麦当劳是靠卖汉堡发家的吗？

麦当劳是靠卖汉堡发家的吗？

错了，它其实是一个披着快餐外衣的地产大亨。创始人雷·克罗克1955年就说了，汉堡只是诱饵，真正赚钱的是脚下的土地。它的商业模式其实分为四步，堪称财富的滚雪球。

第一步就是选址。麦当劳专挑学校500米内、交通枢纽、社区、教堂旁的一些地段。像学生群体，消费高频且比较稳定，放学之后是必经之路，也是流量密码；高速服务区能抓住长途司机的刚需，停车休息等形成强制消费；教堂、社区中心也是人群的集散地，周末做礼拜、办活动自带流量。

第二步就是杠杆。麦当劳买地盖楼的钱，90%来自银行的贷款。举个例子，看中一块价值100万美元的地，先付10万首付，剩下的90万去贷款，等盖好门店后，再租给加盟商，每个月收租金1.5万美元，一年就是18万，5年就能覆盖贷款的利息。5年后，如果地价涨到300万，那资产就净赚200万，而租金还在持续流入。这种借鸡生蛋的玩法，让麦当劳用极少的自有资金控制了全球超过5万家门店的物业。

第三步就是收租。麦当劳的门店分为两种：一种是直营店，占全球总量的不到10%；剩下的90%是特许经营店，也就是咱们平时说的加盟店。但麦当劳的特许经营店有个特殊之处，店开在哪儿不是加盟商自己选的，而是麦当劳总部先选好地方，事先买下来或是长期租下来，再转手租给加盟商。

而且麦当劳向加盟商收的租金，不是固定数额，而是基础租金加上销售额的百分比，销售额的分成通常占营业额的8%到10%。也就是说，卖得越多，麦当劳赚得越多。这个模式为麦当劳总部贡献了超过83.8%的运营利润，使麦当劳成为以地产为核心的隐形房东。

第四步就是品牌增值。普通的地产公司买地后只能等升值，而麦当劳能运用自己的品牌加速增值。意思是，原本这个地方冷冷清清没什么人，但随着麦当劳的加入，冷盘变成了旺盘，周围的房租就会攀升。

所以麦当劳成立了一个地产基金，提前在这些地方买下铺面或是以极低的价格长期租赁，等到冷盘变成旺盘后，再把租的地方租给加盟商，从中间赚取租金差价。这种商业地产为麦当劳贡献了50%的利润，所以说它真的妥妥就是一个包租公。

但这套“地产+汉堡”的双轮驱动模式，最近十年遇到了挑战。以香港为例，麦当劳估值30亿港元的23处黄金地铺全部甩卖，剩下的准备2026年清仓。为啥卖呢？

因为香港楼市低迷，核心商圈的租金比2019年跌了30%到40%，空置率更是超过了10%，但这23处物业每年的物业费加税费就超过8000万港元，地产现在变成了烫手的山芋。

不过，虽然麦当劳卖了店，却还租回来，256家餐厅照常营业，这就叫轻资产玩法，甩掉了重资产的包袱，聚焦核心业务，现金流也更加灵活，可谓一举两得。麦当劳的这波撤退也告诉我们，重资产不再是稳赚的香饽饽。普通人想要财富稳健增长，得像麦当劳一样拥抱轻资产，把钱投向灵活、稳健、分散的资产，才能让财富穿越寒冬，稳稳增长。