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这盘看起来就是为改善型客户量身定做：户型从157到239平，几乎每套都有开敞阳台、飘窗和“景观花池”，开发方对赠送面积下了很大功夫，宣传上甚至说能做到“负公摊”的感觉。实际看图纸，起步的157平是三套间加书房，带双玄关和私家电梯厅，赠送空间超过20平；主力186平户型南向双卧套房、北向可变多功能区，赠送约22平；顶配239平是楼王产品，私梯入户、三道玄关、面宽超7米的两间南卧配双跨花池，不过次卫无窗是个短板。

项目规模不大：位于石景山西黄村的640地块上，住宅只有5栋，总建面不到2万平，旁边还有一栋17层的酒店。地上总建面约6.6万平，整体属于公建混合住宅用地的一部分。小体量反而带来更明显的均好性——一梯两户、坡屋顶、单层楼高约3.45米，很多设计上偏“洋房化”，主推大平层体验，户均建面约190平，百余套房源里主推170平左右，顶层个别户型可做跃层或复式。

地段层面对通勤族有吸引力：紧邻6号线和西五环，往海淀方向通勤相对方便。拿周边已成名的长安玖章7.5万/平作参照，中海这盘的入市门槛测算在1100万上下，按户型和朝向不同有较大波动，跟海淀新盘比性价比很有得比。土地出让价是个参照：6月5日中海以45.23亿元拿下这宗“宅产配”组合地块，项目由中海新城旗下的北京鑫安兴业开发。

配套与景观设计下了不少功夫，石景山首次出现楼盘带花池的设置，社区内部有景观庭院、室外健身区和架空层，西侧的酒店与东侧的超豪华大门形成了呼应。北排楼栋对着永定河引水渠，可享到河景。生活配套并不短板，周边有物美、山姆、当代商城、京西大悦城，也有北大附属等校和康复医院、首钢医院这些医疗资源。

看点与疑问并存：开发方在户内大幅赠送面积是卖点，但实际交付时公摊、赠送面积计算方式和物业费会直接影响性价比；239平楼王的次卫无窗、北侧包进阳台改卧室后的采光和通风，也是购房者要重点看样板间的地方。网上两条中性声音比较能代表市场心态：有人说“花池和露台好，归家感觉够有仪式感”；也有人担心“好户型能不能配上合理总价和后续物业，才是决定性因素”。

后续看点在于首批价格和样板间兑现情况，另外小体量加高规格会不会带来较高的物业费与车位压力也值得关注。你怎么看这事儿？评论区聊聊

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