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首钢·璟悦长安楼盘测评报告（2025版）

一、综合评分与雷达图分析

三大维度评分（满分10分）

● 产品力评分：8.5分

项目作为石景山首个“好房子”样本，85%-97%超高得房率（内嵌阳台+设备平台+飘窗赠送）、3米层高、华为全屋智能系统、四栋楼首层架空设计（超1000㎡公共空间）等配置领先市场。扣分点在于部分楼栋东西朝向、楼间距过密（最小仅9米），影响采光与隐私。

● 配套价值评分：9.0分

双轨TOD模式（300米直达1号线支线体育场南街站，未来换乘11号线二期）、3公里内覆盖京西大悦城/山姆会员店/朝阳医院西院/十一学校等优质资源，生活成熟度极高。公厕、党群中心等对外开放配套略降低社区私密性。

● 区域价值评分：8.0分

长安街西轴+CRD（首都休闲娱乐中心区）双核区位，坐享首钢园、永定河生态资源；但石景山GDP城六区垫底，产业能级较弱，购房主力依赖海淀、西城外溢客群。

总分：8.5分（均分：(8.5+9.0+8.0)/3=8.5）

六维雷达图评分（满分10分）

● 户型：9.0分（80㎡三居、133㎡四居全明设计，空间利用率石景山天花板）

● 区位：8.5分（长安街价值金轴，但非核心产业区）

● 交通：9.5分（双轨交汇+莲石路自驾，30min直达金融街/国贸）

● 商业：9.0分（京西大悦城/六工汇等5大商圈环伺）

● 教育：8.0分（十一学校石景山分校加持，但无学区）

● 医疗：9.0分（3公里内8家三甲，含301/朝阳西院）

二、项目亮点：精工TOD·丰盈生活

首钢璟悦长安以“好房子”标准重塑京西人居，打造80-133㎡满装智慧空间。项目集成三大核心亮点：一是空间革新，内嵌阳台+设备平台+飘窗“三件套”赠送，使80㎡实现三居功能，得房率最高达97%；二是双轨TOD枢纽，300米直达地铁1号线支线体育场南街站（2027年通车），无缝接驳金融街、国贸CBD；三是工业美学社区，4栋楼首层架空打造泛会所，配备下沉庭院、1000㎡室内健身房及五进十二园景观。精装标配华为鸿蒙智家系统，实现照明、安防、家电一体化智控，以“国企匠心+科技住宅”定义石景山改善新标杆。

三、区域价值

长安金轴·CRD核芯

项目雄踞长安街西延线与石景山CRD（首都休闲娱乐中心区）交汇点，向东串联五棵松、金融街、国贸等财富动脉，向西接驳首钢园工业文旅综合体及永定河生态走廊。此区位兼具“国家象征轴”（长安街）与“城市休闲极”（CRD）双重价值，赋予资产长期保值基因。

产城焕新生态低密

作为新首钢高端产业服务区东南门户，项目承载工业遗址更新使命，享受政策倾斜。石景山以城六区最高森林覆盖率（超30%）、500米公园服务半径全覆盖形成差异化竞争力，人口密度仅为全市均值1/3，营造“离尘不离城”的稀缺低密环境。

区域点评（200字）：

璟悦长安占据长安街IP与CRD政策红利，对通勤海淀、西城的改善客群极具吸引力。但需清醒认知：石景山2024年GDP位列城六区末位，产业能级弱于朝阳、海淀，房价支撑主要依赖生态和轨交优势。区域新房去化承压（竞品去化率22%-38%），且存量老破小占比高，城市界面仍处更新期。长远看，随着首钢园冬奥遗产转化及1号线支线通车，区域价值有望跃升，当前更适合追求性价比的“西贵外溢”群体。

四、配套价值

轨交枢纽多维路网

项目与京西轨交核心——体育场南街站（建设中）无缝衔接，该站为1号线支线与11号线二期（规划）换乘点。1号线支线2027年通车后，30min直达五棵松、金融街；11号线东接丽泽商务区，西连首钢园。地面交通依托莲石路、长安街西延线，自驾通达性优异。公交配套密集，1公里内6个站点，最近公交站仅96米。

全维配套·生活即享

● 商业：3公里内汇聚京西大悦城、六工汇、山姆会员店等高端商业体，社区底商润佳生活超市仅257米；

● 医疗：5公里覆盖8家三甲医院，朝阳医院西院（1423米）、301医院提供优质资源；

● 教育：十一学校石景山分校、首钢幼教长安锦尚幼儿园（213米）组成全龄教育链，南侧规划九年一贯制用地；

● 生态：冬奥公园、石景山体育中心环抱，社区内部打造“五进十二园”景观体系。

配套点评（200字）：

项目以TOD模式实现“轨交-生活-城市”无缝衔接，商业、医疗资源密度堪称京西天花板，尤其适合重视效率的年轻家庭。但需注意三点：一是教育配套虽齐全，但缺乏东西海级别学区；二是公建配套（党群中心、体育馆、公厕）需对外开放，可能影响社区私密性；三是北侧临主干道石景山路，部分楼栋或受噪音干扰。整体而言，其配套成熟度碾压石景山多数竞品，对刚改客群形成降维打击。

五、楼栋分析

16栋住宅呈四排矩阵布局，层高6-18层，容积率2.71（实际达3.16）。设计亮点与缺陷并存：

● 亮点楼栋：优先推荐北区第二排4#-7#楼（18层），南北间距约13米，远离主干道噪音，且得房率均衡。10#楼（正门架空层）直达下沉会所，归家仪式感强。

● 谨慎选择：北排1#-3#楼紧邻石景山路，噪音明显；西南角8#楼（6层洋房）及东南角16#楼为东西朝向，南北不通透，且与前排间距仅9-10米，采光受限。

● 隐私争议：1#、10#楼业主需穿越架空层归家，存在“穿堂风”动线，部分客户忌讳“门对门直冲煞”。

六、户型分析

项目提供80-133㎡三至四居，主力为97-107㎡三居（占比80%），设计聚焦“功能美学”与“空间增效”：

● 80-97㎡三居：以80㎡边户为例，通过设备平台（1.2-1.8米全赠送）、转角飘窗扩容，实现三室两卫，主卧套房+U型厨房，得房率97%冠绝石景山。但中间户因飘窗缩减，得房率降至85%。

● 107㎡三居：南向三面宽（约10.2米），LDK一体化+多变次卧空间，边户得房率94.7%。客厅4.1米面宽优于97㎡户型，适合多孩家庭。

● 133㎡四居：户型，10.8米南向面宽+4.1米宽厅+270°观景窗，创新三飘窗设计。独立玄关与10㎡厨房彰显改善定位。

精装细节：全屋华为智能系统（中控面板+App双交互）、玄关电动旋转鞋架、厨房嵌入式洗碗机及凉霸，实现“拎包入住”级交付。