共有房屋被私售拒分房款，原告起诉胜诉获分割丨北京房产律师解读

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原告与被告母亲签订协议，约定宅基地迁移分得的房屋共同所有，被告母亲去世后，四被告私自出售房屋并独占 50 万售房款。原告起诉维权，近日，北京市房山区人民法院判决四被告向原告支付 16.8 万余元售房款，明确 “共有协议合法有效，售房款应扣除合理支出后按约定分割”。

一、案情梳理

1. 家庭关系与房屋背景：协议约定房屋共有，被告私售独占房款

张昊（原告，胜诉方）的父亲张卫国（已故）与刘桂琴（已故，四被告母亲）1995 年再婚，二人无共同子女。张卫国与前妻育有张昊、张鹏（已故）、张萌；刘桂琴与前夫育有周明、周莉、周娟、周敏（四被告）及周阳（未参与诉讼）。

2017 年房山区启动山区人口迁移，张卫国与刘桂琴共有的 “240265 号宅基地” 符合迁移政策。2018 年 10 月，刘桂琴与张昊签订《协议》，明确 “宅基地迁移分得的房屋由二人共同所有，后续事宜需共同协商”。2019 年 3 月，刘桂琴（由周莉代签）与甲公司（房山区某发展公司）签订《安置房认购协议》，认购 “一号房屋”（青龙湖镇某小区，44.42 平方米），其中 35 平方米为刘桂琴的优惠面积，超占 9.42 平方米需补款，总房款 12.652 万元由周敏支付，后续公共维修基金、物业费、装修费等亦由四被告承担。

2019 年 9 月刘桂琴去世，同年 10 月村委会出具证明，确认 “一号房屋” 系 240265 号宅基地迁移配售。2020 年 9 月，四被告私自与陈某签订《房屋买卖合同》，以 50 万元出售 “一号房屋”，房款由四人平分，未向张昊支付任何款项。张昊多次协商无果后起诉，诉求：判令四被告支付房款 25 万元。

2. 争议焦点：被告否认共有，原告主张按协议分割

四被告抗辩：1. “一号房屋” 仅 35 平方米属刘桂琴，剩余 9.42 平方米由四被告出资购买，与张昊无关；2. 刘桂琴生前由四被告赡养，张昊未尽义务，无权分割财产；3. 购房款、装修费等均由四被告支付，售房款应归四被告所有。

张昊主张：1. 《协议》明确 “一号房屋” 由其与刘桂琴共同所有，合法有效；2. 四被告私自出售房屋侵犯共有权，售房款应按约定分割；3. 四被告所述 “未赡养” 与事实不符，且不影响共有财产分割。

二、案件分析

1. 核心争议

刘桂琴与张昊签订的《协议》是否有效，“一号房屋” 是否为二人共有？

售房款 50 万元应如何分割，四被告支付的购房款、装修费等是否应扣除？

张昊未支付购房相关费用，是否影响其共有权及房款分割？

2. 胜诉关键：共有协议合法，售房款扣除合理支出后分割

（1）《协议》合法有效，“一号房屋” 属刘桂琴与张昊共有

法律依据：《民法典》第二百九十七条（不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有）、第五百零二条（依法成立的合同，自成立时生效）。

事实推导：① 2018 年《协议》系刘桂琴与张昊真实意思表示，明确 “宅基地迁移分得房屋共同所有”，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；② “一号房屋” 系 240265 号宅基地（张卫国与刘桂琴共有）迁移配售，与《协议》约定的 “迁移分得房屋” 完全对应；③ 四被告主张 “仅 35 平方米属刘桂琴”，但未否认《协议》效力，亦无证据证明协议存在欺诈、胁迫等无效情形，故 “一号房屋” 应认定为刘桂琴与张昊共有。

（2）售房款应扣除合理支出，剩余部分按共有比例分割

法律依据：《民法典》第三百零四条（共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割）。

事实推导：① 四被告支付的房款 12.652 万元、公共维修基金 0.8884 万元、物业费 0.2412 万元、水费 0.02 万元、装修费 2.5201 万元，合计 16.3217 万元，均为购买及使用 “一号房屋” 的必要支出，应从售房款 50 万元中扣除；② 扣除后剩余 33.6783 万元，为刘桂琴与张昊的共有财产，二人各占 50% 份额，故张昊应得 16.83915 万元；③ 四被告主张 “张昊未支付费用无权分割”，但共有权基于协议产生，与是否出资无关，出资可视为债权，不影响共有财产分割，故该抗辩不成立。

（3）“未赡养” 不影响共有财产分割，属另一法律关系

法律依据：《民法典》第一千一百三十条（赡养义务与遗产继承相关，与共有财产分割无直接关联）。

事实推导：① 四被告所述 “张昊未赡养刘桂琴”，即使属实，也仅涉及遗产继承中 “多分或少分” 的问题，而本案是共有财产分割，基于《协议》而非继承；② 刘桂琴在《协议》中已处分自己的共有份额，与赡养义务无关，故四被告不能以 “未赡养” 为由拒绝分割售房款。

三、裁判结果

被告周明、周莉、周娟、周敏于本判决生效之日起七日内，共同支付原告张昊售房款 168391.5 元；

驳回原告张昊的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 共有财产分割避坑：3 个核心要点

签订书面共有协议，明确权利义务

涉及宅基地、安置房等重大财产时，务必签订书面协议，注明 “共有财产范围、份额比例、处分方式” 等内容，避免口头约定引发争议；如本案中《协议》成为原告主张共有权的关键证据。

留存必要支出凭证，明确扣除范围

若一方为共有财产支付房款、装修费等，需留存发票、转账记录等凭证，在分割售房款或折价款时，可主张从总价款中扣除，避免自身权益受损；本案中四被告因提交完整支出凭证，成功扣除 16 万余元合理费用。

区分共有与继承，避免混淆法律关系

共有财产分割基于协议或法律规定，与赡养义务、遗产继承无直接关联；若对方以 “未赡养”“未出资” 等理由拒绝分割，可明确主张 “共有权独立于其他法律关系”，依法维护自身权益。

2. 迁移房权益保护：2 个关键行动指引

关注迁移政策，明确安置对象与份额

参与宅基地迁移时，需了解安置房屋的分配标准（如人均面积、优惠政策），确认安置对象及各自份额，必要时签订协议明确共有关系，避免因政策理解偏差导致权益受损。

及时主张权利，避免超过诉讼时效

发现共有财产被私自处分后，应及时与对方协商，协商不成的在 3 年内起诉，留存协商记录、沟通录音等证据，防止因超过诉讼时效丧失胜诉权。

3. 核心提醒：共有财产分割 “协议为基，扣除合理，依法分割”

本案的核心裁判逻辑是 “合法有效的共有协议优先，售房款应扣除必要支出后按约定份额分割，赡养义务、出资情况不影响共有权本身”。

建议涉及共有财产时，优先通过书面协议固定权利；发生争议后，依托协议、支出凭证等证据依法维权，必要时咨询专业律师梳理法律关系，确保自身合法权益得到保护。

法律小贴士

《民法典》第三百零六条规定：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。” 若共有人私自出售共有财产，其他共有人除可主张分割售房款外，还可在知道或应当知道之日起 15 日内，主张优先购买权，请求确认买卖合同无效。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）