从中国农村姑娘，到美国豪宅一姐

(我和芝芝在比弗利山庄)

今年7月，我在美国加州比弗利山庄，一栋价值2500万美元的豪宅里，见到了芝芝。她是美国加州豪宅华人经纪一姐。是一个非常传奇的人。她从中国内蒙古农村，一路走到广州，深圳，然后去了日本，再到美国东西海岸，现在是加州一家地产公司老板，专营好莱坞、比弗利山庄等超级豪宅。

2024年，她卖出了2亿多美元（约15亿人民币）的房子。她热情、真诚、专业，没有其他亚洲人常见夸张的表情，说中文时也没有夹杂英文，精通中日英等多国语言。

她如何从中国农村姑娘，到美国豪宅一姐？美国房子值得投资吗？谁在买美国豪宅？洛杉矶骚乱和大火对房价有何影响？

从内蒙去深圳，从日本到美国

芝芝在内蒙古通辽的一个农村长大，1998年，念完师范学院，没有人脉和背景，没法留在当地的学校，她带着全家所有的资金——3000元钱，坐绿皮火车南下打工。“我当时不到20岁，对未来的世界，又向往又害怕。全程24个小时，一路抱着东西，哭着到了广州。”

她开始在广州郊区一家五金拉链厂做文员，四个月后，辞职去了深圳一家网络公司——美国商务网（简称美商网）。

美商网，1998年由海归童家威成立，中国最早的一批国际贸易电子商务网站之一，融资4300万美元，一度风光无限，但后来遭遇了2000年互联网泡沫破裂，IPO未遂，逐渐衰落。

这家公司完全改变了这个姑娘。当时中国互联网刚开始兴起，美国商网的职员，大多是海归、清华、北大，只有她一个大专生。她记得有一个叫Wendy的同事，底薪是2万多人民币，那是在1999年的中国。“原来世界还可以是这个样子。”当时戴尔电脑电话销售很成功，很多公司开始学习。美商网刚成立电话销售部，她想多赚钱，找到经理，软磨硬泡之下，进了销售部。

“我唯一的方法，就是比别人勤奋，别人打30个销售电话，我就打60个。在第17天，我签了第一张单，17000块钱，佣金15%，也就是2550元。”这笔钱比当时很多打工人的月薪还高。这也是整个电话销售部的第一单。“给我订单的是深圳中电集团的江峰（音）。这是我人生中的贵人，特别感激他。如果有机会，我想回中国，找到人生中所有的贵人，真的感谢他们。”

后来她成了美商网全国销售冠军，又当了深圳分公司的总经理，当时才20岁出头。到了2000年，全球互联网泡沫爆炸，加上公司战略摇摆，业务出现波动，美商网开始走下坡路。“原来那个朝气蓬勃的公司，已经不是原来的样子了。”

“我当时有钱在深圳买房。但我一直有个遗憾，就是没有受过很好的教育，没有去全世界看看。”当时她男友想去日本发展，于是一起到了日本。要在日本呆下去，必须要学日语。“连坐电车时，都在背单词，日语有一二三级，一级最高，满分400分，我考了381。”她在日本上大学，读了研究生，再进入了一个做时尚用品的日本公司。通过和中国等地做生意，她帮公司赚了很多钱，也拿到了股份。

“我觉得日本有点压抑，日本文化的特点是拐弯抹角，男尊女卑。加上感情也不顺，（和男友）分手了，我就来了美国。”

为什么是美国？“因为美商网的经历太好了，我想要到美国来看一下。我是典型的北方人，直来直往，美国文化很适合我。”“日本和美国非常不一样。在日本，我是发展得很好的，但我没有办法长期在那里生活。在日本你要小心翼翼的。我的日文说得非常好，特别是敬语。你和日本人说话，没用敬语，日本人会觉得你非常没礼貌。但在美国人面前，可以很随意。我英文并不完美，没日文好，但是我可以随便说，美国很包容，我可以做自己。”

她独自到了波士顿学英文，刚开始发展并不顺利。机缘巧合下，她认识了现在的先生。“他想和我谈恋爱，然后我就跟他讲，一：我签证马上到期了，要回中国了。二：我赚的钱，快花完了。三：我来自内蒙古小镇。你确认要跟我谈恋爱吗？然后我先生说：确认。我们就在一起了。”

她先生是一位很有名的美国企业家，年轻时创业成功，后来被一家上市公司收购。在他建议下，芝芝开始进入地产行业，在巴菲特地产公司做了几年后，成立了自己的地产公司。

谁在买美国豪宅？

在美国，豪宅没有绝对标准。芝芝认为，以前是300万美元，现在最少500万美元。她卖过最贵的房子，在2000万美元以上。美国这两年风波不断。收紧了对外政策，洛杉矶大规模骚乱，这让很多人担心，美国股市房市还值得投资吗？

芝芝说，和很多人想象的不一样的是，“现在华人在美国置业的，非常多。”主要两类人，一是有钱的富豪，第二在科技大厂的年轻人。现在很多富豪到美国置业。“最贵的、最好的房子，买家大多是华人。”

在美国，地产经纪是一门很专业的工作，收入很高。芝芝和她的团队，很多人的房子都是价值数百万美元。经纪人需要考中介执照，每年要交2000多美元。对房产经纪，行业有很多约束，比如吃差价，私下使用业主空置房屋牟利，如果业主向地产协会投诉，会被吊销执照。

在美国，买卖房子双方是不用见面的，甚至禁止见面。全程都完全交给房产经纪来沟通谈判。一个房子只允许委托给一个经纪人，不允许很多经纪人同时卖。在加州，中介手续费5%，由卖方支付。房子1000万，中介能拿50万（买房中介从这部分里分佣）。如果贷款30年，在加州房贷利率在6%左右。但维护房子成本很高，包括房产税（房价的1%左右）、保险、园丁等，每年费用约为总房价的2-3%。

(我和芝芝在比弗利山庄)

有些华人富商不找华人经纪人。“这其实是一个误解。”很多富人一是担心自己的隐私，不想被关注，二是有些人会觉得，找个白人经纪买房，住在白人区，就可以进入白人主流社会了。白人经纪拿捏住了这个心态，会用些小手段。“一栋房子在市场上放了很久，开始挂1亿美元没人买，降价到5000万，还没人买，他们就从市场上摘下去，二次挂盘8000万，推荐给想置业的华人富商，买家会觉得捡漏了。”

除了富豪，现在很多华人年轻人买房，他们大多是科技大厂职员，比如谷歌、Facebook等。刚开始毕业时租房，买个公寓，再买个500万的豪宅。“我作为华人，觉得很骄傲，这些华人孩子脚踏实地，全是自己拼出来的，不是靠父母的钱，全是他们自己一步一步奋斗过来的。”

现在买房还能赚钱吗？“我不能直接说洛杉矶能不能赚钱。食贫道的炳叔来美国采访过我，也问过类似问题。你要是有多余的钱，洛杉矶资产的安全性和稳定性绝对是有的，但不可能出现中国式的暴涨，别想着买房子3-5年翻倍。不过有一段时间，尔湾炒得很疯，那边中国人和华人很多，都是用华人的思维在买卖房子。”

在美国，净资产比较高的人，房产的配置是有一定比例的，一般是是30%-40%，这是一条红线。如果超出了这个比例，家庭和生活可能就会失去平衡。“如果（房子）在你的资产配置里边，占的比例不大，现在房价降了，我觉得可以等等。”但是包括美国在内的很多国家的普通家庭，房产其实占到了整个家庭资产的70%，甚至更高。

如果买了一处房产，使用率和回报率不高，一直需要投入，就是另外一回事了。“我认识一个人，他自己在中国生活，在洛杉矶有一栋4000万的豪宅，很多年都没有住过，每年都需要很多钱维护，防止房子漏水或者损坏，我就觉得这样的情况就应该卖掉。”

“不过现在尔湾房子价格大幅下降，那边市场已经崩了，但我们主要做白人区，比弗利、马里布、好莱坞、西好莱坞，全都是白人富人区。当尔湾大涨的时候，我们也没有大涨，如果说你想追求一个稳定的资产，长期的慢慢升，洛杉矶是没有问题的。”

大火比骚乱更可怕

关于洛杉矶骚乱，对当地房价没实质性影响。事情起因是ICE抓非法移民，导致民众不满，骚乱主要是在市中心。对于比弗利、马里布这种富人区几乎没有影响。现在看来，最大的影响，是房子维护成本有所增加。因为很多家庭的园丁、保洁员、泳池的维修工是墨西哥人，这些工作由其他的种族来做，费用会变高。另外新建房的价格会高一些，因为很多老墨是建筑工人。

相比起政策和社会风波，加州大火是真的给当地房地产一记重击。

据美国媒体估算，2025年加州洛杉矶火灾，包括住宅和商业楼宇，共烧毁约1.6万栋建筑，直接损失在500亿美元左右。如果计算商业中断等长期影响，损失预计在1500亿美元左右。在这其中，就有芝芝和家人在马里布的房子，价值500万美元以上。马里布是全美房价最贵的地段之一，以海景豪宅著称，业主以名人、企业家、好莱坞明星为主，比如LadyGaga。

2025年大火，她们的房子付之一炬。对于业主们的打击，远比外界想象的更大。尽管有住房保险，但是很多隐形损失不可估量。不仅是财产，更多是被烧的是家人一起的记忆，“我先生是在洛杉矶长大的，他两岁就来了洛杉矶，他所有的东西，包括他爷爷奶奶、爸爸妈妈给他所有的礼物，全部成长的记忆都在房子里边。我儿子也一直生活在那个房子里边。”“我在日本的照片、电脑等，所有与日本工作生活相关的东西，全都没有了，我一张照片都没有了。”

她的一个朋友，家被烧毁了之后，他在床上躺了40多天，无法下床，因为太难过。就在我拜访芝芝的一个星期前，有个业主在他被烧掉的豪宅前，开枪自杀，不是因为破产了，他的房子没有贷款，光是烧剩下那块地，就还值两百万美元。主要是受不了打击，精神崩溃了。

芝芝说自己数百万美元的房子烧毁后，哭了30分钟，然后冷静下来，马上租房，开始规划原址重建。“对我来说，最重要的老公、孩子、狗，都出来了，其他都是身外之物了。”