再过5年，180万的房产大概值多少钱？孙宏斌与王健林说法一致

近两年来，全国房价一路下跌，过去那种买房就能赚的时代，已经一去不复返了。

随着时间的推进，现在人们又产生了新的疑问，房价跌到底了没有？再过五年，房价又会是什么情况？

孙宏斌和王健林的预测

说到房地产，咱们这代人最深刻的记忆，肯定是它那几十年一路高歌猛进的势头。

从上世纪八十年代住房开始商品化，到九十年代慢慢形成像样的市场，再到 2000 年前后，全国平均房价还不到两千块一平米。

现在回头想，那时候要是能咬咬牙买套房，简直跟中了彩票没区别。

多少家庭就靠早年入手的两三套房子，实现了财富上的跨越，甚至整个家庭的阶层都变了。

尤其是像北上广深这种热门城市，二十年前几千块一平的房子，现在随便一套都要千万加，这种涨幅放在全世界都少见。

可这一路风光的背后，其实藏了不少隐患。

房价越涨越高，慢慢就成了很多人眼里 “稳赚不赔” 的买卖。

2008 年，全球金融危机如风暴般袭来，我国经济也受到冲击。

为了提振经济，国家迅速推出四万亿经济刺激计划。在这一背景下，房地产被委以重任，成为拉动经济的关键力量。

从那时起，房子的意义变了，不只是用来住，更成了大家眼中保值增值的硬通货。

开发商们像发现宝藏一样，疯狂拿地，购房者也纷纷贷款加杠杆买房。

市场看似一片火热，可实际上，虚火越来越旺 。

直到 2016 年到 2017 年，调控政策开始一波接一波地出台，“房住不炒” 这四个字第一次成了全民共识。

也正是在这个阶段，孙宏斌和王健林这两位地产大佬，几乎同时做出了收缩业务的决定。

孙宏斌当时就说过，房地产市场可能会持续低迷，更让他警惕的是，如果企业负债规模太大，整个行业的融资都会变得更困难。

王健林也直言，世界上没有任何一个国家的房地产能连续繁荣五十年，中国也不会是例外。

那时候这些话听着可能没什么特别的，可放到现在的市场环境里，每一句都像提前打了预防针。

房价已经不涨反跌

真正的转折点出现在 2021 年。

那一年，全国新房和二手房价格出现了历史上第一次双双下跌，这可不是小波动，而是标志着房地产市场的根本性转变。

也就在同一年，我国的新增人口数量大幅下降，人口红利慢慢消失，这对依赖 “人多需求多” 的楼市来说，无疑是雪上加霜。

到了 2022 年，房价下跌的趋势更明显了。很多人把房子挂出去，半年都没人问，甚至连租都租不出去。

尤其是三四线城市，还有一些大城市的远郊区，那些房子的流动性几乎被锁死了 ——想卖卖不掉，想租租不出，手里握着的仿佛不是资产，而是 “烫手山芋”。

以前大家总说 “买房抗通胀”，可从那时候起，这种观念开始慢慢动摇了。

到了 2024 年底，全国没卖出去的商品房面积已经有 7.5 亿平方米了，比前一年多了 10.6%。

这么多房子空着没人要，超 1.5 万亿元的钱都被套在里面动不了，市场上 “房子多、想买的人少” 的矛盾也越来越明显。

就拿 2025 年 9 月来说，很多三四线城市的二手房价格普遍在每平米 4000 到 6000 元之间，而且多数区域还在小幅下跌，新房市场同样压力不小。

看到这儿，估计不少人更着急了：那现在这套标价 180 万的房子，五年之后到底能值多少钱？

房地产的未来

说实话，没人能给出一个精准到个位的数字，但我们可以从几个关键因素里，慢慢推敲出大致的方向。

首先就是政策层面，房产税这事已经讨论了很多年，各地的试点也在不断完善。

2025 年 2 月，重庆就调整了个人住房房产税试点政策，外地人员在重庆买普通住宅，不用再交房产税了。

照这形势，估计 2030 年前，房产税大概率会在全国范围内推行。

一旦出台，手里有多套房的人，持有成本会一下子增加不少，到时候投资性购房的需求会被进一步压制，这对房价的影响可不小。

其次，供求关系也在悄悄变。

现在的市场根本不缺房子，尤其是那些非核心地段的房产，供应远远大于需求。

更重要的是，年轻人的购房观念也不一样了。

2024 年有个调查很有意思：50% 的年轻人买房，就是为了在城市里安定下来，不是为了投资；

38% 的人能接受用年薪 6 到 10 倍的钱买房，不会盲目加杠杆；

还有 86.6% 的人最看重生活便利性，比如周边有没有学校、医院、地铁，不再像以前那样跟风买房。

这种需求结构的变化，也会慢慢重塑整个楼市。

另外，以前被炒得火热的学区房、公寓，现在也慢慢褪去了光环。

北京海淀区的蜂鸟家园就是个典型例子，这个小区对口知名小学，2021 年价格巅峰期，一套 44 平方米的房子成交价能到 985 万元，单价超过 22.4 万元 / 平方米。

可到了 2023 年年末，类似户型的单价直接跌到 11.9 万元 / 平方米，比高点跌了超过 10 万元每平米。

上海还有个学区房小区，甚至出现了 “几年前买个一室户的钱，现在能买下同小区两室一厅” 的情况 —— 曾经的 “学区神话”，正在被现实打破。

至于公寓，本身升值空间就有限，加上交易税费高，以后就算降价，可能也不容易出手。

当然，这也不是说所有房子都会贬值。

一线和强二线城市的核心地段，比如北京国贸、上海陆家嘴周边，还有杭州西湖区这些地方，因为资源稀缺、刚需稳定，大概率还是比较抗跌的。

但想靠买房实现 “一夜暴富”，真的越来越不现实了。

从政策导向也能看出来，国家现在重点是 "稳楼市"、防风险，而不是再次刺激房价上涨。

2024 年 5 月，央行将首套房最低首付比例从不低于 20% 调整为不低于 15%，二套房从 30% 调整为 25%，并取消全国层面个人住房贷款利率下限。

这些都是为了支持刚需和改善型购房者，而不是鼓励炒房。

说到底，房地产市场正在从一个激情澎湃的黄金时代，过渡到一个更加平稳、理性的新阶段。

那么五年后，你手里那套房子到底值多少钱？答案可能取决于你现在做的选择。

不妨在评论区聊聊，你所在的城市最近房价怎么样了？你觉得未来是涨还是跌？咱们一起交流看看。