小区物管用房被开发商卖了，业主、开发商、购房者三方矛盾如何解？

要点提示

○仅依靠案卷材料进行书面审查，难以准确把握案件的真实情况和各方当事人的实际诉求，实地走访后才能站到当事人的位置上去看问题。

○时过境迁，对于该案而言，抗诉也许不能解决几方当事人的烦恼。检察官弯腰走进曾被提议用作替代用房的1号楼负1层，这里空气潮湿、封闭无窗、光线昏暗，这样的环境无法正常办公。3号楼地库的情况同样糟糕，虽然面积较大，但上层设置了化粪池，安全隐患显而易见。

○业主委员会需要的是能够正常使用的物管用房，并不一定非要是诉争的这套房屋；李先生需要的是能够自由使用和处置的房产；房地产公司需要的是以较小的代价解决纠纷。

○十余次的坦诚沟通，有时在会议室里推心置腹聊到中午，有时在小区里边走边谈直到华灯初上……办案组的诚意和智慧终于消融了坚冰。

一套使用中的房屋，开发商卖给了购房者，业主委员会说这是小区的物管用房。该房屋曾长期被物管公司使用，开发商也的确负有提供物管用房的合同义务，购房者同样手握产权证书……

业主委员会提起确认之诉，一审胜诉、二审维持、再审败诉。案情复杂，返还房屋、重新建房、利用地下室等和解方案又都难以实现，如何另辟蹊径？业主、开发商、购房者三方矛盾尖锐，如何重回协商轨道？

近日，记者采访最高人民检察院民事检察厅办案人员，还原这起复杂纠纷从“无解”到“优解”的全过程。办案组以“房屋置换”的和解方案破题，检察机关上下联动、密切配合，不仅解决物管用房争议这一核心问题，还一并化解房屋租金等关联矛盾纠纷。

行政认定前后不一

三方恩怨成死结

2003年7月，重庆某单位与某房地产公司签订房屋买卖协议，约定由某房地产公司投资修建花园小区，由该单位购买用于安置职工。双方在补充协议中约定，房地产公司应修建3000平方米的会所用作小区物业管理用房。

然而，关于物管用房的具体位置，相关部门的认定并不一致。2004年，重庆市建设委员会批复载明1号楼负1层为设备用房，3号楼2层是会所及商业用房。2005年，房屋勘测院测算报告载明1号楼负1层中包含物管用房346.04平方米，3号楼2层均为商用房屋。同年8月，房管局审批意见载明物管用房在1号楼负1层。

2006年底，花园小区业主入住后，房地产公司将3号楼2层1号房屋交付给业主和前期物管公司作为物业管理用房使用。2008年1月，房地产公司与李先生签订商品房买卖合同，将花园小区一期3号楼1层1号、2号房屋和2层1号、2号房屋出售给李先生。

“买房时我实地看过，3号楼2层1号房屋当时确实是物管公司在使用，但房地产公司称物管公司只是临时使用该房屋，之后会还回来的。”李先生表示。

2016年，花园小区业主委员会向法院提起诉讼，要求确认3号楼2层1号房屋为物管用房，归全体业主所有。一审法院判决支持原告诉讼请求。李先生、房地产公司不服一审判决，提起上诉。2017年，二审法院判决驳回上诉，维持原判。李先生、房地产公司又向法院申请再审，再审法院判决撤销原判，驳回原告诉讼请求。

业主委员会不服再审判决，向检察机关申请监督。2023年7月，该案被报到最高检，民事检察厅受理了该案。

实地寻求“解题”思路

房屋置换方案进入视野

办案人员研究后认为，该案中法院判决的核心分歧仍是诉争房屋性质的认定。

“仅依靠案卷材料进行书面审查，难以准确把握案件的真实情况和各方当事人的实际诉求，实地走访后才能站到当事人的位置上去看问题。”承办检察官李萍深感必须到现场去。

2024年10月，最高检民事检察厅办案组赶赴重庆。

在充分听取各方当事人意见后，办案人员初步查明，该案办理面临三大难点：一是相关事实查清难。案涉纠纷历时近20年，部分资料缺失。二是当事人真实财产状况查明难。房地产公司资不抵债，实际控制人张老板名下亦无资产。三是推动和解难。案涉三方当事人以及案外人物业公司，缠斗多年积怨很深。

如何找到突破口？同年12月，李萍与检察官助理许庆涛二赴重庆，进行实地调查核实并协调和解工作。经深入调查，事实验证了办案组最初的判断。但是时过境迁，对于该案而言，抗诉也许不能解决几方当事人的烦恼。办案组几经研讨，决定寻找适宜的方案，尝试和解。

检察官弯腰走进曾被提议作替代用房的1号楼负1层，这里空气潮湿、封闭无窗、光线昏暗，这样的环境无法正常办公。3号楼地库的情况同样糟糕，虽然面积较大，但上层设置了化粪池，安全隐患显而易见。若重新建房，则需要重新报请规划部门审批，涉及小区绿化布局调整和整体规划变更，审批周期长且通过的可能性非常小。

传统的解决思路都不具备现实可行性。一筹莫展之际，办案组捕捉到关键细节：诉争房屋及其隔壁房屋均可作为物管用房，且均登记在李先生的名下。诉争房屋开门面向小区外，交通便捷；隔壁房屋开门面向小区内，出入需经过诉争房屋。因该案纠纷长期未决，致使隔壁房屋进出大门受限，已空置许久，无法正常出租。

“用隔壁房屋来置换呢？”这个想法让办案组眼前一亮。业主委员会需要的是能够正常使用的物管用房，并不一定非要是诉争的这套房屋；李先生需要的是能够自由使用和处置的房产；房地产公司需要的是以较小的代价解决纠纷。办案组分析，三方的核心诉求并不冲突。

如果由房地产公司出资购买李先生名下的诉争房屋的隔壁房屋，交付给业主委员会作为物管用房使用，业主委员会把目前使用的诉争房屋交付给李先生，这种方案的操作性更强、成本更低。

用诚意和智慧消融坚冰

和解方案被三方接受

有了方案，如何让积怨已深的三方点头？办案组决定逐一做工作。

“和解不是‘和稀泥’，而是在查清事实的基础上，用真诚、柔性的方式与当事人充分沟通，让当事人打消顾虑，说出真实想法，讲出纠纷形成的真正缘由和利益诉求。司法机关在此基础上因势利导，才能推动和解达成。”李萍表示。

张老板起初充满戒备，一直避而不见，反复强调：“我一无所有，被债务压得喘不过气，无力解决纠纷。”

办案组通过电话、短信反复沟通，向其陈明利害关系，指出纠纷历经20年，再拖下去解决矛盾的成本只会更大。经多次劝导，张老板逐渐同意面谈。

见面后，办案组先肯定其专业能力：“从小区的建设质量看，您在房地产开发方面确实很有实力。”张老板神情放松了一些。

办案组趁势将话题引向行业行情交流，张老板逐渐卸下防备开始畅谈：“我们现在也在寻求转型，尝试不良资产打包处置，还涉足了新能源汽车销售。”

办案组敏锐意识到张老板仍有经营实体和现金流。看到时机成熟，办案组从法理情理双重角度劝说，并阐明案件拖延对其商业信誉和后续发展的不利影响。层层递进的沟通后，张老板坦言，自己虽然有一定负债，但仍然保有部分资产，具备解决问题的物质基础。

面对李先生对房屋产权的坚持，办案组从法律层面分析其购房过程中存在一些瑕疵，同时和他一起算了笔经济账：继续僵持下去，隔壁房屋持续空置的损失将不断扩大，而通过置换，两套房屋都能立即产生收益。李先生很快就看清利弊，表示愿意和解。

业主们对重新建房期望强烈，如何让业主委员会接受置换方案？对此，办案组与重庆市检察院干警一道，详细向业主委员会讲解重建的漫长与不确定性，并分析其他关联风险（如租金）。

十余次的坦诚沟通，有时在会议室里推心置腹聊到中午，有时在小区里边走边谈直到华灯初上……办案组的诚意和智慧终于消融了坚冰。三方当事人开始放下对立，将心比心，最终同意和解。

2024年12月27日中午，三方签订了民事检察和解协议。房地产公司同意支付200万元回购隔壁房屋并交付业主委员会作为物管用房使用，业主委员会腾出诉争房屋给李先生，李先生放弃追索诉争房屋的租金。

办理司法确认手续

给调解协议“上保险”

然而，房地产公司先行支付2万元后，便以变卖资产未成交、资金链出现问题为由，未继续履行义务。办案组敏锐感觉到张老板可能出现反复：“不能让和解成果泡汤！必须给协议‘上保险’”。

办案组邀请3名专家充分研究和审慎评估，和解协议中的内容属于债权性质的约定，并非物权确认，符合司法确认的适用条件。

今年3月17日，当张老板再次想推脱履行时，办案组第三次赶赴重庆，一方面实地调查，核实情况；另一方面设身处地为其经营提供具体建议。

经过深入细致沟通，张老板终于被办案组诚意打动，当场给李先生转账3万元，同意配合办理司法确认手续，并承诺尽快筹措资金用于履行协议义务。

3月21日，法院经审查出具民事裁定书，对调解协议进行司法确认，当事人可依据该裁定，向法院申请强制执行。

在传统的“非此即彼”思维中，该案的难题本是一个“零和博弈”的局面。房屋置换方案的成功，不仅在于技术层面的可操作性，更在于真正回应了各方当事人的核心关切，最终实现多方共赢的良好效果。

“这起纠纷涉及众多业主的现实权益，其成功化解的关键在于坚持以人民为中心，走出案卷、走出办公室、走出检察机关，深入实地调查核实。”最高检民事检察厅厅长蓝向东接受记者采访时表示，“面对复杂疑难案件，就要有敢于碰硬、敢于担当的精神，创新工作方法，真正让群众的急难愁盼问题得到解决。”

【来源：检察日报·法治新闻版 作者：蒋玘瑞】