的趋势！不过，在政策支持下，今年高技术制造业投资增速有望保持 10% 以上，其中新能源汽车、半导体设备、工业机器人等领域产能扩张加速，若今年4季度出口韧性能维持，将进一步拉动相关投资 ， 预计全年出口增速在 4%-6%，其中新能源产品占比将提升至 28%。

而民间投资方面，随着打通要素环节，扩大民间投资开放等政策落地，民间资本在新基建（如算力网络）、民生领域（如养老、托育）的投资占比将提升，预计全年民间投资增速回升至 1%-2%，但房地产关联领域仍需警惕风险外溢。

综上所述，当前经济正处于 “房地产深度调整” 与 “新动能加速培育” 的博弈期。投资股票的可以关注3大方向！

一是政策支持的 “硬科技” 领域（如人工智能、航空航天）；二是城市更新、存量资产盘活带来的结构性机会；三是出口韧性较强的新能源产业链。