离婚时房子涨了值，增值部分归谁？

“房子是我婚前买的，婚后涨了100万，离婚了这部分钱算谁的？”
“房子是我婚前首付买的，婚后我们一起还贷，房子涨价了，他也能分吗？”
“婚前房产婚后加了名字，涨价了还能拿回来吗？”

这是婚姻中最容易争议的问题之一：婚前买的房，离婚时涨了不少，增值的这部分归谁？

今天我们就结合《民法典》及2025年最新司法解释，把这个问题讲清楚：

一、结论先说：增值部分不一定归个人，要看这几点！

情形

增值归属

婚前全款买房，婚后无还贷

增值全归个人

婚前首付 + 婚后共同还贷

增值部分为共同财产

婚前买房，婚后加名

视为共同财产，增值共同分

婚后还贷用的是个人婚前存款

增值归个人所有

二、6种典型情形，法院这样判！1. 婚前全款买房，房产涨价了

增值归个人！

法律依据：《民法典》第1063条 + 司法解释第一条
法院认定：只要是婚前买的、婚后没共同还贷/经营/装修，即使房价涨100万，也归个人，不属于夫妻共同财产。

举个例子：
你婚前全款买房100万，婚后房价涨到200万，只要没有加对方名字、也没有共同还贷，对方没有权利分走这100万的增值。

2. 婚前首付、婚后一起还贷款，房子涨价了

增值部分要分！

法院怎么分？看这个计算公式：

补偿额 =（共同还贷本金 ÷ 总房款） × 房产当前市值 × 50%

举个例子：

• 你婚前付了30万首付，贷款70万，总房款100万；
• 婚后你们一起还了贷款30万；
• 离婚时房子值150万 → 对方有权获得约22.5万补偿

这就是“还贷对应的增值”应属夫妻共同财产的逻辑。

3. 婚前买房，婚后加了对方名字

整套房子变成共同财产，增值部分也共同分！

婚后加名 ≈ 你把自己一半产权送给了对方。
一旦过户完成，不论房价涨多少，都是你们俩共同财产，离婚时按共同财产分割。

提醒：有些人婚前全款买房，婚后加了对方名，一旦离婚很可能只能分回一半房产+一半增值，别不当回事。

4. 婚后用婚前个人存款/公积金还贷款

这部分增值仍归个人

如果你能提供证据证明：婚后还贷的钱来自你婚前个人账户、父母赠与你个人的钱、婚前公积金等，法院会认定这部分增值是“自然增值”，不分给对方。

举个例子：
老公婚前买房，婚后用自己婚前公积金还贷20万；离婚时法院认定：这20万产生的增值属老公个人所有，不是共同财产。

5. 婚后夫妻一起出钱装修、出租、经营房产

增值中“人工贡献”部分要分

如果婚前买的房子，婚后你们一起装修、出租、经营导致增值，比如房子变成民宿盈利了，那这部分增值可能属于共同增值部分，要合理分割。

关键词：“自然增值” vs “共同增值”

类型

是否分割

房价上涨带来的涨幅（自然增值）

不分

装修、经营、共同还贷导致的涨幅（共同增值）

分

三、司法实践怎么做？法院案例告诉你答案案例1：（2013）淇滨民初字第131号

法院确认婚前首付、婚后共同还贷的房屋，增值部分由共同还贷比例决定归属，要求原产权人对配偶进行补偿。

案例2：（2025）沪民终123号

婚前房产婚后加名，法院认定：赠与有效，房产为共同财产，涨价部分全部共同分割。

四、通俗总结：记住这5句话！

婚前全款房涨价了，归原房主，不分；
婚前首付房婚后一起还贷，涨价部分要分；
加了名字，涨价也要分；
婚后还贷用自己婚前存款，涨价归自己；
装修、经营、出租导致的增值，也要合理分割。

五、实务建议：如何保护你的房产权益？给产权人：

• 购房首付款留好付款记录（银行流水、购房合同）
• 若不想转为共同财产，婚后不要随意加名、混合出资
• 装修、经营要区分个人还是共同出资，做好记录

• 保留自己婚后出资还贷、装修、打理房屋的证据
• 婚后加名的，一定要留存沟通记录/约定证明赠与目的
• 不要轻信“房子迟早是你的”，要看是否真正过户

婚前房产是否分割，关键不在“你觉得公平不公平”，而在：

谁出的钱？
是否加名？
婚后谁还贷？
有没有共同经营？

这些，法院一本账算得清清楚楚。提前做好准备，就能少吃亏！