公募REITs迎政策“东风” 混装扩募与民企项目上市获支持

证券时报记者 余世鹏

9月12日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（下称“782号文”），从推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目上市等方面助力发展基础设施REITs。

目前，资产混装扩募和鼓励民间投资项目发行上市，是业内关注的两大重点。在上述趋势背景下，此前已列入试点的新型资产项目，有望实现零的突破。

资产混装扩募获政策支持

“782号文”之所以备受业内关注，其中之一是为REITs的资产混装扩募提供了明确的政策解释和支持。该文件明确指出，基础设施REITs新购入项目与首次发行上市项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类，支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产，做大做强基础设施REITs产品，打造资本运作平台。

“这明确了基础设施公募REITs作为资本运作平台的作用，明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下各类资产混装的可行性，为公募REITs行业拟进行的资产混装扩募提供了政策支持。”博时基金REITs业务营运总监刘玄对证券时报记者表示。

公募REITs以往的扩募，并入的多是自己的资产，“782号文”明确支持收购同行业的资产进行扩募，甚至允许有关联性的不同行业项目。“这意味着，行业龙头企业可以收购中小企业项目并利用REITs进行盘活，项目规模较小的企业也可以利用这种方式间接发行REITs，实现项目退出。”北京一位公募REITs研究人士对证券时报记者说。

瑞思不动产金融研究院认为，当前REITs的扩募，资产组合单一，抗行业风险能力弱，“782号文”为REITs资产多元化配置打开了通道。同类项目的购入，能强化REITs在特定领域的资产规模与专业运营能力，形成规模效应；不同行业领域但具关联性项目的纳入，可使REITs资产组合不再局限于单一行业，有效分散了风险。

该研究院还称：“不同行业的项目在收益周期、受经济波动影响程度等方面存在差异，多元化的资产组合能降低单一行业波动对整体收益的冲击，增强REITs的抗风险能力与收益稳定性，这对促进中国REITs市场的健康、可持续发展，有着积极且深远的作用。”

明确支持民企项目上市

“782号文”引发的另一个焦点，是积极支持民间投资项目发行上市。该文件提出，相关部门要建立健全民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列，帮助民间投资项目完善投资管理合规手续，加快推动解决项目培育中的问题，积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市。

数据显示，截至9月13日，已上市的民企REITs项目已超过10只，募集资金逾250亿元，涵盖京东集团、物美集团、顺丰控股等民营企业。其中，8月上市的南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT作为首批上市的数据中心类型REITs，体现了民企在扩展REITs行业的宽度上发挥了重要作用。

瑞思不动产金融研究院表示，随着公募REITs市场生态持续完善，民企原始权益人已成为推动行业发展不可或缺的重要力量。借力公募REITs，民企可盘活存量、优化负债、提升运营效率，实现从资产持有者到专业运营方的轻量化转型。

“782号文”还指出，要加大项目培育储备工作力度。相关部门按照“储备一批、组织一批、申报一批”的工作要求，建立基础设施REITs项目工作台账，形成滚动接续的项目动态推进机制。“充足且优质的项目储备，是基础设施REITs持续发展的源头活水，项目培育储备工作力度的加强，能够有效为市场注入强劲动能。‘782号文’将有效扩大市场供给，助力REITs发行提质增速，进而更好地发挥其在盘活存量资产、促进基础设施建设等方面的作用。”上述北京公募REITs研究人士表示。

新型资产项目有望零的突破

除了以上两大重点，“782号文”还在新旧资产的扩围扩容上作出了规定。一方面，加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型的项目申报，进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度；另一方面，积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等新资产类型项目的发行路径。

根据Wind统计，截至9月13日，已上市交易的公募REITs产品超过70只，加上处于审批环节的产品，总数量则超过了80只，涵盖保障性住房、仓储物流、水利设施等约10种资产类型。上述北京公募REITs研究人士表示，相关新型资产此前已列入试点，如铁路、港口、文旅、养老设施等，但因面临难点和堵点，截至目前尚未有项目上市，后续这类项目将受到更多的关注。如果新型资产项目能实现零的突破，有望为市场带来示范效应。

此外，业内人士还关注到“782号文”针对流程信息化管理作出的改进。文件指出，国家发改委将上线基础设施REITs项目信息系统，开展项目申报全流程标准化、信息化管理，实现进度可查询、流程可追溯。各省级发展改革部门、有关中央企业应依托基础设施REITs项目信息系统，开展项目申报、问题反馈、进展查询等工作。

刘玄表示，“782号文”在政策、机制上为公募REITs的申报和发行进行进一步优化，尤其是拟上线的基础设施REITs项目信息系统，将大幅提升主管部门的内部协同效率，部分申报阶段的堵点、难点、痛点有望得到改善。