亏掉17亿，瑞安房地产近五年首亏，罗康瑞：市场调整尚未结束，城市更新是未来发展重点

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

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“过去一年，房地产经营的环境不容易，有非常大的压力，消费市场增长非常缓慢。作为开发商，也感觉到融资市场非常困难，需要很关注流动性。”罗康瑞感慨道。

3月26日晚间，老牌港资房企瑞安房地产（00272.HK，以下简称“瑞房”）召开2025年业绩发布会。瑞房主席罗康瑞、副主席罗宝瑜、财务总裁及投资总裁孙希灏、行政总裁王颖及瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政总裁张斌等管理层出席会议。

根据当日下午发布的业绩报告，2025年，瑞房收入为40.93亿元，同比下降49.92%；股东应占溢利-17.82亿元，为过去五年来首次出现亏损。

对此，财务总裁及投资总裁孙希灏解释称，本次亏损主要源于公司收租物业的估值减值以及存货的减值拨备，并不是真实的亏损。若剔除两者的影响，瑞房2025年录得核心溢利为3.97亿元，同比下降12%。

展望后市，罗康瑞认为，房地产市场的调整还没有完结，仍将维持两三年，触底的态势也会延续下去。不过，他也指出，市场对高质量的房产还是有需求，城市更新和城中村改造将是未来发展的重点。

去年录得物业销售收入仅5亿，账上仍有172亿销售额待结转

查阅财报可以发现，导致瑞房2025年收入近乎腰斩的“罪魁祸首”，是物业销售收入规模的明显缩小。

2025年，瑞房录得被确认为收入的物业销售额仅为4.99亿元，较2024年的43.56亿元，减少了38.57亿元。而这背后的原因，则在于2025年瑞房并没有新的住宅项目落成。

虽然结转收入很少，但在新房销售方面，瑞房表现不俗。2025年，瑞房实现合约物业销售额为79.16亿元，其中住宅销售额为72.46亿元，商业物业销售额为6.7亿元。

据瑞房行政总裁王颖介绍，去年瑞安的合约销售主要来源于上海“翠湖天地·六和”与“武汉天地·云逸”这两个项目。

其中，“翠湖天地·六和”的风貌别墅及联排产品，因为其稀缺性和所承载的独特生活方式，再次获得了高净值客群的高度关注和较多的认购意向，已经取得预售许可的别墅及联排全部售罄，其余待售的别墅待预售许可获批后就可以完成签约。而“武汉天地·云逸”作为武汉新天地住宅收官之作，入市后销售势头也很强劲。截至2025年底，去化率已经超过72%，成交量远超于同区域内的其他高端住宅项目，目前项目已经接近于清盘。

王颖透露，截至2025年底，瑞房已经锁定待确认为正式收入的销售额高达172.31亿元，将在2026年以及以后的交付，并在后续业绩中得以确认。

商业租金连续三年增长

相比于物业销售，作为瑞房另一大核心业务的商业租金收入更为亮眼。

据了解，2025年全国的办公楼市场、零售物业市场均处于激烈的竞争中。以上海为例，仲量联行数据显示，年内上海办公楼租金为每天每平方米5.2元，较去年同期下降11.6%；零售物业方面，上海核心地段商场与非核心地段的租金分别同比下跌4.3%、6.4%。

财报数据显示，2025年，瑞房录得租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）为36.25亿元，同比增长2%，连续三年维持增长。其中，位于大本营上海的物业租金及相关收入高达28.26亿，占到总租金收入的78%，同比增长3%。

在众多项目中，于2023年9月底开幕的鸿寿坊租金及相关收入同比增长49%，主要受办公楼组合出租率上升所带动；而上海新天地租金及相关收入同比增长14%，主要受惠于新天地东台里开业；蟠龙天地的租金及相关收入同比增长7%。

不过，在激烈市场竞争环境下，瑞房亦难逃其影响。该公司亦在财报中指出，2025年该公司零售物业和办公楼的续约租金均出现了下跌。

对于瑞房商业板块2026年经营策略，瑞安新天地行政总裁张斌表示，零售板块将以多元创新方式持续提升营业额、客流等基本面，实现租户共赢。以上海为例，可依托外来客流打造零售差异化优势，同时持续推出契合新天地特色的文化体验类内容，驱动租户组合提升。至于办公板块则将提升出租率作为首要任务，通过弹性租赁策略及定制化装修、可持续办公等高品质服务增强竞争力，并不断拓展空间之外的增值服务。

轻资产加码城市更新

翻看过往财报可以发现，近年来，瑞房在大本营上海的土地储备正快速下降。截至2025年底，瑞房旗下位于上海的发展中及日后发展项目的可供出租及可供销售总建筑面积为16.9万平方米，而2020年底该数字为208万平方米，过去五年间减少超190万平方米。

在项目拓展方面，“轻资产策略”成为了瑞房选择。此次业绩会上，管理层也坦言，当前市场环境中，轻资产策略既能够平衡瑞房在资金、资本方面的投入，又能够保持其在规模上的良性扩张。

2025年，瑞房在轻资产拓展方面的表现亦可圈可点。期内，瑞房成功新增了两个轻资产项目，分别是位于上海新天地社区内的高端住宅项目“永新里”和位于上海浦东新区的城中村改造项目“上海三林”。公司在前者实际权益为15%，在后者则为13.26%。

据王颖透露，永新里会以翠湖天地的品牌进行开发与运营，目前项目的动迁安置工作已完全完成，计划于今年上半年正式动工，预计2031年整体竣工；而三林项目预计于2035年建成。

最新财报显示，截至2025年底，瑞房轻资产储备项目总数量增至4个，总在建及待建规模为住宅122万平方米、商业29.1万平方米。

据了解，瑞安拓展的4个轻资产项目来自于城市更新和城中村改造。对此，瑞房行政总裁王颖解释称，近年政府在加大力度推进城中村的改造，2025年上海市也发布了新一轮三年城市更新计划，并明确了2026年要启动城中村整体改造计划，加快城市的高质量发展。在这样的背景下，城中村改造成为了城市更新的着力点。

“蟠龙天地是大家所熟悉的上海城中村改造的成功范例之一，不仅改善了区域环境，也有效促进了区域经济的繁荣，这个项目的成功也充分印证了瑞安在城中村改造领域的卓越能力，也让我们对三林新天地、召楼新天地等同类项目的前景充满信心。”王颖称。