复牌大涨！谁会收购恒大物业？

停牌1个交易日后，恒大物业今天早上9时复牌。

复牌后，恒大物业股价大涨，涨幅一度接近40%，股价冲到1.31元/股，创下52周新盘。

截止收盘，恒大物业股价为1.11元/股，上涨20.65%，市值120亿元。

恒大物业股价的大涨，是因为有意向方拟收购恒大物业。

作为中国恒大目前最核心的资产之一，恒大物业易主是迟早的事情。而恒大物业的易主，将使得中国物企格局发生变动！

01

手握5.96亿在管面积

2025年9月11日，恒大物业停牌了1个交易日。

停牌的原因是：根据香港《公司收购及合并守则》，有内幕消息要披露。

当日晚些时候，恒大物业发布公告称：该公司于9月10日收到控股股东中国恒大及CEGHoldings清盘人接洽函，清盘人已就潜在出售公司股份与相关有意方订立保密协议，且已从其中部分的有意方收到不具约束力的指示性要约。

当然，此次潜在交易还处于初步阶段，清盘人未与任何有意方进行谈判。

9月12日，恒大物业复牌，复牌后股价大涨。

与大部分物业公司类似，恒大物业的诞生，也是依托于恒大地产，早期主要是服务于恒大旗下的地产项目、小区。

随着恒大在地产板块的逐步壮大，恒大物业也逐步壮大，2020年12月2日，恒大物业在港交所上市。

上市之后，恒大物业除了服务于恒大的地产项目之外，也在开始积极拓展第三方项目，包括大举收购，例如以15亿元收购浙江亚太酒店物业服务有限公司。

中国恒大出问题之后，恒大物业也受到了波及。2023年、2024年，恒大物业起诉中国恒大，追偿超百亿元。

恒大物业的股价，也从2021年时最高超过19元/股，下跌到长期徘徊在1元/股以下。

虽然说中国恒大已经出事，许家印也已经进去，但恒大物业目前的实控人依然是许家印，许家印间接控制着恒大物业51.71%的股权。

对于中国恒大的债权人、清盘人来讲，恒大物业是目前中国恒大手中最优质的资产之。

恒大物业2025年半年报显示，2025年上半年恒大物业实现营收66.47亿元、净利润4.723亿元。截止2025年6月30日，恒大物业在管面积5.96亿平方米。

在整个物管行业，恒大物业的营收规模可以排在行业前10，在管面积可以排在第4！并且公司每年有着超10亿元的净利润。

因此，这部分资产的价值，是毋庸置疑的。

从恒大物业的营收结构来看，基础物业管理服务占到其营收的84.4%，是其营收最重要的构成部分。在基础物业管理服务中，住宅/商业物业营收占比85.3%。

站在盈利能力的角度，恒大物业的盈利能力低于华润万象生活、保利物业、中海物业，但高于碧桂园服务、万物云、绿城服务等物企。

对于恒大物业来讲，未来要想提高盈利能力，需要拓展的是资产管理服务、社区运营服务，非传统物管服务的毛利率要更高一些。

02

中国物企格局将巨变！

接下来的问题在于：谁会收购恒大物业？

消息层面上来讲，今天恒大物业复牌之后，有市场消息称：中国恒大清盘人已收到针对恒大物业的非约束性收购意向，竞购方包括中国海外集团及华润集团子公司。

但很快，华润置地相关负责人、一位接近中国海外集团方面的人士均对此消息进行了否认。

在更早的2021年时，市场上还有消息传出合生创展拟收购恒大物业，但后来没有了消息。

实际上，任何企业要想拿下恒大物业，企业本身一定是要具有一定实力的。

恒大物业目前的市值在120亿元以上，其实控人许家印间接控制的51.71%股权市值在62亿元左右。

而不管哪家企业最终收购恒大物业，中国物企的格局将会发生变动。

根据各家物企公开披露的数据，目前中国有2家物企在管面积超过了10亿平方米，分别是万物云、碧桂园服务。

保利物业则以8.34亿平方米的在管面积位居第三，接下来就是恒大物业、绿城服务、雅生活服务了，在管面积分别5.96亿平方米、5.36亿平方米、5.17亿平方米。

收购恒大物业，意味着目前中国物企在管面积第四将易主。如果是在管面积TOP10中的某家物企收购恒大物业，那么其在管面积届时将超过保利物业，直接位居行业前三！

恒大物业的体量，决定了其对行业的影响。

还有一点就是恒大物业目前的市盈率只有12倍，低于其它龙头物企，股价只有1块多，从并购的角度来讲，也是不错的标的物。

整个物业行业发展到现在，市场的竞争也是越来越激烈。

目前，整个行业中营收最高的是碧桂园服务，最赚钱的则是华润万象生活。碧桂园服务营收规模大是因为其在管面积大，华润万象生活盈利能力强是因为其商业赛道的布局。

激烈的竞争之下，实际上一些物企也开始退出部分在管项目。

今年上半年，中海物业退盘面积达到2680万平方米，永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目也超过千万平方米。

退出的项目，主要是低效、收费率低的一些小区。放弃不赚钱、盈利能力弱的小区，这是必然的选择。

目前，在西安市场上在管面积位居前列的本土物企主要是高科物业、经发物业、沣东商服、荣鑫智生活。同时，龙湖智创生活、绿城服务、万物云、保利物业等，除了兄弟公司自身开发的地产项目之外，也在积极拓展第三方项目。

例如：今年以来，龙湖智创生活与西安咸阳机场T5航站楼达成深度合作，保利物业则中标了绿城紫薇公馆小区的物业服务……

物业企业其实跟地产企业类似，规模竞争时代逐步结束，开始比拼盈利能力了。城市公建物业管理、商业物业管理以及社区增值服务，正成为各大物企瞄准的方向。

具体到西安来讲，过去5年整个物管行业也经历了大鱼吃小鱼式的并购、经发物业上市、天地源转让旗下物业公司给高科物业等大事件。